爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
1.历史形成商业街介绍 王府井商业街 王府井商业街历史悠久 汇聚众多"老、名、特、优、"店铺，已成 为世界著名的商业步行街，并成为全市规模最大、大型综合性商 场最多 的市级商业中心，目前总规模：营业面积31万平方米。年 销售额大体40多亿元。 西单商业街
西单商业街集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、办公、旅 游、会展等功能于一体的国际水准的现代化商业区。目前规模： 总体经营 面积24万平方米，年销售额45.5亿元。 大栅栏商业街 “大栅栏儿”是北京最古老、最著名且又别具一格的古老街市和繁华的商业闹市区。目前商业主要分布在前门大街 两侧和大栅栏地区。现有营业面积8.3万平方米，销售额7.4亿元，以中小型网点为主，大型网点少。 朝外商业街 朝外商业街西起朝阳门，东至东大桥路口。目前网点分布 不连续。主要网点有蓝岛大厦、丰联广场、华普超 币、百脑汇、 旺市百利以及-些餐饮企业等，商业面积10万平方米。 马连道茶叶街 马连道茶叶街长1500米，集中了100多个茶叶店和5个茶城，汇集了浙汇、福建、安徽，云南、贵州等全国主要茶区 的名、特、优茶叶产品。年销售额达10亿元，占全国茶叶总销量的十分之一， 已成为华北地区最大的茶叶集 散地。 东内餐饮街 东内餐饮街于1997年初步形成，当时有148家商户，其中餐饮业商户有45家，开始形成餐饮特色。2000年在簋街落 户的商家就发展到200多家，而餐饮业商家发展到近百家，由于这条街越到晚上越红火，老百姓就戏称它为”鬼 街”，后来有人提出”鬼街”不文雅，于是就有了现在”簋街”这一称号。 方庄餐饮街 方庄餐饮街东起方庄蒲方路东口，西至蒲方路中心环岛，全长750米，街内有餐馆27家，建筑面积1.6万平方米，营 业面积近9000平方米。经营风味比较齐全。同时周边还聚集有大小餐馆170多家，已初步形成一定规模的餐饮区。 银街 银街位于东城区东单北大街至东四南大街，长1776米。临 街有经营服装、百货、餐饮、文化娱乐和其它商业 服务业网点200多个，其中经营服装百货网点142个，并多数是服装专卖店 和休闲品牌店，营业面积大多在 100平方米以下，主要面向青年消费群体。 隆福寺民俗商业旅游文化步行街 隆福寺街位于东城区东四北大街至美术馆东街，长600米、现有商家近200个，其中经营服装百货门店140户，经营 规模除隆福大厦和隆福广场较大外，其余都比较小。按照东城区关于隆福寺地区整体规划要突出传统文化和民俗特 色。恢复老北京休闲购物的又一景观的总体思路，隆福寺商业街定位在民俗商业旅游文化步行街，商业功能体现民 俗化，大众化，时尚化，主要面向京城百姓消费群体，同时吸引国内外旅游客人，通过对该街的调整开发，形成中 部以大型综合性商业和餐饮、娱乐业为主，西部突出旅游商品，东部繁荣时装的商业格局，最终实现以突出吃穿玩 为特色，向旅游、休闲、购物一体化民俗商业旅游文化街发展的目标。 三里屯酒吧街 该街位于朝阳区三里屯路南段，街长300米，1996年初出现第一家酒吧，目前三里屯地区的酒吧已达到78家，已成 为国 内外知名度较高的酒吧街。目前，全长260米的酒吧街上有酒 吧26家，而其辐射影响使三里屯地区 的酒吧已达到78家。 秀水服装街 秀永服装街位于朝阳区建外秀水东街，1985年由建外街道办事处主办，营业面积3500平方米，摊棚410个，从业人 员近千人，年销售额1亿多元。 牛街民族街 牛街民族街位于宣武区牛街地区。北起新拓宽的广安大街，南至南横西街，街长600米。随着该地区危改一期工程 的完成，目前已投入使用商业用房近2万平方米；二期还将有商业用房 6.5万平方米，全部工程计划2004年完 成、届时将成为集民族交流，文化旅游、民族商品购物，民族风味小吃、社区生活服务功能为一体的牛街民族特色 街。 天桥民俗街 天桥民俗街位于宣武区，北起永安路，南至南纬路，全长 600米，其中水安路至北纬路段为老北京的天桥市 场，随着天桥地区的危改，该街两侧已建起高层商住楼，并配套建成底层商业7800米。街内其它商业设施正在建设 之中。宣武区已初步拟定了天桥民俗街商业发展规划，准备在街口两端设立明清风格牌楼，街内改为步行街，中央 搭建民俗建筑风格售货亭，经营民俗工艺品和古玩旧货，两侧底商按老天桥建筑风格进行装修，经营老北京特色小 吃、书茶馆、旅游纪念品。街北头开设一家天桥民俗博物馆。 海淀图书街 海淀图书街位于海淀区海淀镇，街长220米，街内两侧有图书，音像、餐饮、服装、百货等商业网点106个 建 筑面积6.5万平万米，其中经营图书网点占50％。