爱华网国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为新一轮房地产宏观调控定下了“平稳”基调 文/本刊记者 赵沛楠 根据1月19日国家统计局公布的数据，2009年全国房地产市场成交量近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%。房地产量、价都创出了历史新高，是全年GDP增长8.7%的主要推动力之一。 然而，忧虑也随之而来。一方面，2010年房地产市场难以重现2009年的爆发式增长，由于2009年的高增长基数，2010年房地产对GDP增长的贡献将大大减弱。另一方面，高房价超越了大部分社会成员的购买能力，容易引发诸多深远的经济和社会问题，也引起了决策者的警惕，多位高级官员在不同场合说自己难以依靠工资买房。 在这个背景下，房地产宏观调控再次扑面而来。从2009年12月初到2010年1月初，短短1个月内，中央政府5次出手调控房地产市场。1月10日，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为新一轮房地产宏观调控定下了“平稳”基调。 2010年房地产市场能否平稳发展？近期《中国投资》采访中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、全国工商联房地产商会会长聂梅生，聚焦政策着力点，剖析深层次影响。 朱中一：保稳定促完善 “我认为，‘国11条’是在确保房地产政策连续性和稳定性的基础上出台的，与以前的调控政策相比，总体上没有太大变化”，朱中一这样告诉记者。 2009年房价上涨过快，朱中一认为有4点原因。一是住房和土地有效供给不足。2009年1-11月，我国房屋销售总面积约7.52亿平方米，同比增长53%，其中住房消费面积同比增长54.4%。但是，同期房屋竣工总面积为4.42亿平方米，同比增长21.1%。事实证明，2009年，我国房屋销售面积远远大于竣工面积。在广东、江苏等经济较发达省份，房屋新开工面积还出现了负增长，土地购置面积同比减少15.4%，开发面积同比减少25%。这些数据充分反映出目前我国房屋和土地有效供应不足的问题。在这种情况下，“国11条”特别提出要增加保障性住房和商品房有效供应量。 二是由于去年财政政策比较宽松，投资、投机性购房行为较多。 三是地王的出现拉高了周边的二手房和新开盘楼房价格。解决地王的问题唯有改变土地招标、拍卖、挂牌制度。 四是房地产交易市场不规范，有些开发商占地不用，还有些开发商捂盘惜售。 朱中一认为，国务院新出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》具有双向调节的特点，一方面要求增加有效供给，一方面要求抑制投资行为。而政策的落实点应该放在“三个完善”上： 第一、完善商品房预售制度。销售许可证不得分层、分单元办理，要在规定的时间内公开全部房源，明码标价销售。 第二、完善土地招标、拍卖、挂牌制度，能在一定程度上避免地王的产生。要综合考虑土地价格、开发时限等因素，合理确定土地供应方式，探索制定土地出让综合评价办法。要进一步规范国有大企业在房地产市场上的投资行为。 第三、完善差别化政策。各地要结合实际认真执行差别化土地、金融、税收政策，抓紧清理地方政府出台的不符合中央调控要求的规定，规避金融风险。 朱中一还表示，中央经济工作会议提出要积极稳妥地推进小城镇和中小城市发展。今后，房地产开发企业既要关注大城市，又要逐步向中小城市和小城镇倾斜，促进大城市与中小城市协调发展。城镇户籍政策放开以后，农村土地制度改革须尽快提上日程。房地产开发企业要适应市场，注重增强核心竞争力，打造企业品牌。房地产企业一方面要配合政府整顿市场，一方面要树立诚信形象，积极履行社会责任。目前，国家的政策导向非常明确，注重发展低碳经济。对房地产行业来说，最重要的任务就是建设节能环保型住宅并推动住宅产业化。 顾云昌：“国11条”不是打压市场 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉《中国投资》，2010年，房地产市场可能比较复杂，不是简单地上行或下挫。中央经济工作会议指出，既要保证政策的连续性和稳定性，又要保证政策的针对性和灵活性。也就是说，既要保持经济平稳较快发展，又要稳定市场价格。房地产业也一样，既要满足城市居民自住性和改善性住房需求，又要抑制投资、投机性购房需求。 “‘国11条’出台后，有人说政府要打压房地产了。我看他们理解错了”，顾云昌说。