爱华网商业地产投资经历了不断发展的三个阶段。最初商业地产的投资品种仅限于沿街商铺，随着2000年以后商业地产出现的井喷行情——尤其是产权式商场或酒店的大量出现，极大地丰富了商业地产的投资范围，而经营状况良好、进入正常盈利阶段的商业地产项目进入地产投资领域却是最新的发展趋势。三个阶段的划分并非绝对，哪怕是最原始的商铺投资如今仍然被不少投资者和开发商所垂青，但可以肯定的是每个时代都有其主旋律。 商铺时代：沿街为市（上世纪80年代后期至90年代后期） 由于在上世纪90年代中期以前，商业经营管理公司还没有大量涌现，因此在长达十余年的时间里商业地产市场一直仅以商铺作为惟一投资模式，而投资者在购买商业物业以后只能选择自己经营或者出租，商业地产的运营模式还处于低级阶段。 经过多年发展，商铺自发性地分门别类：一类为批发专业市场；二类为商圈内的商业铺面；三类为社区型的商业铺面，比如住宅小区的商业步行街、便利店铺面等。即使在投资渠道日益丰富的今天，商铺仍有很大的投资空间。商家到适合自己经营类别的商圈内租赁商铺并从事商业经营，商铺产权人获得稳定的高额租金回报。商家都是自发性质的集中经营，因此它必将受到城市规划、旧城改造的巨大影响。 返租经营：三权分开（2000年前后） 传统的商业铺面在档次和内容上都已经不能满足商业规模经营的发展需要，与此同时，家乐福等大量商业巨头的进入对商业地产提出了更高的要求，商业地产商意识到要将项目开发成功必须依托商业经营管理公司的专业指导。 专业的商业运营机构进驻商业物业以后如何保证地产商实现开发回报，产权商场的出现无疑是最佳解决之道：投资者将商业物业委托商业管理公司全权经营，投资者获得稳定的租金回报，而商业管理方再依靠自己的商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，三权分开是科学经营和稳定投资回报的保证。
产权经营：产权分红（2002年前后）目前正在热售的保利@新一佳产权商铺正是此类 从2002年左右开始出现了一种全新的商业地产投资模式：商业地产商在项目开发完成以后因为种种原因并没有将物业的产权立即售出，而是联合专业商业经营管理公司先将地产项目完全经营起来并形成蕴涵较高投资价值的商业口碑以后，再将产权对外进行出售。如此一来，商业地产商可以获取更多的开发回报（与此同时也将承担更多风险），这对商业地产商的实力提出了更高要求，而对于普通地产投资者而言，由于所买的商业物业已进入正常经营并有稳定的物业租金作为固定回报，因此其投资风险也将大大降低。 其实新的商业地产运作模式从根本上说仍然是产权式商场，投资者购买了商场的产权以后获得商场经营者的稳定租金回报，但它与传统商业地产运作模式的最大不同点在于，过去商业地产商是在完成物业销售以后才开始商业经营，有的开发商在售房之初甚至将自己的项目说成天花乱坠的空中楼阁，而到了房屋成现以后投资者的回报却难以保证，因此传统模式下投资者的未来风险巨大。而新模式则是商业地产商联合品牌商业管理公司销售已经成熟经营的商业物业，投资者获得的是触手可及的商业投资价值，是商场成功经营后以产权形式的利益分红。因此新模式的诞生对于商业地产的投资具有革命性的意义，同时它也具备更强的生命力。
