爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
中山西路商业街的概况。大家都知道这一条街是位于呼和浩 特中心区。通过我们用步行来量不太准确，大概1200米，这个地 段就是各类商业、服务设施全部都是海街道两侧呈线型排列，鳞 次栉比，形成一字形。商业竞争激烈，地价有的炒至新市区的十 倍以上，但是仍然有新商家不断涌入。我们通过步行调查了解， 中山西路商业格局主要有以下几个方面： 【王加强】第一大中型企业，我们统计不完全，我们对商业企业 经营的面积，口径和人大常委会李主任讲的有出入，因为我们是 目测和步量，我们没有掌握更多的资料，只是看它的经营面积， 或者是做简单测量它的建筑面积，这12个大中型商【王加强】这 条街上有一个温州商业步行街，这一条步行街长350米，商铺有90个，它的招租率大家也都可以从表上看到。在这 一条街上还有专业的或者是综合的商品市场，满达商城、宝马商城，还有义乌分市场，在这里面商业单元或者是铺 位是有1894个，但是这三个市场主要还是以服装服饰，一些小商品为主。 【王加强】第四是临街店铺，临街店铺我们初步统计有262个，这里面店铺的销售还是以服装服饰和品牌为主。临 街的店铺从商业街，合理的商业品种的配置来说，比例还不算得当。通过以上简单的数据，我们推算中山西路现有 和在建的商业面积将近50万平方米。李主任说商业街的面积80万、90万，有说100万，我们通过我们不准确测算。 如果按照平均租金每天每平方米4块钱来推算，那么每天中山西路商业地段它的保本销售额，应该在1000万元人民 币以上。那么如果按照这个数来算，1000万的销售额占全市商品销售额的40％。通过这个来看，中山西路也是呼和 浩特名副其实的一个核心商业区。 【王加强】那么中山西路商业街，我们看到有它的优势。通过我们判断，特别是我们管理团队在维多利商厦经营管 理中，向我们这条商业街的同行，学到了很多宝贵的经验。特别是经过几十年来的市场培育，中山西路在自治区和 全市享有很高的知名度。在这条商业街上，有民族商场、天元商厦，一批信誉好，品种全的骨干企业。像民族商 场、天元商厦不但在呼和浩特，在全自治区都是很有名望的。 【王加强】近几年来，外来的投资和管理，像维多利商厦、浙江温州股东做的投资，他们请了我们北京三和商务管 理有限公司做经营管理，北京百盛在这也开了新店。这些外来投资和管理的店，给这一条商业街带来了一个活力， 特别是他们丰富多彩的促销活动，让呼和浩特的消费者耳目一新。大家记忆犹新就是去年国庆之前，首届西部模特 大赛是在维多利商厦大厅搞的，吸引了全市众多的消费者到那去观望。在今年5月28日维多利商厦开业一周年，请 来著名歌手孙悦来销售签字碟，带来很好的效益，一天的销售额突破50万。 【王加强】另外就是满达、宝马商场他们灵活的价格吸引了大众消费群体，特别是它能砍价，品类比较多，可以适 合不同年龄层次的需求，有中老年人的，也有年轻的，也有儿童的。这两个市场始终都是比较红火的。再就是临街 品牌囊括了所有的市场品牌，在这条街上多数都可以看到。我们也看到中山西路商业街也有很多的不足，一个是商 业街缺乏整体规划，重复经营有余，特色互补不足。特别是通过统计表大家看到还是传统的百货零售和单一的商品 经营比较多。 【王加强】商业街只突出了购物功能，在休闲、文化、娱乐这方面设施不足。这么长的商业街，我们看尤其是影、 剧院在这条街上很少，我步行来看只有一个，而这一个还不是特别红火。再一个就是商业街的停车场不足，给顾客 带来了不便。