爱华网日前，中国城市商业网点建设管理联合会发表《2006中国商业地产发展报告》，总结了当前我国商业地产的六大特征。摘要如下： 特征一：“订单式开发”理念获得普遍认同 以往照搬住宅项目的“先开发、后销售”运营模式被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念已经得到广泛认同，国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。 特征二：大型企业相继战略性进入商业地产 2005年，无论是内资还是外资的开发商、运营商都齐头并进，在各地掀起了一波波商业地产扩张的高潮。由于大开发商的强势进入，中小开发商生存压力加大，一些地区商业物业供大于求的态势明显，后者因资金实力有限而更为被动。 特征三：融资渠道出现新变化，多元化格局初显 2005年进入中国房地产市场的海外投资总额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利等著名海外机构投资者和基金觊觎国内优质商用物业。 REITs（房地产投资信托基金）作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好，但由于海外上市的条件和门槛较高，REITs的成功在中国还属于“个案”。 农总行下发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，并放宽对商业地产发放贷款的年限。但受制于国内信用和评估体系的缺陷，这一试点没有全面铺开。 特征四：投机性开发现象依然存在 一是概念炒作，二是销售方式炒作，后者如“返租销售”、“售后包租”等。但其缺陷和危害逐渐暴露，投机性泡沫开始破灭。 特征五：Shopping Mall（即大型购物中心）前景遭质疑 Shopping Mall“究竟处于衰落期还是成长期？合理规模应该多大？该如何选址？”等问题答案不一，其开发热度已有所降温。 特征六：非正常盈利模式“喧宾夺主”
一种是从地价获利，利用地方政府引进外资的迫切心情，利用与外资商企合资等形式，变相从政府低价拿地，实现高额利润；另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，从而获利；第三种是产权式返租。而以物业销售和租金为主要收益的主流盈利模式，实际上被边缘化了。 （发布机构：中国城市商业网点建设管理联合会）
