爱华网
“抛房买铺”现正在成为中国房产投资领域的一派新景象。据某权威机构发布的一份报告显示，商业地产过热、泡沫危机凸显将成为今明两年商业领域的十大热点之一。并预计，2008年我国商业地产开发将达到高峰，商业用房闲置率扩大，矛盾将更加突出，不少城市趋于饱和状态。 这份报告认为，目前，中国商业地产开发已进入高速发展期。据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大。 目前商铺投资成为继住宅投资后的另一投资热点，此份报告的出台却向投资者发出了一个危险的信号：报告显示，2007年中国商业地产总体保持稳定增长，当年全国商业用房投资总额2775.56亿元，同比增长17.9%，连续第三年保持在17%左右。与当年消费品零售总额同比16.8%的增幅非常接近。而全国商业用房的空置面积已经占到各类商品房空置总面积的30%，空置面积同比增长25%，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出8个百分点。 据悉，由于此前出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，而政府对商业地产的相关调控措施暂时未见出台，目前尚无过多的开发限制，让一些寻求出路的住宅项目开发商将投资重点转向了商业地产领域，这在某种程度上导致我国商业地产建设呈现出过热问题。 报告认为，商业地产的超速发展和过度开发，超出了市场实际需求和购买力承受能力，必然导致恶性竞争、引发资金链断裂的危机。以及零售企业迫于成本上升，效益进一步下滑。“这些现象应该引起有关部门的关注。”据其介绍，2007年，我国批发企业的平均利润水平只有2.05%，零售企业的平均利润水平则仅为1.33%，国内分销行业已进入微利阶段。 目前我国一些实力不济的商业地产开发商为了尽快收回开发资金，以偿还从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金，采用把地产分割成小块出售、实施“产权式商铺”开发模式，并向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以8%到12%的高额投资回报，有的开发商甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。为吸引人气，一些资金紧张的开发商会以极低的租金把10%到20%的商业面积租给有声望的大超市、大卖场，开发商在这一项目上并不赚钱。但通过广告吸引投资者，用售后返租的方式把剩余面积分块高价卖出，这才是开发商利润的主要部分。 目前全国商业平均利润仅为2%左右，根本不能支撑8%至12%的回报。一旦出现商铺经营困难、开发商不能实现承诺时，就很可能对中小投资者造成致命打击。"产权式商铺"开发模式正是引起经营混乱，进而带来商业地产泡沫危机的首要因素。据发达国家的商业地产成功的开发经验来看，几乎没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样才有利于商业的整体经营和管理，而国内则恰恰相反。一些开发商因资金实力较弱，迫于资金回笼的压力，为了偿还银行和施工队的资金，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，丝毫不管商业氛围的培育。在分块售出之后，由于不再是所有者，面对几百家商铺，开发商无权进行统一经营，在缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果，并会引发开发商和租户、业主间的冲突，演变成商业地产领域的“普尔斯马特”。 因此，中国商业地产中普遍存在的追求短期利润的非理性心理、以及商业地产开发中缺乏一定的融资渠道，也是造成目前商业地产领域泡沫现象出现的重要原因。 不过，随着国家《城市商业网点管理条例》的颁发实施，商务部将会在此基础上加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。此外，报告推出的2007年中国商业其他十大热点分别是：规范流通业竞争的法律法规陆续出台、政府改善农村流通设施网络工程全面提速、流通领域加大知识产权保护力度、品牌建设在商务领域全方位展开、批发零售业外商独资进度加快、农村市场增需扩容，城市消费调整升级、社会对消费安全和商业诚信倍加关切、突出核心竞争力，重视节支增盈，成为商家转变增长方式的主要切入点，以及城乡商品交易市场增量放缓，改造升级加快进行。
