爱华网在人均收入水平较低，城市化、工业化进程尚未完成的背景下，我国保障性安居工程建设不可能简单照搬发达国家模式 文/本刊记者 赵沛楠 从各主要发达国家的经验看，在坚持住房市场化作为主流和趋势的前提下，建立和完善住房保障制度依然是各国政府必须完成的任务。 目前世界范围内较为通用的政策性住房体系既包括依据政府的政策法令而设立的特殊住宅机构，也包括政府为引导商业金融机构行为而采取的一系列优惠政策。概括而言，目前各国政策性住房体系主要有3种模式：第一，政府主导的抵押市场模式，以美国为代表；第二，住房储蓄银行模式，以德国为代表；第三，新加坡的公积金加公共组屋模式。 我国作为发展中国家，在人均收入水平较低，城市化、工业化进程尚未完成的情况下，我国不可能简单地采取任何一种现成的模式，因此单纯比较3种住房保障制度模式各自的优缺点并无意义。只有将这些模式所赖以生存的社会、经济背景考虑进来，结合我国国情，才能达到博采众家之长的效果。 美国：住房证券化“过犹不及” 美国模式对我国的最大启示便在于，对于人口众多、幅员辽阔的国家来说，只能采取以需求手段为主体的普遍住房保障制度。一则是因为政府财力不可能支撑如此大范围、带有福利性质的住房建设，二则是因为市场归根到底是配置资源的最佳方式，用政府的直接干预来取代规模巨大的住房市场，其机会成本极其高昂。
一方面，美国政府利用信贷杠杆，鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，如提供低息贷款和“税收信贷”。另一方面，通过住房抵押贷款一级市场和二级市场为住房需求者提供信用。前者常见形式为固定偿还抵押贷款、累进偿还抵押贷款、固定利率住房抵押贷款及可调整利率抵押贷款等。后者即为住房抵押贷款的证券化。正是住房抵押贷款证券化所引发的金融衍生品在经济环境萧条大背景下崩盘，导致了这场席卷全球的“金融风暴”。 抛开衍生品问题，考虑到以下两个因素，政府主导的证券化模式也无法适应于我国：首先，我国的金融体系是以银行为主导的，落后的资本市场和不健全的法律制度体系不支持大规模证券化的开展；其二，我国尚处于城市化和工业化进程当中，住房金融一级市场（按揭贷款市场）起步时间尚短，处于经营模式调整过程中的银行业还处在个人信贷业务的快速发展期，在这种时候，住房金融二级市场难以发展。所以，尽管早在2003年，社科院金融所和国家开发银行等金融机构就曾经力推美国模式，但迄今进展甚缓，按揭贷款证券化的前景依然笼罩在层层迷雾背后。 德国：住房储蓄银行 住房储蓄是一种专项存款，客户参加储蓄的目的，是为了获得低利率的住房贷款：客户先进行存款，为储蓄者集体做贡献，日后可获得低利率的住房储蓄贷款。用于提供贷款的资金来自于储蓄者集体的积累，主要组成部分为储蓄者的存款和还款。 2004年2月，中德住房储蓄银行获得了由国家工商行政管理总局颁发的营业执照，但这家由德国最大的住房储蓄银行——施威比豪尔银行与中国建设银行在天津合资成立的机构，5年来始终面临尴尬局面。 由于住房公积金在城市居民中的覆盖率不高，中德住房储蓄银行从一开始就将自己定位为住房公积金的有益补充。与一般商业银行不同，住房储蓄银行只向住房储蓄客户吸收存款，存款达到一定数额的储户可以获得低息的购房贷款，存贷利率在合同期内保持不变。中德住房储蓄银行推出的最优贷款利率仅为3.3％。专业人士认为，较低的贷款利率使得住房储蓄的盈利空间受到限制。施威比豪尔银行的发言人施拜歇尔此前在一次采访中表示：“近几年来一些框架条件发生了变化，使得我们合资银行的业务发展与我们最初的期望相比明显减缓。