事实上，“国11条”针对的是房价过高、上涨过快的城市。 如何才能让房价稳定下来？顾云昌认为，第一个途径是增加供给，第二个途径是抑制需求。增加住房有效供应量主要是靠土地杠杆，抑制需求主要是利用金融杠杆和税收杠杆。房地产业的发展与财税政策、土地出让金制度都有关系，所以土地改革是当前最值得关注的改革，将从源头上对房地产市场产生较大影响。 撬动金融杠杆和税收杠杆是抑制需求的主要手段。顾云昌认为，过去政府抑制投资、投机性购房采用的是“堵”的办法，事实上，最根本的解决办法是“疏”。应尽快发展实体经济，让金融市场尽快繁荣起来，让资金集中到实体经济和资本市场上去，让老百姓有更多的投资渠道。此外，顾云昌还提到，开征物业税势在必行。 “2010年，中国经济处于复苏阶段，因此，房地产市场会有很多变数，不会像2009年那么繁荣，也不会像2008年那么低迷”，顾云昌说。他认为，2010年，房地产销售量将保持在一个稳定的水平上。2007年，我国房屋销售面积约7亿平方米，2008年是5.4亿平方米，2009年是8亿平方米，2010年应尽量保持8亿平方米的销售量。 聂梅生：推动地产升级换代 2009年10月，全国工商联房地产商会会长聂梅生在记者采访时便断言，中国房地产业将迎来新一轮调整和转型。距聂梅生作此断言不到3个月，“国11条”正式出台了。 “往前看10年，在中国房地产业，政策永远起主导作用”，在很多人质疑“国11条”的实施效果时，聂梅生告诉记者，“不要怀疑政策的实施效果”。她认为，在房地产市场低迷期，国家出台了一系列刺激房地产业发展的救市政策，其作用一直持续到现在。 “了解‘国11条’的具体内容后，我感觉它针对性很强，综合了此前宏观调控政策有用的部分”，聂梅生说。她认为，与前几轮宏观调控政策相比，“国11条”更具针对性和可操作性，没有采取一刀切的做法。第一，“国11条”3次强调针对的是“商品住房价格过高、上涨速度过快的城市”，提醒其他城市不要对号入座，本轮调控是有针对性的政策调控。第二，“国11条”重点关注的是抑制投资、投机性购房需求的问题，没有提改善性住房的问题。第二套住房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率增长了10%。第三，“国11条”要求监控信贷资金流向，防止境外热钱冲击我国房地产市场。此外，“国11条”明确提出要进一步加强对大型国有房地产企业的监管。第四，“国11条”尽管在土地出让前加了“探索”两个字，但依然值得期待。第五，“国11条”要求严格控制商品房单块土地出让面积。第六，“国11条”明确了保障性住房建设户数目标，而不是面积目标。 聂梅生向记者表示，“国11条”的出台非常及时，针对性极强，将推动中国房地产业调整和转型。但是，房价在短期内大幅下挫的可能性并不大，2010年市场将走出一条平稳的线形。 新一轮房地产宏观调控 2009年12月5-7日 中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。 2009年12月9日 国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 2009年12月14日 国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 2009年12月17日 国家5部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。 2010年1月10日 国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。包含5方面11条措施，涵盖税收，土地，销售，供应，保障房等各个方面。 可再生能源法修正案获通过 2009年12月26日，十一届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改可再生能源法的决定，新的可再生能源法将自2010年4月1日起施行。 修改后的可再生能源法增加了对各类可再生能源的开发利用作出统筹规划的规定，并确立了全额保障性收购这一重要制度。修改后的法律明确，国务院能源主管部门会同国家电力监管机构和国务院财政部门，按照全国可再生能源开发利用规划，确定在规划期内应当达到的可再生能源发电量占全部发电量的比重，制定电网企业优先调度和全额收购可再生能源发电的具体办法。修改后的可再生能源法还明确，建立可再生能源发展基金。 首个地区性循环经济发展规划获批 2009年12月28日，国务院正式批准实施《甘肃省循环经济总体规划》。