爱华网一方面是投资者“京城商业地产如何赚钱”的疑问。 另一方面，2005年北京人均商业面积将预计达到0．9平方米，相对于0．7平方米左右的现状目前还有一定的发展空间。 5月29日，由奥林匹克饭店一跃变脸成精装修送家具的写字楼，轰动京城。一时间包括写字楼、商铺在内的商业地产再度成为人们议论的投资焦点。中关村Ｅ世界、第三极开盘、国际轻纺城开工、铺王进京、住邦2000招商，多个外地巨头向商业地产进军……“大手笔”是今年商业地产的共有特色，项目体量大、开盘手笔大，而且每个商业项目都“来者不善”，卖价屡屡攀高。 虽然业内对此看法一直很乐观，看好商业地产潜在的需求空间，甚至有预言：“2005年北京人均商业面积预计将从0.7平方米达到0.9平方米。但在令人眼晕的“叫卖”背后，投资者却充满“京城商业地产如何赚钱”的疑虑。 奥林匹克饭店变脸儿
北京ＭＯＦＦＩＣＥ（原奥林匹克饭店）近来一直是媒体关注的焦点，有关其开盘时间和销售价格的消息已在报纸和网络上传得沸沸扬扬。5月29日，当中规中矩的“奥林匹克饭店”几个字被充满现代动感的“北京ＭＯＦＦＩＣＥ”所取代，每平方米11500元开盘价提醒人们这里已经变脸为现代化写字楼。 商业地产得凑堆儿 尽管北京奥林匹克饭店败走麦城，成为商业地产失败的先例，却似乎没有影响到商铺投资者的热情。进入2005年，投资市场依然热潮不退。3月，金融中心二期商业部分--中关村Ｅ世界全面推出新型电子卖场，1—5层，近4万平方米的商铺，截至目前，中关村Ｅ世界销售已突破数亿元。4月，中关村科贸中心也打出了“这月买铺，下月返租”的口号。 有人认为，中关村电子商铺的火爆自在情理之中，然而同样在中关村，也有租不出去的铺，究竟是市场虚热，还是选错了项目或铺位？电子商铺还有投资价值吗？投资客该如何选择呢？ 42岁的陈先生，在京经营电子商品十多年，在中发、中海园、海龙等电子商场都开有分店。以他多年来的选铺经验，他认为：首先地段位置是决定电子商铺价值性的关键。在中关村，几个电子商场大多处于黄金地带，差别不大，但实际上，沿街能看到明显标识的商场才更有竞争力。现在电子城规模都很大，人们很难一下逛完所有的商场，盘踞在一起的几个电子商场反而更具消费磁场，海龙、鼎好、中关村Ｅ世界已经组成商贸核心的雏形。 其次是交通状况。便捷的交通，特别是公交无疑能吸引更多消费者，海龙门口人流如织，除了招牌老，还是得益于公交的支持。正在修建的地铁4号线和10号线，无疑让中关村Ｅ世界成了最大的受益者。 增添附加值有芯儿 随着人们的消费习惯不断改变，对购物环境、配套设施要求增强，投资专家表示，商铺的硬件条件需要跟上消费要求。而从目前行情看，各电子商铺的经营收入差别大，商户们明显愿意进驻设备等条件好的商场经营。投资者则关心电梯、照明度、空调等问题。中关村Ｅ世界一层层高6．9米，2—5层层高为5米，设有数十部扶梯、16部客梯，无疑下足了工夫。 商场外部灯箱、广告牌对消费者起到了积极的引导作用，如中关村Ｅ世界选用玻璃幕墙装饰，让人一眼就能判断商场经营的产品。另外，像金融中心三期项目围合成的10万平方米绿化生态广场，为消费者提供购物休息的场所。 业内人士提醒投资者尤其要了解一层商铺经营状况。电子卖场需要一层商铺的带动，当年理想电子市场的关张，与商场一层出租给银行，消费者导入困难不无关系。陈先生估算，引入实力雄厚的大商户能增加70％的客流。对此，中关村Ｅ世界将有很好的大品牌商户计划进行应对。 规避风险得有招儿 ＩＴ行业的萎靡没有影响到中关村的电子市场经济效益，几年来，电子商铺租价持续上涨，铺位的年平均租金为每平方米10000—14000元，海龙的租价与开业初比翻了一倍多。总体看，电子商铺的租务市场仍有上升空间。 投资专家指出，投资绝不是件简单、容易操作的事，合理的规划和专业的管理可以规避电子商铺投资的风险。比如，购买柜台，5年内能收回投资的才值得一试，如果自己不打点，最好选择开发商提供稳定回报的投资方式。 