爱华网导语：近日有业内人士透露，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税。 近期，酝酿多时的物业税风声再起，有消息称物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。物业税会否在年内开征成为业内焦点，但是北京美联市场研究部认为，目前物业税的很多问题还未解决，短期内推广到全国，可能只是个传说。 物业税“空转”或将推广至全国
近日有业内人士透露，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。资料表明，从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。 去年5月28日，在讨论了近10年后，国务院批复了国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。这一系列动作预示着，物业税开征的脚步正在加快。 据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。 焦点：物业税今年能否开征？ 财政部税政司副司长王晓华近期曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。 国税总局一位负责人曾表示，物业税方案还面临众多跨不过去的门槛，短期内难有实质进展，开征时间大概在2010—2015年间。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来做评估等，这些关键点目前决策层内部均尚未明确。 据了解，目前“空转”的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但“空转”中并没有设定起征点。 物业税能否平抑房价？ “物业税”对普通市民来说可能还是一个很陌生的税种。业内人士指出，物业税开征的关键在于，将之前土地和房产交易过程中繁多的税费全部“组合成”一种税，并每年对户主征收。这样一来，由于开发商成本的大幅下调，房价可能会随之走低。 如果开征物业税以“相应取消有关收费”作为前提，如果未来征收物业税包含了土地出让金，也就是说以物业税的形式分期支付地租和税费。那么，这样就会大大降低了房地产开发成本，目前的新房价格就可以大幅下降，同时也会遏制一般房地产投资。这对老百姓应该是利好消息。但是从目前土地财政归地方政府来看，这一作用很难实现。而且如何区别对外已经有房的居民，而再购买的商品房之间的税费对比也是难题。 目前我国的房价特别是大城市的房价收入比甚至已经超过20，也就是20年的收入才能置业，如果再收取已经购房人的物业税将使得这些资产很可能成为负资产，而其他国家一般在5-10之间。所以美联物业预计物业税即使征收也将成为交易环节税费，为了打压房价而出，很难成为保有环节税费。 在房产交易环节，征收保有环节税的，目前已经在房屋出租环节收取，但是据美联物业市场研究部统计数据显示，目前北京出租房纳税不足实际交易量的5%。难以确定产权人，难以确定产权值，使得房产交易保有环节很难收费。而纳税额更高的物业税可想而知，很难收取。 不过，在近几年的楼市交易中出台的税费很多，包括个税、营业税、土地增值税，而在2005年前只有契税一项。不过目前的税费收取标准虽有，但是大部分未执行，所以物业税严格执行的可能性很小。 （张大伟 北京中原地产市场研究部总监） 插排： 目前“空转”的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但“空转”中并没有设定起征点。 TIPS： 何为物业税？ 物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