海淀区成立中关村文化发展股份有限公司，准备在海淀图书城基础 上，建立中关村文化广场。包括文化交流中心、图书交易中心、休闲购物中心、创业广场、人文风景广场、教堂广 场、咖啡画廓一条街、文化教育产品一条街和图书城步行街，改造后的图书城步行街，经营图书网点面积达到6～8 万平方米，改造工程计划于2004年动工。 2.新兴商业街 世纪不夜城 位于世纪金源大酒店（五星级）的地下，营业面积约2万平方米。 结构形式为框架剪力墙结构，店铺面宽多为8米，有部分面宽10米以上；进深分为20米以上和5米两种。较大的店铺 面积为300平方米左右，分上下两层，较小的店铺面积在50平方米左右。 地下步行街中，旺市百利超市10000平方米（占50%），餐饮2000平方米（占10%），娱乐休闲5000平方米（占25%），精品 购物3000平方米（占15%） 地下步行街中心处设有四个主力店（夜总会、洗浴、卡拉OK、迪厅）由世纪金源大酒店自营，其余店铺采用出租的 形式，店铺的平均租金为50元/月/平方米。 建外SOHO商业街建外SOHO位于长安街上，国贸中心正对面，总体商业面积为9.3万平方米，约有300套商铺。一二 期商铺面积2.6万平方米，共86套，2004年初入住，三期商铺面积0.6万平方米，共12套，2004年中入住。商业街店 铺全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。 从建筑规划和商业街单体设计来看，建外SOHO完全摒弃了大型百货的业态模式，而是呈现出一种多元化的功能格 局分配。这种规划模式更加倾向于吸引专业店、连锁店、专卖店。同时休闲、娱乐、餐饮、健身等功能场所将会大 大增加其商业街的吸引力，使商业街功能复合化。 珠江帝景欧洲风情商业街 位于西大望路与广渠路交叉口，总建筑面积6万平方米，全长2.5公里围合式商业步行街。商业业态包括品牌商业中 心、时尚便利一条街、大型娱乐中心、社区服务中心、大型餐饮中心、欧洲名品一条街、金融服务中心、商务服务 中心。商铺的单元面积最小5平方米，最大6000平方米，主要集中在100平方米左右。 3.在建商业街 苹果社区商业街 位于国贸桥东南侧，总占地面积6万平方米，建筑面积10万平方米，由600余间商铺构成，是集美术馆、电影院、超 市、酒吧、餐饮于一体的商业街。商业街中商铺面积为80-100平米，铺铺朝街，所有商铺均可自由连通为200-2000 平米的商业空间。 昆泰环绕商业街 昆泰国际中心在朝外大街南侧正中心 也是朝外大街整体规划和开发最后一块规划建筑用地 占地3万余平方米，总建 筑面积21万平方米，其底商——环绕步行商业街，约10000平方米，以200-300平方米为主力户型，上下两层，独立 店铺式格局。 金泉广场商业步行街 位于亚运村核心位置，总体商业面积约6.5万平方米，由南北两条商业街组成。建筑形式为地上四层、地下一层， 分割成独立商铺经营，单元面积为50平方米至200平方米不等，由于整体的结构形式采用框架结构，各小单元分割 可以灵活的组成大单元使用。 商业店铺设置为包含餐饮、服务、娱乐、购物等多种业态的特色复合型商业街。其营业面积比例的设置大致为：餐 饮50%、服务20%、娱乐20%、购物10%。 4.当前商业街开发模式中存在的问题 近年来，北京商业市场随着消费者购买力高速增长，对商业物业的需求日益增加，房地产开发商对开发成本比住宅 高出60~80%，但售价却是住宅售价的2~3倍的商业物业的开发趋之若骛，并且为了快速回笼资金，往往采用销售的 方式开发商用物业，很少对已开发的商业进行持有经营，获取长期的租金收益。开发商为了快速销售，将商铺的面 积划分至小单元（100平方米左右），商业街的模式恰恰满足了开发商在这方面的需求。 但是，这种为了快速回收资金而分割单元销售的方式存在着很大的风险，只不过这种风险被开发商转嫁在购买商铺 的投资者或经营者身上。 风险的来源之一是无法体现最大的商业价值。众所周知，对于一个新开发的商业项目，需要经过2~3年的培养期才 能获得广大消费者的认可，实现最大的商业价值。然而，商铺一旦被销售出去，开发商将放弃对项目整体的统一管 理的权利，在前期策划时所设想的业态、业种的规划也无法实施，在后期经营中，无疑会出现鱼龙混杂的局面，恶 性循环下去，商业价值将无法体现，消费者不认可项目，经营者放弃在其中继续经营，整个项目最终只有死路一 条。 风险的另一个来源是当前在商铺的购买客户中占绝大部分的是投资客户，这类客户由于由于资金量的限制往往购买 较小面积的商铺，大多单元面积在几十平米到一百平米之间。但是对于后期经营者来说，若需要几百平米的营业面 积就需要租用几家业主的单元进行统一经营。在物权至上的今天，若是其中某一位小业主撕毁租约，将同时损害了 其他业主正常获取租金收益的权利。