比如中国城市的房价自2002年以来的暴涨趋势使得有兴趣的私人购房者都急于购买，而不会在购房之前先作长期的储蓄”。 虽然与德国一样，我国的金融体系也是以银行为主导，同样需要依靠而非脱离庞大的银行体系来构造普遍住房保障制度。但德国模式不适应我国的地方在于：德国是一个福利国家，表现在普遍住房保障制度方面，就是政府通过财政资金来对住房储蓄实施各种形式的奖励。这对于财力尚不充裕、甚至连社会保障都亏空大量资金的我国来说，并不现实。另外，德国已经完成了城市化和工业化，住房买卖和租赁市场已经基本成型，购房群体相对较少，加之政府丰厚的奖励政策，因此，先储蓄若干年再获得房贷购房尚具有一定的吸引力。然而，我国目前正处于迅速的城市化进程当中，购房群体庞大，购房需求迫切，加之房价持续攀升，因此，对于大部分住房需求者来说，先储蓄若干年再获得房贷购房不具有吸引力。 新加坡：公积金+组屋模式 2007年温家宝总理参观“取经”的大巴窑组屋老居民梁彦是组屋政策的受惠者之一。 梁彦与妻子以7000新元的价格在30年前买下第一间政府组屋。如今，建屋局决定将他所居住的组屋进行整幢重建，而他的组屋估价已高达17.7万新元。作为交换条件，他可以优先购买新建组屋，建屋局另补贴3万元帮助他购置新居。这样一来，使用面积约90平方米、市值超过24万新元的4房式新居，他只需支付3万多新元就买下了。 新加坡的组屋市场分为两种，一种是原市场，即一手市场，购买者必须是新加坡公民，价格由政府制定；另一种为二手市场，购买者为永久居民，价格由市场决定。 以近年新移民杨先生为例，他成为永久居民后以25万新元的首付款购买了一套二手组屋住宅，贷款10年，月供1200新元，余款则通过公积金月还贷1000新元。对于月均收入5000新元的他并没有太大压力。而新加坡的组屋居住环境与私产房并无太大区别。据了解，目前约有84%的新加坡人住在自己的组屋中，而拥有私产房的比例仅约为16%。 早在我国1998年启动住房改革之始，新加坡组屋经验就已经被写进了改革方案。对于今天的中国，“需要向新加坡学习的是一个体系”，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者。 在新加坡模式中，政府资金在公共住房建设方面扮演着重要角色，新加坡政府每年支付大笔财政预算维持组屋运作。“这部分资金受益于一套有效的公积金制度”，顾云昌指出。新加坡政府早年便成立了中央公积金局。中央公积金的总缴费率达到36%，其中雇员负担20%，雇主负担16%。公积金是组屋长期稳定发展的重要支柱，政府每年维持组屋制度运行所需的大笔资金就来源于此。2008年，财政部在《廉租住房保障资金管理办法》中对廉租房和经济适用房建设的资金来源作出明确规定，增加了各级财政预算和社会捐赠等渠道，但对于新增来源的资金比例仍未明确。 尽管新加坡经验值得借鉴，但不一定适合所有地区。北京住房保障办公室程建华主任指出：“需要注意因地制宜，组屋政策对大城市，尤其是高房价、高租金、住房需求与供给矛盾突出的特大城市借鉴意义更明显。”他认为，财政支撑是组屋政策顺利实施的保障，中小城市在借鉴该模式的过程中需要更为谨慎。 同时，政府在承担起住房保障责任的同时，如何在介入的程度上找到平衡点，也是取经新加坡的一大问题。“新加坡是个特殊的国家，国小人少、一级政府、财政宽裕且没有地区差别等诸多条件都与我国不同，使得我国很难制定一套统一的标准解决保障性住房的资金来源问题。两国面临住房问题的人群也不尽相同，政府介入过多则容易出现‘泛福利’现象”。中国人民大学教授谢经荣说。
