房产投资:现在该注意的



  国家统计局的最新数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份扩大了1.1个百分点;环比上涨0.7%,涨幅与9月份相同。这意味着全国房价已经连续8个月环比上涨了。房价始终高高在上,处在观望中的购房者有些犹豫了:“现在买房划算吗?房价会下跌吗”带着种种疑问,记者采访了中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华先生。

  

  《卓越理财》:您怎么看现在的楼市?

  徐东华:今年的楼市比前两年都要火,尤其是3、4月份之后,楼市销售呈现了火爆的局面,前两年积压的需求在今年得到了释放。以二手房为例,以前年均成交量没超过10万套,而今年3月份开始,月均签约量都在2万套以上。

  

  《卓越理财》:您认为有哪些因素支撑房价上涨?

  徐东华:一个就是2007年、2008年那部分持币观望的购房者的需求在拉动内需政策刺激下迅速释放,因为减免税政策、信贷利率以及房价见底等等都使得购房人的成本大为降低。

  另一个就是现在的部分购房者出于一种理财的需求来买房。因为这部分人对股市、基金等都不太感兴趣,担心风险太大无法承受,但是又恐惧通胀,因此选择投资不动产就是一个最实惠的方法了,毕竟不动产具有保值增值的特性,也不是完全意义上的投资品,其第一属性还是生活必需品。这部分需求也推动了房价的上涨。

  

  《卓越理财》:您估计房价还会有多大的涨幅?与哪些因素相挂钩房价才算是一个相对合理的价格?

  徐东华:要预测能有多大的涨幅并不好说,市场的行情总是在变动的。只能说按照现在的情况,若没有大的政策变动,房价还会小幅上涨,但像今年这么大的涨幅是不太可能出现的。现在看来,2010年政策层面还是以巩固经济复苏成果为主,不大可能出现激进的调控举措。

  我认为房价应该与GDP、城市化进程的速度,以及居民收入增加水平等相挂钩,这样才算比较合理。

  

  《卓越理财》:现在政策还存有变数,您认为现在买房合适吗?为什么?

  徐东华:对于自住以及长线投资的人而言,现在买房还是比较合适的,因为当前执行的信贷政策,对自住型消费者的扶持力度还是很大的,无论是贷款的首付额度还是达到历史低点的7折利率以及税收减免政策,都可以为购房人减轻前期的付款压力以及后期的还款负担。

  短线投资,或者说投机楼市的人,现在购房可能不是一个好的时机,因为房价没有进一步上涨的空间,尤其是一线城市的房价,短期内难现炒作空间,政策管控更为严格、新建项目的减少都不利于短线炒买炒卖,除非在一些房地产市场刚刚起步的二三线城市。

  

 房产投资:现在该注意的
  《卓越理财》:对于想买房的人,您有什么建议?

  徐东华:自住的话,建议要善于对贷款进行理财。许多人对贷款理财并不太了解,我们举一个例子,假如你需要提前还贷,一般都会选择直接还,认为这样能省钱。事实上,贷款每个月偿还的月供中包含本金和利息两个部分,但是本金与利息分布每个月是不同的,如果只是还款但是不对贷款年限进行更改的话,并不能达到省钱的目的。如果听取专业人士建议的话,他们一般会推荐你选择这样一种方式:与银行协商,根据提前还款额,在保持每月的月还款额不变情况下,要求银行重新计算剩余贷款年限以缩短总的还款期限,因为贷款协议约定的贷款时间越长,所发生的总利息就越高,分配到每个月当中的利息就越多。只有总的贷款年限缩短了,才能节省利息。这样远比单纯的提前还贷要节省。

  对于长线投资的人来说,建议优先考虑中小户型的房子,举个例子:同一个社区内,一居室和两居室的租金相差无几,但是购置价格却大相径庭。购置大面积住宅产品,只有在房价处于持续上升阶段才适合,如果是以长期持有为目的,不如将资金投入到中小套型房产。而对于高端住宅,因为高端住宅类产品的稀缺性比较强,譬如北京现在就已经不再审批别墅用地了,所以在未来经济持续向好发展的时候,高端房产的升值空间也会非常大。

  

  《卓越理财》:对短线投资楼市的您有什么建议?

  徐东华:我的建议就是观望,因为未来两三年的短线炒买炒卖空间是少之又少,因此不建议他们投资楼市。

  

  《卓越理财》:您刚刚提到了房贷理财,对于房贷理财您还有什么建议吗?

  徐东华:对于房贷理财,在通货膨胀预期加大的经济背景下,负债多尤其是负债年限长对于理财是有好处的,或许今天一个月5000元的月供放到十年二十年之后,其实际购买力已经远远低于今天的价值了。

  另外,我觉得在房贷理财方面,还是应该多听听专业人士的建议,因为现在的房贷产品非常多,每类产品都有不同的特点,适合于不同的人,只有选对了产品才能达到省钱的目的,据我们中易安市场部的估算,有些房贷理财产品甚至能节省百分之二三十的贷款利息。专业人士熟悉各种不同产品之间的特性,在这方面有优势,能提供合理的建议帮你选择适合的房贷产品。

  

  

  

  插排:

      对于自住以及长线投资的人而言,现在买房还是比较合适的。  

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