2004胡润零售富豪榜NO.11 广东吴川人。现为铜锣湾集团总裁,中国商业地产领军人物之一。占据2004胡润零售富豪榜11号席位的陈智在商业界和地产界都享有较高的知名度。从1999年在深圳开铜锣湾广场,铜锣湾集团已在全国13个省、2个自治区和3个直辖市拥有分店网络,其中Mall达22家。目前铜锣湾的扩张步伐还在加大,陈智在中国商业地产界的影响力正在骤升。
□陈智印象
从“乱世”中款款走来
近日,与陈智见了两次面。第一次是在住博会商业地产论坛上。那天,眉清目秀的陈智就坐在靠西南方向的角落里,全然不像大腹便便的巨头“大多数”。那天我给他扔了两个字“乱世”。19天后,在圣廷苑酒店咖啡厅,他劈头就说:“你上次说的商业地产乱世,我在给一个博士朋友书中作的‘跋’中借用了。”
对陈智描述的标准语句是,这是中国Shopping Mall的始创者。但说他是一个痴迷于商业地产乱世的人,似乎更为亲切恰当。他认为接下来,中国商业地产会是一场专业化赛跑,他甚至认为,即使外国人来中国玩,都不一定是他们的对手。他把铜锣湾放在中国商业地产史上,他认定铜锣湾一定会在历史长河中留下一席之地。陈智位居2004胡润零售富豪榜11号席位。可以说,他是钻了历史一个美丽的空当,在中国商业地产“乱世”之中款款走来。
□名词解释
Shopping Mall
Shopping Mall,意为大型购物中心,是现代汽车文明和商业文明的产物。它伴随家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,属于一种新型的复合型商业业态。可以说,不同的消费群体,男女老幼都会从其中得到消费愉悦和选择满足感。
中国商业地产正逢“乱世”?
“现在Shopping Mall这个词的出现频率要多高就有多高……这其实反映了中国商业地产的乱世状态。”
黄金楼市:目前世界最大的购物中心金源Shopping Mall中的北京新燕莎铜锣湾Mall开业了,华南Mall不久也要开业了,你现在是什么心情?
陈智:很激动,对于中国商业地产我有太多的心里话想说。
黄金楼市:北京新燕莎铜锣湾Mall开业,冯仑、潘石屹等地产大佬也在被邀之列,为什么?
陈智:我们在提供一次推动中国Shopping Mall运营专业化的交流会。冯、潘作为中国房地产的领军人物之一,他们对中国商业地产的发展有自己的主见,与他们交流,有益于我们继续探索商业地产的运营。
黄金楼市:中国商业地产正处在“乱世”中。
陈智:我非常同意你说的“乱世”这个观点,我非常有同感!这个观点形象地概括了目前中国商业地产的现状。但“乱世”状态也正好说明,中国商业地产是有生命力、有强大的市场基础的,不然要乱也乱不起来。
现在Shopping Mall这个词的出现频率要多高就有多高,这个概念和理论传播到中国的时候,大家却来不及做专业分析,没有做充分准备就踊跃进入这个行业,地产商、管理商、供应商一哄而上,都以为这是一进入就可以收获的产业。这些现象其实都反映了中国商业地产产业正在经历的乱世状态。
黄金楼市:人们都称你为中国Shopping Mall的始作佣者,大家信服吗?
陈智:以前大家为这个名头还有争议。在一次会议上,我反问大家,如果不是铜锣湾首先提出Mall,你说是谁?你再找另一个中国最早的Mall出来看看。后来,大家都知道了我们是中国首家Shopping Mall。
Shopping Mall里的江湖规矩
“(规矩)大家一起来定,但我们会有自己的主见。”
黄金楼市:很多人说你是中国商业地产的领军人物之一,但站在你旁边大多是地产商,你舒服吗?
陈智:地产商是资本方,他们的资本势力比我大,但并不妨碍我要有也一定要有话语权。说句老实话,如果不是我们在中国启蒙了Mall市场和激活了市民对Mall的巨大需求,使原来的商业物业不能满足Mall对硬件的需要,我看现在很多地产商可能还没有事情做。
黄金楼市:地产商一般实力较大,你们必须在他们的地上做事情,规矩到底是由谁定?