这是国务院批准实施的第一个地区性循环经济发展规划。《总体规划》确定到2015年，把甘肃省建成全国循环经济发展示范区。 《总体规划》明确了甘肃省发展循环经济的基本载体，着力打造l6个产业链条，重点培育l00户骨干企业，积极改造提升36个省级以上开发区，逐步形成覆盖全省的各具特色的七大循环经济专业基地：即兰州、白银石油化工、有色冶金循环经济基地，平凉、庆阳煤电化工、石油化工循环经济基地，金昌有色金属新材料循环经济基地，酒泉、嘉峪关清洁能源、冶金新材料循环经济基地，天水装备制造循环经济基地，张掖、武威、定西特色农副产品加工循环经济基地，甘南、临夏、陇南生态循环经济基地。 国务院鼓励外资投资高新产业 2009年12月30日，国务院召开国务院常务会议指出，利用外资是我国对外开放基本国策的重要内容，外商投资企业已成为国民经济的重要组成部分。为此，要重点做好5项工作：一是优化利用外资结构。修订《外商投资产业指导目录》，扩大开放领域，鼓励外资投向高端制造业、高新技术产业、现代服务业、新能源和节能环保等产业。二是引导外资向中西部地区转移和增加投资。三是促进利用外资方式多样化。鼓励外资以并购方式参与国内企业改组改造和兼并重组。加快推进利用外资设立中小企业担保公司试点工作。拓宽外商投资企业境内融资渠道，引导金融机构继续加大对外商投资企业的信贷支持。四是深化外商投资管理体制改革。五是营造良好投资环境。 《加快国家高技术产业基地发展 指导意见》出台 2009年12月31日，国家发改委出台《加快国家高技术产业基地发展的指导意见》。《意见》指出，除支持符合条件的企业优先上市外，还支持国家高技术产业基地内符合条件的企业发行企业债券。当地政府研究设立专项资金对基地建设给予支持，协调办理基地及基地内建设项目的土地、环保等相关手续，同时发改委对基地创新能力基础设施、公共服务条件、产业化等项目建设择优给予一定资金补助；资金支持方面，发改委和财政部产业技术研发资金创业投资试点将重点扶持符合条件的国家高技术产业基地企业，特别是通过政府引导、社会参与的方式，支持国家高技术产业基地设立行业性创业投资基金，引导并带动民间资金支持高技术企业发展。 国务院发布《关于推进海南国际 旅游岛建设发展若干意见》 2009年12月31日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。《意见》明确海南国际旅游岛建设发展六大战略定位，即中国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。 《意见》提出了分步目标：到2015年，旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上。到2020年，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%。同时，中央给予海南投融资、财税、土地、开放等诸多政策支持。 央行确定了2010年的主要工作措施 1月5日，中国人民银行工作会议召开。会议部署了2010年人民银行工作主要工作措施。一是继续落实好适度宽松的货币政策，保持货币信贷合理充裕。二是继续深化金融企业改革，不断完善维护金融稳定的体制机制。三是加快金融市场产品创新，推动金融市场健康发展。四是深化外汇管理体制改革，促进贸易投资便利化。五是深入开展国际和港澳台金融交流与合作。六是扎实推进金融服务现代化，全面提升金融服务与管理水平。 国务院发布《关于试行社会保险 基金预算的意见》 １月６日，国务院发布《关于试行社会保险基金预算的意见》。根据《意见》，社会保险基金预算按险种分别编制，包括企业职工基本养老保险基金、失业保险基金、城镇职工基本医疗保险基金、工伤保险基金、生育保险基金等内容。 《意见》要求，社会保险基金收入预算的编制应综合考虑统筹地区上年度基金预算执行情况、本年度经济社会发展水平预测以及社会保险工作计划等因素，包括社会保险参保人数、缴费人数、缴费工资基数等。统筹地区人民政府应根据社会保险基金收支、财政收支等情况，合理安排本级财政对社会保险基金的补助支出。社会保险基金预算不得随意调整。在执行中因特殊情况需要增加支出或减少收入，应当编制社会保险基金预算调整方案。 国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 1月7日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等5 个方面提出了以下措施：1.加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。