爱华网“商业业态一般是10到15年就更换一代，例如百货大楼被MALL代替，后来MALL又被社区商业代替，回归到方便、人性化上来了。特别在欧洲，MALL实际上是一种逐渐退出的业态，可以说单纯购物的业态已越来越没落了。我们目前正在投资的项目就属于新的业态。”北京中坤投资集团(以下简称中坤集团)董事长黄怒波先生兴致勃勃地向记者介绍着他们投资开发的北京大钟寺现代商城。据他介绍，这个商城共35万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的“世界第四代商业”。据说这个商城目前已经吸引了麦德龙、家乐福、易初莲花等国际零售业巨头前来洽谈入驻。
业内人士认为，近年来，以投资商铺为主的商业地产开发正成为房地产投资商和开发商追逐的热点，商业地产的开发也已从原始的配套型物业转变为新的市场形态，并已形成了自己相对独立的市场空间，北京市的商业地产开发也正是在业态的逐步转变中“且行且珍重”。 北京建立商业网络新格局 根据北京市商委制定的《北京市“十五”时期商业发展规划》，总体上将初步形成以城市中心区商业为核心，以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局；促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即提高城市中心区(包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心)，商务中心区(包括建国门外、朝阳门外两个商业中心)，中关村科技园区商业发展的水平；繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；开拓十城，即开拓十个远郊区(县)中心城镇的商业中心；培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)；完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心。 大钟寺现代商城是北京市60项重大工程之一，原先叫大钟寺现代物流港。主要是对原北京大钟寺农副产品交易市场进行改造升级，中坤集团是北京大钟寺农副产品交易市场改造工程的承建方。据悉，大钟寺现代商城是北京双榆树-大钟寺市级商业中心建设的一部分，其他市级商业中心还有马甸、公主坟、木樨园以及前门-大栅栏。 近年来，世界零售业巨头如沃尔玛、家乐福、伊藤洋华堂和万客隆等纷纷抢滩登陆北京。北京市商委主任梁伟曾表示，重点领域引进的外资商业企业到2005年将达到15家，到2010年不低于30家。2003年北京商业将以一天开两家便利店、一个月开一家大卖场的速度发展。而已经进驻北京的外资商业企业也在不断攻城掠地，加大在北京开店的数量。这些都为北京的商业地产开发提供了极好的发展机遇。 第一个是失败者，第二个是获利者 大型购物中心的建成，其带来的人流、物流、财流无疑会促进该区域的兴旺，也会带来其他餐饮、娱乐等商业设施以及写字楼、住宅楼的开发建设。记者日前在位于北京石景山即将开业的沃尔玛山姆会员店看到，其西侧的大型建材超市东方家园也刚刚建成，南侧的“泽洋第五代甲级写字楼”以及东侧的晋元庄小区也正加紧施工，北京城建开发的这处“泽洋”写字楼甚至已经迫不及待地在施工墙上打出了“沃尔玛商圈”的招牌。 从商业利益来讲，地产商和商业经营者的关系结合得好得话，应该是双赢的局面。对地产商而言，零售巨头、餐饮娱乐、家居建材商的加盟，是其楼盘的一大卖点，借助商家的品牌效应，能有效提升楼盘的销售。对于商业经营者来说，成熟的大型社区则可以保证高素质的人流量和消费力，从而大大降低了投资风险。 商业地产的开发因其回报率高，进入者必然增多，竞争在所难免。业内人士认为，北京商业地产的竞争才刚刚开始。中坤集团董事长黄怒波先生称，商业地产的趋利性很强，如果商业地产前景一片光明，那一定是战场逐渐升级的地方，且一定很集中。谁是先进入者，谁是创新者，谁的利润就最大。但事情往往是：第一个是失败者，第二个是获利者。 根据北京市的规划，将在“十五”期间在北京市周围东南西北四个方位分别建设四个大型ShoppingMall(购物中心)。位于北京东南部的亦庄经济技术开发区曾于2001年首先开始筹建大型购物中心项目。去年，北京大地集团开始在此地筹建“亚洲第一购物中心”，但却迟迟没有开工，原因是设计方案存在“消防问题”，该集团董事长许明曾表示今年2月份“消防问题”就能得到解决，但外界纷纷猜测是资金问题卡了壳。6月25日记者打电话询问许明，他告诉记者目前该项目仍然处于搁浅状态，具体原因仍没有明说。 北京中坤投资集团建设的大钟寺现代商城位于北京的北三环边上，地理位置极佳，因此吸引了不少世界500强企业来洽谈，国内也有企业来谈，例如东方家园和家世界。据知情人士介绍，为了能入驻大钟寺现代商城，世界500强企业的进攻势头很猛，可以说是锲而不舍。他们想尽了各种办法，甚至搬动北京的市长、区长来过问，增大了谈判的砝码。因为从国际形象上来说，政府也希望外资进来，毕竟其号召力比国内企业强。相比较而言，国内的 企业则没有这么大的力度。中坤集团董事长黄怒波先生认为，虽然东方家园和家世界做的也不错，但毕竟他们比起世界500强来是刚刚起步，还需要有一个建立品牌，经受市场竞争考验的长期过程，需要时间来证明资金链条的强硬。显然，中坤集团已经将天平倾向世界500强的企业了。 不过，黄怒波也强调，“我们也反对500强通过做中国政府的工作来与民族的商业竞争，这是个双刃剑。我们跟他谈判，实际上都在让利，反过来，他带来的知名度把周边商铺的价格带了上来，这是一个互惠互利的过程。因为三环的位置太好了，他也许赔本也要进来，这会成为他们的一个标志。” 分析人士指出，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售乃至开业后商场的经营管理等诸多内容，只有把握好每一个环节，通过一系列的操作，才能实现项目自身素质的提高和飞跃，在激烈的竞争中脱颖而出。像北京的前门和西单商业区，因为产权太分散，导致了业态的混乱。因此大钟寺商业项目的大部分必须要靠自己经营才能减少风险，如果全卖出去，对业态将不好控制。 房贷新政策为商业地产开发留下不确定因素 今年6月13日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称121文件)，在业界引起了强烈反响。当然也为商业地产的投资开发带来了一些不确定因素。 浩坤房地产经纪有限公司卞江涛先生告诉记者，121文件如果得到实施的话，原来房地产商可以通过内部招标以及转让形式得到土地的渠道将很难行得通了，可能基本上都要通过公开拍卖，如果通过公开拍卖的话，价格就会上升，很多资金实力不雄厚的房地产开发商就拿不到土地，会使他们的发展面临困境。 据悉，中坤集团投资的长河湾楼盘共投入25亿元，大钟寺要投资30亿元，没有银行的介入，或者外来的融资渠道是不可能的。所以，121文件实施的话，大钟寺现代商城的销售可能会受到影响。黄怒波先生告诉记者，目前他们还在对大钟寺项目所受影响进行评估。 据了解，业内人士目前对121文件能不能执行还众说纷纭，有消息称，121文件只是窗口指导意见，不定细则，但不定细则商业银行就没法去执行。比如在河南每平方米2500元算高档住宅，在北京则要9700元，因此执行起来差别很大，难度也不小。