陈智:大家一起来定,但我们会有自己的主见。我会告诉他们,商业地产必须达到一定要求才能符合Mall的规划状况,比如连锁经营的铜锣湾广场首层层高至少达到5.8米,同时要求有共享空间、景点,并要求独立一栋或度身定做,如果可能,层高尽量不超过三层。如果他们不能这样做,我们就不可能合作。
黄金楼市:如果你和地产商坐在一起,就像现在流行的论坛峰会,你觉得谁会主动些?两者遵从一种什么样的江湖规矩?
陈智:有时我们主动,有时他们主动,少了谁都不行。很多人发现,现在他们越来越在乎我们了。
黄金楼市:为什么?
陈智:他们中很多人吃过亏。
黄金楼市:在商业地产中大连万达模式,现在大家谈论得较多,想听听你的观点。
陈智:他们做了一级地产商拿地搞开发的事,也涉足到二级商业经营和三级商业管理,甚至还要树立商业品牌。做好一个一级地产商已经很不容易了,问题是他还要招商、经营、管理,企图把这个产业链上中下游的食物全放到自己口袋里,这可能吗?他们真有这样的综合能力吗?他们目前遇到的问题恰恰反映了中国商业地产的浮躁、不理性,但对王健林这个人我是很佩服的。在这方面,我很佩服万科王石,王石果断地卖掉万佳百货是非常有远见的战略决策。万科现在之所以成为中国房地产的领跑者是因为他专注于住宅开发。反过来,如果万佳百货现在还在万科身上,对于万科来说一定是一个包袱。
中国Shopping Mall维新者?
“每一个创造行为其实都是一个愚蠢行为的突然终止。”
黄金楼市:今年以来,从你们入北京,抢华南、东北、华中市场可以看出,你们扩张步伐明显加速,有人认为陈智是在一个特殊的时期抢商业地产的话语权,你怎么看待这种说法?
陈智:这只是顺带的结果,不是我专门的目的。
黄金楼市:除了“始作佣者”之外,你还称自己是中国Shopping Mall维新者,维新意味着失败的可能,你想过失败吗?
陈智:每一个创造行为其实都是一个愚蠢行为的突然终止。对于企业家来说,一个重要责任是如何将创意转化为产业,这是变革者的本色。虽然我对此很狂热,但还是顺应基本规律,我从来没有想到过要去追求失败。铜锣湾集团上上下下都明白一个简单有力的道理,就是专注于Mall事业,对制定中国Shopping Mall行业标准兴趣盎然,并对成为中国造Mall的工厂心存感激并不断地创新、超越。
黄金楼市:你们曾经有过失败,比如宝安品牌输出店,为什么会失败?
陈智:原因主要在于我们的合作伙伴在合作几个月后还未开业,试图摆脱我们的管理,他们自己经营,但他们的经营管理能力和资金实力都有所欠缺。这个事件给我们和合作伙伴都是一个很好的警示。
黄金楼市:中国现在很多Mall一出生便夭折了,还有的一波三折,对自己的前途表示担忧,你认为主要原因是什么?
陈智:主要原因是发展商对销售出去的商铺没有后期经营。对商业地产商而言,建设物业、招商、经营管理,势必要雄厚的资金实力,发展商需要迅速地回笼资金,而出售则是最快的捷径。若出售之后的商铺没有Mall的招商力度与管理模式,商铺租不出去自然不足为怪。
黄金楼市:12月11日前我国商业零售业将全面对外开放,同时国外基金对中国房地产金融市场虎视眈眈,随着大量外资的涌入以及外资国民待遇的落实,国际力量对中国商业地产的干预力量必然增强,你认为你斗得过他们吗?
陈智:中国市场是一个特殊的市场,而商业地产有相当大的地域性。我相信,我们思考中国国情Mall的个性化、本土化等问题的时间并不比他们短,我也相信我们中国人一定比外国人熟悉中国人需要什么。我们要相信自己的实力。