爱华网中国的财税体制正朝向公共财政方向改革，经济结构的调整也在避免对房地产依赖过重，从大的宏观背景出发，能够更清楚地看到未来应该会怎样
戴盛 2009年12月14日，国务院常务会议提出涉及房地产市场的“国四条”；12月16日，中国房地产市场被美国《福布斯》杂志评选为仅次于黄金的第二大近在眼前的泡沫，称疑似日本上世纪80年代和美国2007年次贷危机前的房地产市场泡沫状况；12月17日财政部、国土资源部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》；2010年1月7日国务院办公厅发出“国十一条”，细化了抑制投机性购房需求的举措，并明确了地方各级人民政府的房地产调控责任。
如果政策的密集出台与媒体的严厉措辞还让人对房地产市场有些困惑的话，那么下面的数据将足以让人警醒：2009年最后一周，北京、深圳的商品房成交均价分别为20200元与26211元，分别比2008年的全年成交均价上涨79%与107%，两地的房屋租金售价比值均超过1:500。在金融危机带来的影响仍未完全消除之际，这些快速攀升的数据意味着部分一线城市的房地产市场已经完全不受正常住房需求与正常投资出租的主导，而变得投机性十足。 房地产行业涉及多个主体、多种关联产业，对其进行解读较为复杂。或许我们从财政与税收的角度出发，用真实的案例来分析，才能更清晰地了解高房价的起源与房地产泡沫的危害，并在此基础上探讨调控房地产的有效措施。 房价的构成与高房价的源泉 从1978年开始，中国的城市化步伐开始加速，大中型城市的居住人口与房地产投资逐年增长。特别是1998年开始的福利房制度改革，促使人们对住房的认识发生深刻的变化，房屋逐渐变成一种市场化的“商品”，房价在多种供需与投机因素的影响下快速攀升。到2009年底，北京、深圳的房价收入比已超过或接近15:1，而世界银行的建议标准为5：1，联合国的建议标准为3:1。更大的问题在于，在80%拥有大城市城区住房的居民中，有超过50%的人每月按揭贷款的支出占其月收入的20%～50%，高房价已经成为人们心中一个较为沉重的话题。 由于城市化进程的影响及青年人口高峰期所导致的刚性需求推动，房价上涨是可以预见的。但速度过快的增长，并非刚性需求这一个因素所能解释。到底怎样才能稳定房价，让我们用一个一般性的案例来分析：一个销售收入10亿元的房地产项目中，建安费用约2.8亿，土地出让金约2.3亿，利息与其他工程费用约6000万，这三块构成项目的主体投资额约5.6亿；营业税、城市维护建设税和教育费附加约5600万，销售费用按5%计算约5000万，土地增值税按下限30%计算约1.27亿；剩余利润总额约2亿元，按25%计算所得税为5000万；按售价计算税后利润率为15%，不算高，但考虑到房地产开发中的高杠杆信贷资金使用，开发商真实自有资金利润率可能超过200%。 从这个项目我们可以看出，超高的房地产投资回报率使得开发商成为理所应当的被指责对象。开发商对利润的追逐成为了大众心中高房价的万恶之源。但仔细分析该案例中的费用构成，我们会发现，土地出让金占售价的23%、其他各项税费也占23%、利润（开发商）占15%，三块可变成份合计占售价的61%，其他相对不可变的建安、工程费用等占售价的39%。从这样的比例结构来看，国有土地使用权“招拍挂”的改革确实促成了地价在房价中的比例飞速上涨，很难说地价与房价没有互相影响。而令人尴尬的是，目前很多一线城市的土地出让金（不计入财税收入，属政府基金收入）已经占到政府财政收入的50%以上。如果计算土地关联产业带来的其他税费，这一比例在部分城市能高达90%。
