商业街规划设计方案 谈商业街规划设计的有关问题



系列专题:纵论商业街的前世今生

  商业地产和住宅项目区别很大 

    商业地产项目从规模和形态上分两大类,一类是大型的 Shopping&nbspMall,还有一类是商业街的商铺店 面。Shopping&nbspMall即购物中心,北京四、五环路沿线规划了 四、五个Shopping&nbspMall,但到目前为止,真正意义上的 Shopping&nbspMall一个都没建起来。

    这中间反映出一个问题,国内发展商在商业地产开发方面缺 乏经验,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中 最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展 商已经做了许多住宅项目的开发,以为商业地产也可以像住宅项目那样运作,找地找项目,自己做市场评估,自己 完成规划设计,然后招商,振臂一呼,结果就会一呼百应,实际上存在很大的问题。

    为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢?做住宅项目时,发展商可以自己分析市场,根据对市场需求 的研究作产品定位,决定户型的比例以及住宅产品的类型,然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完 全不同,它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户,可以把他们视为直销),而是商家,特别是主力 店。发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业,这是最难的一件事情。比如一 个几十万平米的店,招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8000-12000平米),就算能拿到能够解 决十万平米的主力店,还有十几万平米等待解决,这会对发展商产生非常大的压力。

    发展商通过对市场环境和北京人口的分析,认为Shopping&nbspMall有市场需求,然而具体操作并不容易。既 然是传销,发展商要把店铺卖出去,就应该先决定主力店的形式,是仓储式还是像家乐福这样的家电用品,对于不 同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店,知道他们对卖场的面积、停车位的面 积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求,那绝对是错误的,而且做得越深 入,后期招商的困难越大。

    商业街的空间限定和功能划分

    商业街不是简单的概念,更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感 受,每个不同的广场、街道也都有自己的个性,怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉?这就需要建筑师 进行精心地设计。

    现在中国处于反映了经济的大爆发时代,特别强调气派,建筑设计也是如此。很多大商厦,远看很雄伟,但缺 乏人情味,不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走, 不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府 办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个 雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要 特别强调平易近人,这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉很舒服、 很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼 的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都 很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式,而不是像美国那种自大自狂的尺度。

 商业街规划设计方案 谈商业街规划设计的有关问题
    现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软 性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有 自己的个性,而不是千篇一律,做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

    住宅和商业是互相支撑的,以前的商业街可能是出于配套的考虑,因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注 重人人皆商,小区下面一定要有底商,商铺也很好出租。这种底商档次一般不高,但一应俱全,商业非常普及。北 京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去,实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。

    专业化的顾问机构没有市场

    北京发展商常常存在这种情况,盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压 力。同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容, 还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping&nbspMall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。即 使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。

    另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市 场。中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总 是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,目前市场上 恰恰缺乏这些信誉保证。

    全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十 几家。由于发展商不认可,因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商,实际上很困难。像家乐福这样 的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上,但 不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供 不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国 外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道, 招几家主力店进来,把几十万平米的Shopping&nbspMall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大,总部设 在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们 谈,却不知道该找哪一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

    主力店不应在招商前进行建筑设计

    我们曾经做过许多购物中心的设计,完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活,将来谁做商铺都可 以,但这样的规划没有什么意义,属于非常前期的东西。

    对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多 店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因 此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安 全感和舒适感,而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场,做的最极端的是上海正大广场,由泰国设 计师设计,中庭做得极其复杂,十几层高,进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来,绕过去,感觉很乱。

    现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目,它融合了三家主力 店,小的精品店品牌店,购物街,再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要,也是城 市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的 方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式,我们设计的王府井富阳广场就提 供这样一个表演的舞台。

    大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼 上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店 入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大 规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭,天窗的引导作用,做到店铺的均好性。

    如何操作商业地产设计

    建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调 可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基 本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对 跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。

    对于一幢建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在 结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼 盘,像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出 彩,尤其是对底层部分。

    在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店 设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的 管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要租卖给主力店,必须按照主力店的 要求去设计。

    如果是做购物中心方面的商业地产,发展商有必要找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业业态的特点和 具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式操作,由专业顾问公司代理或者策 划、招商。如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住 宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的 几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有足够的通风排烟设备,经营受很大影响。

    在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去 进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子,主人买 一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?答案很简单,当然是狗出去叫,因为主 人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单 位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合 理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过 一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。

  

爱华网本文地址 » http://www.aihuau.com/a/9101032201/110817.html

更多阅读

医院装修设计的动线功能布局关系 装修 空间 功能 布局

在医院装修设计的功能问题中,功能分区、人流疏散、空间组成以及室外环境的联系等,是几个比较重要的核心问题。医院装修设计空间的大小、外形、朝向、供热、透风、日照、采光、照明灯皆是应当考虑的问题,在设计时应该予以正视。医院装修

企业如何规划宣传册的内容 企业宣传册内容大纲

  企业如何规划宣传册的内容?对于新成立的公司来说,往往并不清楚自己企业的宣传册到底应该需要放一些什么内容,根据我们在宣传册设计方面的多年的策划和设计经验,现就企业宣传册的内容规划和编辑做如下建议:  1.必须

安徽新农村建设规划 测绘技术在新农村建设规划中的应用

     1 测绘技术在新农村建设规划中的作用  顺利开展各项基础设施的建设工作是新农村建设的重要基础,而基础设施工程的规划与实施离不开测绘技术,要达到党中央对新农村建设所提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、

声明:《商业街规划设计方案 谈商业街规划设计的有关问题》为网友撩梦首席官分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除