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如果说，目前中国房地产正处于这样一个“奇痒”的阶段亦不为过。对发展商而言，“痒”的多半是钱袋，在“多赚钱”与“亏大本”中并无第三个选择。商业地产无疑是近期利润最高的地产项目之一，与住宅相比，投入相差不大，但是产出却是惊人。但其亦有投资回报周期较长，流动资金要求较高等限制。国内目前仍鲜见基金参股商业项目，向银行贷款则成为发展商不多的融资途径之一，亦是最有效、最大潜在隐患的途径。 作为地方政府而言，“痒”的就是心理，发展的多寡与区域均衡成为心理障碍主要方面。商业地产无疑将是今后几年推动地方经济发展的巨大引擎，一个大型的购物中心能够为其带来的税收、创造的就业机会、上下游产业的拉动都是一个庞大的数字。然而，如果一哄而起、无序竞争，又将陷入另外一个水深火热的境地。 钱袋之“痒” 商务部调研组到广州、东莞后，召开了一个调研座谈会，参加的开发商有东莞市三元盈晖投资发展有限公司、东莞广晟商贸发展有限公司、广东光大企业集团公司地王国际广场以及广州市正佳广场经营管理有限公司等，同时亦是出现钱袋之“痒”的企业。 在这些开发商中，有两大特点，除了华南MALL与正佳广场外，其余开发商是国企或者有国企背景的公司。此外，这些项目在建设时均曾向银行借下不少贷款用于项目发展。 此次调研小组由商务部市场建设司处长刘小峰、中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平所率领，两人均对广东商业地产尤其是广州、东莞两地的商业地产了如指掌。业内人士指出，他们之所以选择这些项目进行调研的另一个主要动机就是考察这些项目的资金状况，以评估目前的金融政策。这亦是中国建设银行北京总部的部分商业银行代表随队调研的主要原因之一。 王永平在调研前告诉记者，目前商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，动辄十几亿元乃至几十亿元，对银行的依赖性更强。一旦出现经营差、利润下降、达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。 据了解，目前对大型购物中心的贷款已占据了全部房产投资的60%~80%。而根据行业内部的保守统计，全国在建和拟建的大型购物中心建筑面积合计为3000万平方米，合计投资超过3000亿元。如果按银行贷款占总投资的60%计算，需占用信贷资金1800亿元。如此庞大的金额，一旦商业地产陷入整体低迷，银行的呆坏账将大幅增加。 地方之“痒” 尽管大中华购物中心联盟秘书长方志华在接受记者采访时多次表示，商务部的调研仅是例行调研无须过分关注，但他在言语中还是表露出忧虑，目前国内有效的商业面积仍是不足，而无效商业面积却是过多，这就是信息不对称所造成的恶果。 无独有偶，华南商业网总编辑、广东省连锁经营协会会长助理黄华军亦表示，先天不足的多，后天补救的少；赚快钱的多，长线投资的少；符合商业地产发展规律的少。这是国内商业地产发展的通病。 据中国商业网点建设管理联合会发布的一项调查显示，目前全国在建立项的购物中心200家左右，总面积约3000万平方米。如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，也就是说要达到2400多亿元的零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这一庞大的零售额，将导致两个结果，一是中小企业被挤垮，二是有场无市。 方志华表示，目前商业地产有两个管理口，一个是建设部门，一个是商业部门，前期建设归建设部门审批，而后期则归商业部门管理，这亦是商业地产不利的一个因素。建设审批并不知道这里是否应该建一个大型的SHOPPINGMALL，所以《城市商业网点规划条例》的出台才是解决此事最根本的方法。 牵头此次调研的中国商业地产联盟秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平此前亦表示，商务部牵头此次调研目的就是为了进一步完善商业网点规划，为年底出台的《城市商业网点规划条例》作准备。
