爱华网话题一：商圈竞争谁是NO.1 朱和平： 商家在一个商圈里面有竞争，商圈之间也同样存在竞争。但每个商圈都有自己的特色：中街的历史悠久，300多年的历史让中街成为沈阳人的中街，东北人的中街。太原街只有50多年的历史，消费购买力倾向于大众化。五爱市场更多的是物流批发的商业形式。 沈阳商圈之间的竞争到现在为止应该说还不明显，至少在中街、太原街几个老商圈之间还不明显。但是，个人认为中街的优势要大一些，这个商圈的商业成熟度以及消费者对它的忠诚度都是很高的，它对周边城市的辐射力也较强，因而竞争力相对来说要强一些。 话题二：浑南商业地产走势 杨建新： 我们很看好大浑南地区的商业地产发展，因为就整个区域来说，目前还没有一个比较成熟的商业综合体，而区域内几乎都是大规模的住宅项目，它们在未来三五年之内对商业的需求是很大的。未来浑南新区还将支撑一部分长白的商业配套，但是，目前开发的商业项目从体量上看还远远不够。从政府最近的招商中，也能体现出政府有意提高浑南商业地产的比例。 话题三：写字楼空置率已升高？ 潘庆生：
从整体情况来看，沈阳的大部分企业确实受金融危机的影响，缩减了一部分在写字楼上的投资，因而沈阳写字楼市场的空置率有所提高。但是，写字楼却卖得很好，这是一个特殊的现象。因为实际上目前沈阳在售的写字楼数量特别是甲级写字楼数量并不是很多，就像沈阳的五星级饭店就有几个，所以皇朝万鑫的写字楼推出来以后很受欢迎。 有一点需要留意的是，写字楼物业和商业物业在国外都是开发商自己持有并经营的，写字楼的销售只有在中国较为普遍。购买者大部分用它办公或者投资，而且写字楼比住宅的投资功能更大一些。 应该说，沈阳市场对甲级写字楼的需求还是有的。在我们看来，目前沈阳市场对商务类办公物业的要求还停留在商住公寓这种不单纯的写字楼物业上。而商住公寓的价格更超出了甲级写字楼的价格，这也是很多开发商愿意做商住公寓的原因。 海勇： 我们公司曾做过一个市场调查，发现目前沈阳写字楼市场上空置率将近40%，中低档写字楼的空置率非常高。而很奇怪的一个事情就是虽然空置率很高，但是写字楼的销售还是非常火爆。再看它们的租金，刨除5A写字楼项目，沈阳多数写字楼的租金在500元/平方米/年，折算下来每个月一平方米才几十块钱，租金非常低。 沈阳市场给我们的感觉是：写字楼很多，但好写字楼不多。金廊北站地区虽然有些新建的高档写字楼，但是整个办公条件和环境还没能给人像在广州、深圳CBD办公的感觉。随着金廊上茂业、华润等几个写字楼项目的出现，未来我们会在沈阳感受到这种在CBD办公的感觉。 话题四：购物中心和商业街咋发展 厉建华： 购物中心与商业街是两种形态。购物中心是在上世纪80-90年代提出来的，城区5万人口配置5万平方米的一个购物中心就足够了，当时这是有严格规定的。后来，随着国外商家的进驻，购物中心就陆续向国外的ShoppingMall形式靠拢，出现了多类型的购物中心。商业街区是几百年沉淀下的一种组合，传统街区的零售业占90%以上，而大型的购物中心在商业街区中，是作为零售龙头的一部分的。 未来的趋势可能是商业街区要往休闲化、娱乐化、餐饮化等城市的辅助配套方面发展。因为常规的街区每个城市只会有1-2个步行街，它是以零售为主。零售沉淀积累就是商铺财富的积累，所以商业街的商铺含金量会很高。 我觉得购物中心应该是向ShoppingMall方向不断升级，而且今后购物中心会越来越小型化，就是发展到社区的服务功能。 话题五：地铁商业将成新热点 海勇： 地铁对商业的影响很直接。地铁每天要输送十万人次的话，就有十万人次的流量。随着沈阳地铁的开通，地铁商业也将成为投资的新热点。当然，如果是纯地铁商业里面的商铺，我个人感觉不会是每个站都会好，但是每个站都会有一些需求。在一些比较重要的交界点、出站口，特别是市中心，商业的需求量还是比较大的，它也需要大型的购物中心来满足客户和市场的需求。地铁的作用还是很大的，如果到浑南的地铁开通后，在浑南地铁站交会点附近有一个大型购物中心的话，浑南地区商圈的商业氛围会更成熟。 朱和平： 地铁有三个特点是非常明确的，就是它的安全、准时和快捷。尤其是它的准时性，说到就到。一线城市对地铁做过调查，多条地铁同时开通以后，32%的该城市人口一天要乘坐两次地铁，35%的城市人口平均一周要坐3-5次地铁，可见，人们是多么依赖地铁。同时，大型的商务中心和商业中心周围都会设立地铁出口，地铁给人们带来出行上的方便可想而知。 我们讲三年养一铺，地铁一响黄金万两，这都是很实际的。快捷的人流让你不能去做服装买卖，但地铁一条线路开通以后聚集的人流相当于十辆公交车同时在一个站点下车的爆发人流。广州1993年开建地铁，当时地铁辐射到的物业就上调了25%，1998年又上涨了25%。香港是地铁最发达的地方，3/5的购物中心都在地铁沿线。远郊有地铁的物业是很值得去买的，地铁让这些地方的发展潜力更大。 我觉得沈阳的开发商、地铁物业有关的经销商、消费者现在对地铁的认同是非常浅的。相信一旦地铁开通以后，和地铁沾边的商铺大家都会去抢，地铁边上的写字楼也会立即涨价。尤其是距离地铁口步行时间在5-10分钟的写字楼一定会升值。目前沈阳远郊物业的价格还没涨上来，随着地铁的真正开通，地铁沿线物业、远郊物业的销售会更好，升值也会更快。