我们在维多利商厦就有感受，很多顾客打车到维多利商厦，只有一个上下降的点，这个车要下车，别 的车就要等着，开车来的顾客在这找不到停车场。 【王加强】另外就是商业街街道过长，设施欠缺，自然景观不足。商业街整体形象不明显，特别是晚间营业时间长 短不一，全街的亮力不足。昨天晚上北京来的代表到街上看，看到很多大型商场都关门了，在9点之前只有维多利 大型商厦在那营业，其他有一些小店铺也都停止营业了。所以商业街感到晚上的时间不是很统一的。 【王加强】中山西路作为城市的中心商业街，它面临着新商业区建立的一个外部拉力，上午很多发言都讲到了，新 市区都在建设，而且城市在扩容。这就有外部的拉力；另外就是新商家不断地介入就有内部的压力。 【王加强】在中山西路商业竞争的激烈和严酷是众所周知的，如何在城市改造和商业发展中不断提升中山西路商业 街的核心竞争力，保持住中心商业区的位置，我认为首先要看一看在这条街上经营的企业他们之间的差异。
【王加强】我们看到在中山西路商业街企业之间的差异，存在着这么多。第一本地企业与外来企业经营管理上的差 异。在中山西路陆续引进北京百盛、北京三和、北京华联、北京王府井、北京燕莎、深圳铜锣湾等一批知名企业投 资、经营、管理，他们的到来必然与传统的经营管理会发生碰撞，尤其在经营理念这方面，肯定会有一个调整期。 这会引发企业内部一个深层次的改革与竞争。通过这个会给我们商业街带来新的活力。 【王加强】我也听到有的本地商家跟我说，说中山西路可能未来成为北京商家竞争的热点，所以引来了外来投资管 理五家都是北京的，就可能把北京的商业竞争带来中山西路来，我觉得竞争也是进步，它能给我们带来活力。 【王加强】第二就是同业态的企业，目标市场定位有差异。同业态的比如说市场业态的，还是综合百货业态的，还 是小专卖店业态的。我们认为目标市场定位的正确与否，决定了企业生存与发展。只有通过市场的调节与竞争，企 业自身重新来审定自己的市场定位，自己通过差异化经营来寻求发展。 【王加强】在这里，作为任何一个外来者，包括政府部门都不能够给企业硬性一个规定，你只能做什么，不能做什 么。我认为市场的调节与竞争，这是最好的，将来能达到差异化经营的一个手段。 【王加强】第三就是同业态的商品价格策略存在着差异。比如说百货业或者是市场，同业态市场商品价格差异，我 们看这一条街上差异很大。在中山西路商业街，商业林立，同类商品价格，哪怕一个微小的差异都会引起消费者不 同的口碑。带当前商业竞争比较激烈的情况下，在某种情况下，价格决定着人心向背。 【王加强】我们看到某一类商品价格，比如说一个鸡蛋，他这个店的价格比另外一个店的价格便宜一些，很多消费 者就到那去排队，所以就是说价格影响很大。 【王加强】第四就是企业之间服务方式存在着差异。我们进这些店，有的感觉到服务很热情，确实很周到，感受多 人性化的服务，让人感受到心里热乎乎的。也有一些服务还不到位。我认为你服务好了，消费者多花钱，他感到是 一种享受，他也愿意管故，这是服务方式的差异决定了这个差异回头客的多少。他不用做过多的投资，但是需要做 培训。 【王加强】第五我认为差异存在就是同类价格的商品，在质量存在的差异。比如说有高档价位的，有中档价位的， 有大众化价位的商品。但是质量确实不一样。质量代表着企业的信誉，质量也决定了企业的生存。特别是在同一价 位的商品，那么我们认为各个企业一定要严把好质量观。中山西路商业街的零售企业，只有找准自己与同行之间的 差异，敢于否定自己，才能迈出新步。 【王加强】我们认为要做差异化经营，首先你对自己原来的模式要敢于否定，负责不敢否定，抱着原来的模式不 变，肯定迈不出新的步子。 【王加强】 四、我想汇报一下中山西路商业街需要不断地升级。  