中关村也玩儿文化 日前，中关村创意产业先导基地揭牌仪式暨中关村创意产业联盟成立大会举行，全球500强企业Ｙａｈｏｏ（中国）及腾讯公司先后签约，入驻基地内的先导基地--第三极。而作为创意产业基地的标志性建筑，第三极文化中心无论从其创新的媒体式幕墙，还是其全新业态方式，都成了中关村的一张文化牌。 据悉，中关村文化广场，从规划、建筑、业态、经营模式等方面都在探索突破性的创新。明年中关村文化广场全面建成后，有望成为北京市的新型文化地标。 中关村文化广场包括中关村广场的西侧、北临北四环路、南接海淀大街、西临苏州街、东到彩和坊路，总占地面积4．97公顷，总建筑规模22万平方米。为此，海淀区政府牵头成立了专门的运营管理公司--中关村文化股份有限公司。 中关村文化广场将以三条街、三个建筑、三个主题广场为规划特色形成文化特征明显、商业品质出色的文化消费中心。其中三个建筑包括第三极文化主题商场、华奥商厦、海淀基督教堂；三个广场包括北创业广场、人文风景线广场、教堂广场；三条商业街包括图书特色商业街、时尚街、酒吧街。 中关村文化股份有限公司总裁欧阳旭接受记者采访的时候表示，“这里是北大、清华等名校云集的高校区，将成为思想的策源地；这里将是海淀区的创意工业基地，成为中关村创意的孵化器；这里下沉的广场将成为街头艺人的天堂，将成为一道亮丽的城市风景线；这里的第三极文化主题商场以全新的理念与业态组合将成为北京的文化消费中心。” 欧阳旭透露，作为中关村文化广场的旗舰项目第三极文化主题商场，主体工程已经完成。自今年3月26日开盘以来，第三极文化主题商场受到商业地产投资者的追捧，已经持续热销近三亿，成为中关村区域最受关注的项目。近期，第三极文化主题商场的招商工作也已经全面启动，由国际著名物管机构ＣＯＬＬＩＥＲＳ代理，招商工作进展十分顺利，目前已与多家国际餐饮店、文化经营品牌店签订入住合同。 有专家称，中关村文化广场有望成为北京乃至全国的思想、创意、时尚、文化策源地，成为中关村人“知识性消费与文化性休闲”大本营，其社会价值非常巨大。 东部项目还是火 回过头来看东部地区的一些热点项目。随着住邦2000商务中心二期的落成入住，其二期临街商铺的招商工作，也越来越热。 住邦2000的负责人表示，住邦2000商务中心的招商工作并不是像一般的房地产商那样，仅仅围绕自己项目的剩余房产展开，而是组建了专职的工作团队，由销售、物业公司等多方组成，整合招商系统工程，并联合投资性业主进行联合招商。因为其底商部分制定了专门的商业规划，从总体的角度统筹考虑了商业的整体发展方向、规模和业态。 据了解，规划中紧邻朝阳路的“卫城食街”现在基本上达到铺无虚位。已经引入的商家有真锅咖啡、有乐和食、老家肉饼、吉野家等各式餐饮。“卫城食街”中的十几个沿街商铺，计划将提供全天候服务。 另外，住邦2000商务中心将部分旗舰主力店重新划分，最小面积从700平方米减少成300平方米，而最大面积则可以由若干店组合而成一个3000平方米的超级旗舰店，以满足购房者的不同需求。 运营模式中找利润 巨库、第五大道被认为是2004年商业地产的失策案例，其中运营模式存在弊端、定位不准、规划不当等是业界对其共同的评价。因此，2005年商业地产的运作模式、经营业态成为投资者关注的焦点。 选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，做好市场调查，准确定位。许多烂尾楼并非短少资金，而是对市场研究不足造成的。二是要考虑投资实力，根据实力决定到底是卖，是租，还是采用其他方式。三是有无运作商业地产的团队，用住宅开发习惯性思维搞商业地产，是赚不到钱的。四是定好投资回报期望值，赚什么钱？赚多少？赚长远利润还是短期利润？ 总之，商业地产成功与否，市场运作是关键，除了上述原则，在具体运作环节中，后期的经营管理是可持续发展和地价提升的关键，只有做到商业物业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使开发商、投资者、运营者及消费者四方受益。
