打造自己的反汇编引擎 商业地产打造城市引擎促城市内涵转变



   没有工业化就没有城市化,没有城市的发展,商业的变革也就无从谈起。每一种商业变革的出现,都是以一定的城市形态变化为前提,同时商业的变革与发展,也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。

    按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系,当一个国家和地区的GDP在1100美元以下、城市化水平在25%以下时,商业处于与农业经济相匹配的原始状态;当人均GDP从1100美元到2000美元、城市化在45%以下时,商业形态出现第一次升级,百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场,商品为工业化下的城市生活提供基本保障;当人均GDP到达2000美元至4400美元时,为适应城市的发展,商业形态开始出现质的飞跃,如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生;当人均GDP在4400美元以上、城市化水平在70%以上时,超越商业范畴的广义商业如SHOPPING MALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现,这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。 

    虽然中国2003年人均GDP刚刚突破1000美元,但一些发达地区的指标已超过4400美元,从商业热点城市的分布看,如今出现的商业浪潮基本符合现代商业的发展规律,但如果简单地拿西方的发展规律来对应中国的现实,就难免犯刻舟求剑的错误。除了按部就班的商业业态,一种全新的商业地产正在中国城市化的特殊背景下应运而生,我们把它叫做“城市引擎型商业地产”。 

 打造自己的反汇编引擎 商业地产打造城市引擎促城市内涵转变
    如果说在前工业城市时代,商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业,在工业城市时代,满足生活便利的规模型商业出现,那么到了后工业城市时代,当第三产业逐渐成为城市的主推动力时,满足城市功能、发挥产业交流作用的商务会展综合型商业也将诞生,而这最后一个阶段所催生出来的商业形态,早已超越了一般意义上的商业地产范畴,其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。这是城市引擎型商业地产与其他商业地产的本质区别所在,也是它之所以有极大的号召力和想象空间之所在。

    我们应该看到,在未来二三十年的时间里,城市化始终是中国区域经济发展的主旋律,随着经济的高速发展,人口和资金不断向中心城市集聚,如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课,由此而带来的城市产业升级和功能拓展,城市的区域分工与协作,中心城市辐射半径的不断扩展,以及区域经济一体化、国际化的必然趋势,所有这一切,都注定了传统的商业形态难以适应中国城市化飞速发展的形势。 

    于是,我们将看到这样的景象:在城市旅游、商务、物流、会展等现代城市功能开始发育的同时,一部分商业地产由“量入为出”的被动式商业主动向“量出为入”的主导式商业转变,站在城市与区域的高度迎接区域化和国际化的世纪挑战。 

    对于刚刚浮出水面的城市引擎型商业地产而言,这种转变无疑是中国商业地产的一场革命。它不仅为政府在城市化进程中如何经营城市提供强有力的支撑,也将最大限度地聚合和带动产业的发展,满足城市功能的拓展,强化城市的辐射力。另一方面,商业原来所具备的核心要素沉淀为城市引擎型商业地产的基础要素,商业的角色也相应地从单纯的商业盈利向多赢转变,从而给整个城市带来无法用数字衡量的财富。 

  

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