爱华网未来商业地产将朝哪个方向发展？这在商业物业需求者和投资人眼中似乎并不是一个过于复杂的问题，他们认可的逻辑是，商业地产的发展一定要配合整个北京商业的发展趋势，从不同商业形态、业态的发展趋势中发现适合自己的道路。 应避免商业地产的无效供应 吴焕贤 中海华通商业地产服务机构总经理 由于到２００６年，北京不允许再开工新项目，这两年商业地产会出现一个集中供应，新增商业地产供应量将在３００万平方米，基本满足了北京对商业地产的需求。 从业态看，到２００６年，国外所有业态都将出现在北京，国际零售１００强至少有５０％将在北京开店。 从新开店形式看，可能会出现３到５家大型购物中心，其中２到３家会开业；超市会有非常大的发展空间，而大型百货空间不多；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营。 从商业地产建设看，商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展，而不是以综合街发展为主，同时中小店铺供应量加大。 总体上，未来几年北京商业地产存在几大机会。首先，前门、大栅栏地区改造，他们的优势是中国独有，不能复制，但未来的定位和推出形式决定其成败。 西单沿线老商业街改造、天桥地区改造，这个区域发展的关键是，商铺供应是否符合商业发展需要。 社区商业街的开发商机很大。这里必须保证给投资人一个合理的投资回报，如果回收期过长，将影响投资人投资热情。 城市ＳＨＯＰＰＩＮ ＭＡＬＬ将迅速发展起来，城市ＭＡＬＬ要成功整合商业街、大型百货和零售店，建立起区别于传统商业的现代化商业形态。郊区ＭＡＬＬ会一点点发展，但近两三年经营难度大。 未来两三年应极力避免的是商业地产的盲目建设。目前许多地产商都是跟着感觉走，对需求没有明确的定位，同时对周边商业环境一片茫然。在这种情况下，商业地产的无效供应在所难免。 星巴克将尝试南移和西移
李飞 北京美大星巴克咖啡有限公司开发部经理 结合未来几年北京商业发展变化的大趋势，星巴克选址也要有新的尝试，比如西移和南移，比如进入社区。 星巴克在选址方面是以目标客户群定位。所谓目标客户群就是指喝咖啡的人在什么位置，会有多少人在这个区域里，根据这样的定位我们把北京分为这样几个地段。 首先是朝阳区的ＣＢＤ。这个区域以商务客流为主，包括一些外籍员工，是目前星巴克在北京开店最多的区域，大概有１０多家，占北京整个店铺数的三分之一。 第二是长安街沿线，这个地段醒目度高，有利于提升品牌知名度。所以从国贸到百盛甚至到南礼士路，基本每一个地段都有星巴克。 第三是北京著名商业区，像王府井、西单等商家必争之地。 眼下星巴克比较关注三个地区。第一是燕莎商圈，这里是新兴的使馆区，有写字楼和高档商住楼，事实上，正在发生ＣＢＤ向北偏移的情况；第二亚北奥运商圈。目前此区域是以居住人群为主，未来奥运配套设施会大规模进入，发展潜力巨大；第三是中关村地区。海归人员和高新技术产业从业人员，受教育程度比较高，对西方的咖啡文化接受力度大。 随着２００８奥运会的临近，未来几年北京整个商业项目，包括商务配套的写字楼的建设都将加快进度，这对星巴克来说意味着更多的商机。随着加大在上述三个关注区域的发展力度，还将尝试南移和西移。 以前，星巴克在南城开店比较少，只有新世界商城一家。但目前南城发展速度正在加快，如果新的开发项目能为南城带来更多高档商场和写字楼，我们会配合这个规划，调整自己的开店计划。 眼下，北京出现大型超市普遍西移的现象。像沃尔玛、欧尚、百安居等，这些品牌都相当正规，并吸引了大量人流。当然，超市是否适合星巴克还有待探讨。我们可能会在适当的时候与他们合作开一些店。 星巴克不是以经营定位，而是作为配套的服务设施出现，所以主要考虑出现在高档写字楼、高档商场和旅游景点。比如在朝阳区，星巴克首选写字楼，比如丰联广场、盈科中心、国贸中心、嘉里中心等；在东城则看好像王府井、东方广场、新东安这样的大型知名商场；在中关村地区是商场和写字楼兼顾。比如当代商城、鼎好电子城、数码大厦这些店刚开不久，效果相当不错。 同时，星巴克正在尝试进入社区。星巴克的第一个社区店选在天竺别墅区，知名度不是很高，但经济效益很好。因为外国人多，目标客户群十分明确全是喝咖啡的。７月份刚刚在金台路开了第一家真正意义上的社区店，作为一种尝试，探索社区人群对星巴克的接受度。 星巴克所选地段全是北京最好的，租金相应也高。星巴克在这方面的追求是以一个合理的价格拿下一个比较好的地段，同时谋求与业主双赢的模式。 看重物业管理者专业水平 郭平 个人投资者 我对未来两年北京商业地产发展充满信心，北京市场大，商铺不容易死，关键是怎样经营得更好。 我１９８２年就开始经营服装，在经营过程中逐渐也积累起选择商铺的经验。选商铺首要选择的是周边环境和人群状况。我一般选在比较成熟的商业区、写字楼比较集中的地方，像燕莎、华堂附近，有现成的人气可以利用。未来两三年，我最看好朝阳区。 除了商圈，我还看重物业管理者的专业水平，这对市场未来经营状况是至关重要的，比如，去年北京风风火火开了不少小市场，但今年再看多少家都倒了，一个重要原因是管理者水平低。我就有过这样的教训。我是东大桥白云市场最早的客户，刚开始进入的商户都是从木樨园等地就近上货，档次上不去，来的人就少，管理者也拿不出什么有效办法，效益明显不成。我决定退出将铺位转租给别人，没想到后来白云市场突然火了起来。原来是新桥市场拆除后，转移来一批高素质商户，带活了整个市场。 以后，我将转向经营独立商铺，这样独立性更强，不会受市场整体状况影响。现在我看好团结湖小区某项目的商铺，准备买下来。这个小区已经成熟，同时只有我一家经营服装，生意肯定不错。