2.增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。3.加大差别化信贷政策执行力度。4.继续实施差别化的住房税收政策。5.加强房地产信贷风险管理。6.继续整顿房地产市场秩序。7.进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。8.加强市场监测。9.力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。10.中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。11.进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 国务院同意推出融资融券和股指期货 1月8日，证监会对外宣布国务院已原则同意开展证券公司融资融券业务试点和推出股指期货。证监会将按照“试点先行、逐步推开”的原则，综合衡量净资本规模、合规经营、净资本风险控制等指标和试点实施方案准备情况，择优选择优质证券公司进行融资融券业务首批试点，并根据试点情况和市场状况，逐步扩大试点范围。 证监会将统筹股指期货上市前的各项准备工作，包括发布股指期货投资者适当性制度、明确金融机构准入政策、审批股指期货合约以及培训证券公司中间介绍业务和中国金融期货交易所接受投资者开户等工作。 我国批准设立 首个国家级承接产业转移示范区 1月12日，国务院批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，这是中国批准设立的首个国家级承接产业转移示范区。规划范围为安徽省长江流域，主要包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城9市全境和六安市的舒城县、金安区，共59个县（市、区）。 《规划》明确到2015年，示范区生产总值比2008年翻一番以上，人均地区生产总值超过全国平均水平，城镇化率达到56％。皖江城市带承接产业转移示范区将明确把装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的6大支柱产业。 国务院决定加快推进3网融合
1月13日，国务院召开国务院常务会议，决定加快推进电信网、广播电视网和互联网3网融合。会议明确了推进3网融合的重点工作：一是按照先易后难、试点先行的原则，选择有条件的地区开展双向进入试点。二是加强网络建设改造。三是加快产业发展。充分利用3网融合有利条件，创新产业形态，推动移动多媒体广播电视、手机电视、数字电视宽带上网等业务的应用，促进文化产业、信息产业和其他现代服务业发展。加快建立适应3网融合的国家标准体系。四是强化网络管理。五是加强政策扶持。制定相关产业政策，支持3网融合共性技术、关键技术、基础技术和关键软硬件的研发和产业化。 国务院六大措施加快淘汰落后产能 1月20日，国务院召开常务会议，会议对电力、煤炭、焦炭、铁合金、电石、钢铁、有色金属、建材、轻工、纺织等重点行业近期淘汰落后产能提出了具体目标任务。一要严格市场准入。加强投资项目审核管理，强化安全、环保、能耗、质量等指标的约束作用，严禁向落后产能建设项目供应土地。二要充分运用市场机制。充分发挥差别电价、资源性产品价格改革等价格机制的作用，提高落后产能企业和项目使用能源、资源、环境、土地的成本。采取综合性调控措施，抑制高消耗、高排放产品市场需求。三要加大执法处罚力度。四要完善政策激励机制。中央财政统筹支持各地区淘汰落后产能工作，对经济欠发达地区加大支持和奖励力度，重点支持相关职工安置和企业转产。对任务较重且完成较好的地区和企业，在安排技术改造和节能减排资金、土地开发利用、融资支持等方面给予倾斜。五要加强监督检查。六要认真落实和完善企业职工安置政策，依法依规妥善安置职工。 国务院发布《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》 1月21日，国务院发布《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，提出促进电影产业繁荣发展的主要措施：一要大力繁荣创作生产，二要积极培育新型企业，三要继续扩大院线经营规模，四要大力支持城镇数字影院建设，五要鼓励加大投融资政策支持，六要积极推动科技创新，七要全面加强公共服务，八要努力增强国际影响力，九要不断完善监管体系，十要大力加强队伍建设。
