爱华网一般来说，商铺投资都很大，动辄几十万元，银行按揭50%贷款，并且不容易办得到。对于百姓来讲，可望而不可及，况且，这么大的风险也很难承担。最近，清华园推出了SOHO广场——红场商业地产“先试后买，不中就退”投资新模式，吊起了普通老百姓的胃口，无疑这是经营商业地产的一个创新。那么这种新的商业地产经营模式其内涵是什么芽市场反应情况怎么样，近日笔者采访了清华园总经理李发臣，对此新模式进行解读。 笔者:最近你们的商铺推出“先试后买”，是不是仅仅是概念炒作？ 李发臣:商铺投资一直是富人玩的“游戏”，普通百姓投资商铺的机会是很少的。但是，这并不意味着普通百姓没有这个能力，或者说没有这个眼光去做这方面的投资，而是市场没有给他们这个机会。“清华SOHO”商铺，事实马上就是现房了，但我们迟迟没有把它推向市场。因为当时一方面商业地产的各种概念泛滥成灾；另一方面，我们认为对自己的产品还需要沉淀、再认识一下。我们发现，很多商业地产推向市场后就成了“烫手山芋”。问题就出在过度炒作生出了“泡沫”。有了“泡沫”之后，就很难有下家承接得起，就很难有商户可以承租得起。前期大家一哄而起，但后期的经营会一败涂地，于是就可能“崩盘”。如此以来，与投资商铺的本意背离了。而“先试后买，不中就退”新的经营模式推出，给商铺试投资者消除了这种风险。 笔者:你们怎样降低投资风险，保证投资者“进退自如” 李发臣:投资安全永远是第一位的，尤其对中小投资者更是如此。我们推出“先试后买，不中就退”的新投资模式，给足了投资者观察思考的时间。三年的试投资期间，投资者可以根据市场变化、政策调整、商铺运营好坏、商铺增值情况、自身原因、银行利率调整等诸多变数，来考虑和决定是否投资。一般来说，三年的时间足够让人们看清一个商铺的投资价值。“先试后买”，就是清华园将“清华SOHO”分一、二、三年的投资阶段，分别给予投资者7%、8%和9%的稳定回报率。在这三个阶段，投资者可以“无理由附租退铺”；同时也可以将这部分投资任意切换到清华园其他的任何新项目上，并且额外给予5000元的购房优惠。此外，清华园还将以公司的资产，与投资“清华SOHO”商铺的投资者签约，实行全程担保。这样做，其基础源于开发商对SOHO广场商业项目的自信，进而把这种自信变成投资者的自信。 笔者:那么你们这样做的初衷是什么？ 李发臣:商铺经营者和商铺投资者利益的关系，就是“鸡”跟“蛋”的关系，如果没有经营者这只“鸡”，就生不出投资者收获回报的这个“蛋”。但投资，资金的安全性是第一位的。我们提出普通老百姓也能投资得起的商铺并不是玩“噱头”，我们的商铺每平方米的起价只有4000元左右，只比“清华SOHO”的住宅略高一点。而且2万元是很多老百姓可以一次性付清的，不必到银行按揭并承担相应的利息支出。我们把售价定低一点，投资人的压力和风险就小一点；经营者的承接力就大一点，经营费用压力就小一点。他们经营起来就轻松一点，回过头来，投资人的利益回报就稳定和长期一点，不必担心和操心天天要换“房客”，这样就形成了一个良性循环。 在做“清华SOHO”商铺时，我们重点考虑到大石桥立交桥下部分违章老建筑就要拆除的原因，所以把未来的经营业态做了相应的规划和调整。这样可以确保我们招进来的商家能赚得到、做得好，从而保障投资者的收益有源源不断的出处。 笔者:你们怎么保证投资者获得收益呢？ 李发臣:清华园在商业地产方面是非常冷静的。首先，“清华SOHO”所处的位置，在历史上也是商业繁华之地，但清华园没有把“清华SOHO”的商业体量做得很大，只有1万多平方米。以金水路和南阳路交会处的人流、物流需求来看，这个体量只能说是小，而不是大。 其次，整个“清华SOHO”广场在二期还有商业部分，并且会以流行百货、高档百货、生活百货作为规划，随着老城区改造带来的变迁，这个地带的商业复兴是指日可待的。 清华园充分认识到商业部分必须由专业经营管理公司来统一经营管理，所以采取了“统一经营管理”的形式，以确保开发商、投资者和经营者“各行其道”。而引入什么样的业态，则直接关系到投资者的利益保障，关系是否可以带兴商铺的问题。 “清华SOHO”即将引入三类业态，一类是品牌西餐、酒吧、咖啡馆，集成为大型综合性餐饮区；一类是健身中心、SPA，集合成娱乐休闲区；一类是语言、音乐、舞蹈等品牌培训基地。应当说，这些业态非常适合“清华SOHO”，而且周边也需要这些业态。对于投资者来说，很重要的一点，是这些业态的附加值都比较高，是很好的租金源。 投资商铺的风险的底牌，关键是看开发商念的是一本什么“经”。比如，明知开发商要当“甩手掌柜”的商铺，你不要去碰；规划中的商圈中的商铺，你不要去碰；价格被炒得老高的商铺，你也不要去碰。除了“做普通老百姓投资得起的商铺”是一个营销创新、突破之外，“清华SOHO”的售铺运作与思考都是非常严谨的。 笔者:那么市场反应情况怎么样？
李发臣:从这几天看，效果出乎我们的意料，我们11月16日开始宣传面市，11月19日开始认筹，在18日晚上，就有很多投资者排起了长队，在当天认筹中就达到310多套，到今天为止，已经接近400套。曾经有人说我们是在“作秀”。“先试后买”只是一种新的营销模式，是否是作秀，市场良好的反应无疑对此说法做了坚决的否定，事实证明这也是符合投资者需求的营销模式，处在宏观调控的关键时期，如果哪个公司抢占先机，采取适合市场的营销方式，就会成为赢家。从目前销售情况来看，我们是对的。同时，这种模式的推出，在消费者心目中也树起了清华园良好的企业品牌和形象。
