爱华网前几天到我国北方一座大城市采访，特意去那里最有名的一条专营古玩字画的商业街走了走，发现整个氛围已经和数年前完全不同：一是规模变大了，改造后的这条商业街的经营面积是原来的20倍！二是建筑变新了，不仅原来的商铺全部翻新重建，而且新增了许多门面；三是业态变多了，在过去单纯经营艺术品、收藏品的基础上，增加了餐饮、娱乐、休闲等设施和功能……而在这诸多变化中最让我没想到的是，人气和商气变淡了！不只一位商户在苦恼：经营成本上升，流水额大幅下降，顾客一到这儿就散开到众多门脸中，街上显得冷冷清清，有些商铺一天也等不到几个顾客。 这条老商街所面临的问题，在全国很多城市都有代表性，也让不少商业街的管理者头疼————老商街如何改造？改造后如何留住特色，重聚商气？近年来，随着城市化进程不断加快，国内各大城市都一直持续着商业街建设与改造的热潮，而一个明显的现象就是商街改造普遍求“大”。改造后的商业街一味追求上规模，商业街成为了“商业城”、“商业圈”，结果人们超过疲劳极限、逛不动了，“步行街”最后变成“不行街”。尤其是新商街规模扩大之后，市场供给往往超过区域及项目辐射范围内人群消费能力的真实需求，造成很多商街设施闲置，人气流失，商气难聚。这样的情形不少城市都有。“现在不少老商业街改造后不缺名气，但缺商气；不缺面积，但缺效益。”有业内专家一针见血地指出。 如何解决这个问题？或许北京王府井改造的经验能给人们有益的启示。作为北京市最早的商业街之一，王府井大街距今已有700多年的建街史、100多年的商业发展史。自1992年以来，王府井为打造“金街”先后三次进行大规模的开发建设。第一次是从东安市场改造开始，到了1998年，王府井改造思路有了全新的改变：停止一切大拆大建，按照国际一流的步行街标准进行整治，老店名店陆续迁回，增加品牌效应，形成王府井独有的风格；同时调整商业功能，集购物文化休闲于一体，多元化经营，错位经营，改造商业结构。随着这一新的改造规划得以实施，王府井开街后受到广大群众的欢迎，人流激增，恢复了首都第一街的风采。从2004年起，王府井商业街开始进行第三次升级改造，其核心内容是还原历史特色，创出王府井特有的老字号品牌，形成文化底蕴深厚的中国商业文化氛围。
从王府井商业街改造的最终成功，我们可以看到，商业街的规模和内容必须根据市场需求决定，切不可盲目贪大、求全。事实证明，那种不顾经济发展和市场需求实际来打造商业“巨无霸”的做法，是违背商街经营规律的。就开发步行商业街而言，打“特色牌”、追求“小而精”，是更明智的选择。更为重要的是，商街改造莫丢“商魂”。老街商业繁荣自有其“商魂”所在，这就是它的商业文化。这种商业文化的形成往往要几十年甚至上百年。而现在商街的改造更多考虑的是规模、形象、档次等等，一些老街改造后长高了，长大了，硬件高档了，但人流少了，商流少了，街也冷清了，就是因为没有关注原来老街“商魂”的存在，在改造重建过程中人为地把它给丢掉了。因此，商街的完善是一个渐变的有机更新的漫长过程，不能急于求成，也不可能一蹴而就，商街改造应避免“大拆大改大建”。