虽然它现在已经成为一个知名的商业 街，但是我觉得会成为新的亮点。第一，首府广场应成为商业街的龙头企业。首府广场作为商业街的唯一大型购物 中心，又位于商业街的前段，占据了金角银边的优势，首府广场能够提高了整个商业街的回游性，有利于商业街大 小商店的共同繁荣。 【王加强】1、我们觉得首府广场要以主力百货店和大型超市作为磁场吸引消费者。铜锣湾市场的进入和大型超市 的进入能够形成一个磁场； 2、就是室内和步行店的结构合理，价格结构也要合理，体现差异化与合理化。一个零售企业档次高与低是 一个方面，我认为最重要就是能够给顾客提供更多的商品，能够提供一个合理的价格，让顾客乐于光顾你的商品。 这是成功的根本。 3、服务功能要齐全。除了室内广场和人造景观外，还应尽可能多的为顾客提供餐饮、小吃、酒吧、茶座、 咖啡厅等等，做到顾客来到首府广场没有买不到商品，没有办不成的事。听我们戴总介绍，在首府广场每一层能够 将近拿出2000平放米，给顾客提供一个休闲的广场，这是非常难能可贵的。我们希望首府广场在室内共享空间和广 场，能够天天有活动，周周有演出，月月促销，突出广场的特色，以文兴商。 【王加强】我们也希望首府广场能够严格管理，成为我们商业信誉的一个标兵。特别是价格一定要定位合理。不能 因为我们档次高价格就高，我认为呼和浩特多数消费者他还是要量力购物。尤其是商品的质量在这里面会得到保 证，服务要周到，能够树立起良好的企业形象，为我们中山西路，能够增光。 【王加强】在这里面我也借这个机会想给政府领导提几个建议： 中山西路商业街它要升级，不仅在这条街上 的商业企业，他们要从内部自身要去改善，我认为环境改善政府也有责任，一个就是要改善商业街的功能设施。这 么长一公里多的商业大街，我们看没有公共广场，顾客没有聚集的街，只能像一条鱼一样在狭长的商业街溜达，街 很长走累了没地坐，有些人就坐在墙角上，也不雅观，街角雕塑等等能够给这条街增加一些标志性的东西。 【王加强】还有一些喷泉、水池，包括路标指示牌，包括为顾客指示的功能这些设施要有。比如说看到这条街上的 报刊亭就很少，像北京街上报刊亭很密。实际上到这条街上来有多种需求。另外还有一些小商亭也没有，晚上大商 亭一关门，临街店铺一关门，消费者在这条街上就没有东西可买，那只有街头小街小贩推车在那卖。 【王加强】还有就是改善沿街商业铺面的形象。我认为政府部门应该在这一方面，起码应该有一个基本的要求和规 范。商店的招牌要有一个规范，商业的广告业应该有一个规范，特别是要增加商业街所有商店霓红灯的店招。晚上 我认为呼和浩特市民的时间，比北京充足。 【王加强】北京很多市民他把很多都浪费到路上了，呼和浩特那中午有一个午休时间，下午六点下班到晚上时间很 充足，北京比呼和浩特日落时间要晚半个小时，如果这条街上能够达到霓红灯竞相开放，就像看到南京路上，就像 看到香港商业街一样，本身也增加了繁华的气氛，本身就把消费者都吸引到这条街上来。另外这条街原有一些建 筑，也应该适当喷涂、翻新，适当增加商业街亮丽的形象。 【王加强】再一个建议就是改善道路的设施。增设交通设施，人行横道、汽车，因为上下班办公的车辆就没有 了，6点半以后出来的车辆应该是以休闲为主的，公务就少了，这么宽的路，路边能不能划出路边的停车场，各店 铺前面也有一个空地，你比如说维多利商厦门前就不允许停车，晚上人少了还不允许停车。 【王加强】我觉得是不是能够这条街道交通高峰期和低谷期的特点，什么时候不可以停车，有时候可以在便道上停 车，尤其是节假日这条路没有那么忙，我觉得应该因地制宜，使得商家的经营更有特色，能够更方便消费者。
