爱华网中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生应邀参加2006－2007中国商业地产暨写字楼年会，并发表了题为《中国商业地产进入运营和经营并重时代》的演讲。以下是他的演讲摘要。 购物中心的发展 今天跟大家分享三个方面的问题，第一个是购物中心的发展；第二中国购物中心和商业地产发展的一般状态；第三是购物中心未来的走向。首先我跟大家讲第一个问题，叫做与购物中心和商业地产发展的相关的环境分析。大家知道商业地产融合了商业是地产、金融的组合产品，它与市场的消费与商业地产的扩大能力，以及金融、土地等是息息相关的。最近两年的更多的零售商更加注重经营效益，同时零售商的经营效益进入到上升时期，这将会给很多规划良好的商业地产项目带来很大的帮助。同零售企业的单店的销售额可以看，从总体看内外资的超市是具有明显差距的，这也是开发商吸引500强进入自身项目的原因之一。目前阶段更多项目是通过借助500强的影响提升自身商铺销售的单价。另外一个单店销售来看，百货的经营效益普通高于超市，针对城市中心区的商业地产项目，我们建议更多的开发商注重与百货零售商的合作，增强自身项目与百货的结合。超市并不适合所有的商业地产项目，特别是城市中心区的项目，所以超市的作用在未来一段时间发展过程中给予开发商客观的认识。 目前信托将成为过渡时期中国商业地产融资的重要方式。结合目前的政策环境，RITES在中国的推行会需要一段时间。从中短期来看，信托将与中国商业地产结合更加紧密。中国商业地产信托方面的规模，2004年1月－2006年6月平均项目的规模1.02亿，信托资金的发行规模从20061－6月份的总体增长是15％。未来商业地产特别是规划良好的购物中心与信托公司的合作将会成为非常重要的融资方式。 中国购物中心和商业地产发展的一般状态 第二跟大家探讨一下中国购物中心和商业地产的发展状态。中国商业地产的发展与购物中心的的发展对比是比较鲜明的，反差也是比较强烈的。中国商业地产形态是多种多样的，产权式商铺大量存在，是制约商业地产专业化成为的瓶颈，这也反映出中国商业地产的主体依然在缺位。从购物中心发展来看，它的总体规模还是非常有限的，未来得发展前景依然很大。得出这样的结论是基于我们对600多家的会员的交流，的出的体会。经过2003年－2005年的发展，大家做的虽然不是完全的购物中心，但是购物中心的一些运作的理念，还是值得大家借鉴的。 中国购物中心总体数量增长是平稳的，2003年每年增长85家，2006年的增长速度均慢于2005年，比2003－2004年基本持平。意味着中国购物中心将进入稳定增长的阶段，未来购物中心的增长依然趋缓。中国购物中心运作比较好的一代购物中心投资回报达到10％左右是没有问题，大大高于成熟市场国家的投资回报。同时，购物中心在一些城市是相对不足的，先进入某一个市场的零售品牌，更愿意跟购物中心开展合作，他们在成本上具有比较明确的优势，我想中国目前大家可以感受到的是，第一代购物中心的租金成长在2005年出现了过快的趋势，表现明确的是北京东方新天地。租金的增长是不是没有上限，针对好的物业租金上涨过快，势必会对未来的零售品牌带来一些的压力。 根据我们的统计中国的购物中心楼层数是以4－6层为主，7－8层的购物中心占20％，在中国购物中心发展过程中，垂直路线和高层的租户的安排新的非常关键。在中国9层以上的购物中心占据全部项目的15％，从而增加了这些项目的招商压力。与之对应的中国购物中心二到三层的项目比较少，总体上占10％，主要集中在华南区域。土地成本高依然是购物中心开发商不得不面对的大的难题。 按照购物中心的功能标准，全国部分城市的购物中心依然处于空白，中国购物中心依然处在商业发达地区。北京商业面积首次在2006年超过上海，总体特征是招商压力大。