爱华网面对住宅市场的重压，要么继续深挖、创新拓展融资渠道，要么另辟蹊径、寻求新的利润增长来源。 如今，从一些区域开发商开始对旗下的商业物业转售为租，到中型开发商如宝龙地产确定“规模带动效益”的商业地产快速扩充战略，再到住宅地产龙头万科取经凯德置地意欲发展社区商业地产，已经有越来越多的开发商开始逃离住宅市场的“红海”，转战商业地产“蓝海”。 “最近几年，市场与调控经验都已经证明，单纯开发卖项目已经很难支撑公司业绩的稳定。靠一种产品来攫取土地红利的时代已经一去不复返了。”东方伟业投资控股有限公司执行总裁穆建伟认为，商业地产稳定的净收益增长率具有明显的业绩支撑优势。 这种优势，源自于对房企盈利模式与资本运作模式的转变。这与住宅开发存在着明显不同。“持有性优质物业所产生的长期租金收益，可以用于机构运作和资本运作，通过进入二级市场，从而将商业地产的投资主体转变为市场投资者，大大缓解了地产企业的现金流压力，并且也很好的平滑了市场风险。”在专业的商业地产管理者看来，今年以来的宏观调控与经济结构性调整，正是加速这一转变的催化剂。 进军二三线城市
“住宅地产与商业地产总被开发商假设为两个对立面，平时住宅销售好的时候，便往往忽略商业地产，今年以来的住宅市场调控也使得更多的开发商进一步意识到商业地产的必要性。”盛世太平资产管理公司董事总经理陈立民表示。 与此同时，在新加坡超群管理顾问有限公司董事长黄亮生看来，受人民币升值吸引，来自港澳等地的海外资金也是兴致勃勃。 香港盛富资本董事总经理黄立冲向记者表示，今年以来，公司加大了内地的物业投资与收购。 这还只是冰山一角，地产咨询机构戴德梁行的统计显示，外资上半年对国内的物业投资活跃，仅在上海，上半年大宗物业投资成交额就达227亿元。 既然如此，下半年的投资机会又在哪里？答案是中国的二线城市。 这不难推断，黄亮生表示首要因素就是去年大量的基础设施投资对二三线城市的商圈提升作用。 “1.8万亿元会影响到70个二三线城市的发展，它的交通可达性会促使供应商、产品、批发市场、专业市场等纷纷向这些城市聚拢。”包括盛集地产投资基金管理公司董事长李利在内的多数投资管理者认为随着商圈的扩大，这些城市的商业地产的机会也会大大增加。 “除此之外，中国式的扩张是以新城或者新区的城市作为主导的。相对商业地产，零售地产对内需发展具有重要性，但现在地方政府在进行一些新区的规划时，也逐步加大了对商业地产的鼓励与规划。”上海市徐汇区规划土地管理局副局长关也彤进一步补充道。 基金助力 持有型的商业物业可以为开发商提供稳定的现金流，然而要实现这一目标却大有不易。 商业物业会沉淀大量资金，要培育成熟，收回成本基本都需要几年时间，这对于开发商，尤其是大开发商来说很难熬。而且与写字楼不同，商业地产即使零空置率，也无法保证解决商户的经营性困难。 因此，国内的商业物业普遍收益率偏低。“这就在占用资金比重大的基础上，又增加了变现难的问题，投资人要求的租户收益率和卖家所要的价值往往差很多。”一位基金管理者分析。 李利也表示，正是由于收益率难达预期，2008年该基金不得不放弃数个项目投资。而2009年REITs的难产，在建银精瑞资产管理公司董事长李晓东看来，与商业地产低迷的收益率也不无关系。 “持有型物业本是为了改善企业资金运作模式的，但现在的问题是，在进入二级市场发挥作用前，企业如何防止资金链断裂？”陈立民认为这已经成为企业转战蓝海过程中最需要注意的环节。 而在经验丰富的外资基金管理人看来，为了保持良好的融资性，开发商除了要在选址、定位、布局以及财务科学性、设计布局性、可租性、适销性等多方面下功夫外，更重要的是要学会利用基金整合资源。 “许多开发商对商业地产的运营与管理不够专业，要想做大品牌就必须学会利用工具整合资源。与其自己摸索试错，就不如与有丰富管理经验的基金合作，一方面可以使项目很快启动，速度快，成本就低；另一方面也可以学到经验。”上述基金管理人表示。 黄亮生则认为，与基金的合作甚至可以进行品牌的塑造与经营。 “可以利用基金收购一些半成功半不成功的项目，来把租金提高起来，这样，既扩大了整合范围，也有效降低了自身项目风险，成功率比较高。而品牌组合起来，也不会输于一些专业的物业发展商。”黄亮生表示。
