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正想投资全球房地产的人多少要有点后悔了。经过一年的颓势，标准普尔全球房地产指数已从2009年3月9日的低点反弹逾两倍，且所有的投资人都似已落袋为安。在全球投资的44个共同基金和6个交易所交易基金(ETFs)“2009年投资回报已很高”，晨星（Morningstar）分析师约翰·库玛利安诺斯（John Coumarianos）说。 全球房地产估值提高，使房地产证券吸引力下降，而迪拜债务危机更凸显了产业风险。因此大多数投资者或更愿意把全球房地产与其他投资综合配置，采取定期定额策略，缓慢匀速地投入新资产，且保证所投入的房地产基金标的范围广泛，非集中于某国或某地区的项目。 高回报虽已结束，但老道的房地产投资者认为，亚洲、澳大利亚、欧洲及诸如巴西之类的部分新兴市场中还有大把的机会。随着信贷市场回稳，新一轮的洗牌正在展开。对投资者而言，这意味着买入贬值资产和投资于质优房地产运营商的良机，因实力雄厚的房地产商往往此时开始新的收购。更长期看，投资房地产是押宝经济扩张：经济增长催生更多的住房及办公空间需求，而这些需求最终又反映在房屋租赁价格提高（或至少稳定）及空置率降低上。“经济复苏已从亚洲开始，并逐渐向欧洲和美国蔓延，”Cohen & Steers全球房地产投资基金经理托马斯·波杰里安（Thomas Bohjalian）说，“我们认为资产贬值的幅度并没有人们以为的那么大，但机会将很大。”Cohen & Steers总部在纽约，资产规模230亿美元。 亚洲经济复苏日益明显，成长前景甚好的中国无疑是投资焦点。Third Avenue Value Fund在美国及海外均有投资，其经理迈克尔·温纳（Michael Winer）长期关注亚洲、特别是中国香港，而非美国的房地产投资信托基金。截至2009年10月31日，温纳的基金第一重仓是香港的恒基兆业地产，该公司同时在中国内地开发项目，财力雄厚。Russell Investments房地产证券部主管布鲁斯·埃德森(Bruce Eidelson)则更青睐在香港上市的内地开发商华润置地和香港的恒基兆业。“中国市场很活跃，因为有改善住房的需求，”埃德森说，“香港市场之前已表现优异，未来还将受益于中国的成长。”Russell Investments总部位于华盛顿州的塔科马市。 日本则因经济停滞，房地产2009年11月份之前均大幅降价。“日本的房地产极其便宜，不过我们认为现在的估值已较一个月前更为合理，”Cohen & Steers的波杰里安说。他预计日本房地产市场复苏会落后于香港和新加坡。“基本面上，日本要到2010年尾或2011年才会复苏，”他说。投资经理们仍在避开面临财务困难的日本房地产投资信托基金，而青睐三菱地所（Mitsubishi Estate）和三井不动产（Mitsui Fudosan）之类拥有最佳资产和财务状况的房地产运营商。“我们认为这两家公司的股价较其所持有的房地产价值而言，至少被低估了10%，”ING Clarion Real Estate Securities首席投资官T·里特森·弗格森（T. Ritson Ferguson）说。 澳大利亚的前景也不错，这里经济形势相对更好，不少房地产公司派息都高于7%。ING的弗格森看好购物中心开发和运营商西域集团(Westfield Group)、商业物业开发商Dexus Property Group和业务遍及办公、仓储及商业物业开发等多领域的Stockland Group。 欧洲的首要目标仍是英国。这里在经济、银行业和房地产等领域存在的问题虽与美国如出一辙，但物业价值却更加低估。“并不是说英国的基本面比美国好，而是英国的股价受冲击更严重。那里的公司在资产降价销售方面的力度相当大，”Russell Investments的埃德森说。他看好主要关注伦敦西区办公物业市场的房地产投资信托基金Derwent London。 Alpine International Real Estate基金的经理塞缪尔·利伯(Samuel Lieber)则重仓持有新兴市场、特别是巴西，他管理的基金规模7.54亿美元，其中26%投在巴西。他这一选择也的确推动Alpine基金在过去一年中升值117%。“我们的国际基金在新兴市场的投资力度很大，因为那里正是机会所在，”利伯说。他位于纽约州波切斯市的公司Alpine Woods Capital Investors在2008年还单独成立了一支新兴市场房地产基金。利伯表示，巴西将主办2014年足球世界杯和2016年奥运会，“那里未来5年还将有巨大的升值空间。”而这正是投资者的机会所在。 作者：埃米·费尔德曼（Amy Feldman） 翻译：李茸