应该说北京奥运经济拉动的国际大都市化的步伐加快，使得购物中心从表面上更具有发展空间。由于北京商业地产项目过于集中，近两年北京购物中心和商业地产的招商压力会进一步增大。 综合性物业发展成为中国商业地产的主要形式，购物中心的核心地位日益突出，商业和商务双向拉动，引起了开发商的关注。购物中心有两种模式，一个是北京模式，比如北京的东方新天地、北京的国贸，上海的模式是以商业作为突破口，经商业运作一段时间取得比较好的效果，他们对商务的的功能进行挖掘，比如港汇广场。开发综合性的物业的价值在于分解商业地产的综合风险，平衡经济环境变化下带来的风险。综合性物业的特点被越来越多的开发商所关注。 外资集团在中国市场扮演了重要的角色。这些具有专业开发实力的和资金依托的专业购物中心开发团队先后进入到中国市场，这些开发商凭借自身的经济实力和专业实力进行购物中心的开发，而且这些购物中心连锁集团已经将目标锁定为中国物业在海外打包上市。经过两年半的时间，凯德置地已经成功的将中国的物业到海外上市。在这个环节上我们可以不折不扣的讲我自己的体会，当招商80％，取得一定的资金回报，你的上市依然有可能。 商业地产将向购物中心转化，购物中心的原则将成为商业地产的新标准。大家都知道，购物中心是商业地产最高级的形式，专业的要求是最为严格的。目前商业地产总体与购物中心发展形成了强烈的反差，商业地产数量非常庞大，规模与市场需求是割裂的，专业化程度比较欠缺，在很多城市购物中心依然显示出很多不足。更多的进入商业地产的开发商依然在以地产开发为目标，购物中心对物业持有以及持续招商和运营的特点是很多追求短期利益的开发商难以坚持的，综合我们做一个比较，商业地产全国购物中心的比率是比较低的，这就决定了商业地产行业总体不成熟，经过我们的统计全国购物中心比例大概为20％左右，也就意味着全国还有很大部分的商业项目没有按照零售房地产的一般规则进行开发。在国外事实上购物中心通常情况下构成了零售商业房地产的总体，但是在中国还没有达到这样的目标，平均比例在25％，这是比较可怕的数字。 目前商业地产与购物中心的概念依然是相对割裂的，这对行业的发展非常不利。商业地产与购物中心是过程与产品的的关系，商业地产的最终目标是购物中心，所以商业地产的操作模式必须以购物中心为标准，这样投资才会取得应有的回报，商业地产的退出机制才有了实现的基础，购物中心未来一段时间会成为商业地产的核心产品，这个趋势正在逐渐的形成当中。 经过我们的分析，看到最近几年，商业地产在房地产的比重是呈现下降趋势，但是依然未来有上升的空间，从2001年商业地产整个房地产比重是在11％，2002－2003增长12.9，截止到2006年的1－6月份商业地产在整个房地产投资的比重占到了12.11％。商业地产投资额普遍从2005－2006年6月份来看是慢于房地产6.5％。2003年－2005年商业地产爆发出来各种问题会使很多开发商谨慎的面对商业地产，虽然住宅的利润率在趋于下降，但是相对较小的开发风险，对开发商进入住宅市场还是有很强的吸引力。中国商业地产的政策环境和社会环境还不十分健全，与发展商业地产还有一段的距离，政策的缺位也会影响到商业地产市场的积极性。同时，商业地产缺乏有效的模式，影响到商业地产商的热情，使很多开发商意识到商业地产的风险很大。上周我们跟印尼的一些专业人士进行交流，他们政府的政策倡导出租型物业的政策，遏制产权式商铺在印尼的发展，这可能对中国有一些借鉴的作用(国内的上海和南京政府已经开始这样操作了,好样的)。 基于我分析的三点，我相信中国商业地产整体发展前景是比较看好的。美国零售房地产占整个房地产的比重16.5％，中国2001年是11％，到2006年6月份是12.1％，我们整个房地产未来上升的空间还是比较大的，要实现中国商业地产比较健康的发展，实现提高中国商业地产产业化的程度，专业的门槛是不能逾越的，做一个简单的交流，希望大家多提意见，谢谢！
