爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
近年来，随着商业地产发展的速度、热度的加快和升温，全国很多地方不断掀起商业街的新建和改造热潮，一些二、三线城市开始兴建商业街，甚至一些乡镇也对商业街建设倾注了极大热情，这股“造街热”将把中国商业街带向何方？中国商业街该怎样健康、协调向前发展？这一切似乎都是问题。 我国商业街的发展现状 总量迅速增长 据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止到现在，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条。以每条街平均600米长度计，全国城市商业街长度累计已超过1800公里；以每条街平均建筑规模5万平米计，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平米，一些城市的新建商业街长度正在从1公里、2公里延长到3公里，不断刷新创造新记录；更多的城市规划在未来的5～10年内即将打造10条甚至更多的商业街。可以预计，在未来的2～3年内，全国商业街的数量将超过5000条。 地位日益显著 商业街在城市，特别是大型城市中的形象地位日益显著。商业街已经成为城市商业发展、城市风貌和城市综合竞争力的代表，商业街已经成为重要的“城市窗口”和“城市名片”。 与此同时，商业街在商业中的地位也日益突出，一些城市商业街的零售总额已占到本城市或地区社会消费品零售总额的很大比例。 经营缺乏特色 不容忽视的是，目前我国城市商业街的同质化经营倾向十分严重。时尚、风情、巴黎等词汇已经成为商业街出现最多的命名词。伴随着商业街数量的增多和体量的增大，缺乏特色的同质化经营，将成为制约我国城市商业街发展的重要因素。 经济效益堪忧 中国步行商业街工作委员会的抽样调查结果显示，在全国城市商业街特别是地、县级城市的部分新建商业街经济效益堪忧，显性空置率达到15%，隐性空置率超过20%。客流少、效益差、转让、停业正在成为一些商业街的主题词。更多的商业街面对市场困境不得不改弦更张，与当地政府和开发商建设商业街的初衷大相径庭。 我国商业街的形态类型 我国商业街根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业等诸多因素逐步形成了形态各异的商业街，主要有以下4种类型： 传统商业街 传统商业街一般是历史上形成的，位于城市和城市区域中心的步行商业街。它是城市的名片，体现着城市的繁荣程度。如北京的王府井、西单商业街，上海的南京路、淮海路、四川路商业街，广州的上下九商业街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳的中街、苏州的观前街等。 北京王府井商业街街道形成于元代，到清朝末年逐渐成为一条商业街。700多年的建街史，100多年的商业发展史，为王府井商业街留下了丰厚的历史文化遗产和鲜明的商业特色。 北京前门商业街街道形成于元代，到明朝中叶逐渐成为一条商业街，已有400多年的历史，是京城历史上最大的具有皇家气度的商业中心，悠久的历史造就了许多中华老字号，至今同仁堂药店、瑞蚨祥绸布店、内联升鞋店、六必居酱菜园、都一处烧麦等一些老店、名店尚存，在建筑风格、店铺布局、经营特色等方面均体现出浓厚的传统文化色彩。 上海南京路商业街自20世纪30年代起就闻名海内外，享有“中华商业第一街”的美誉，成为上海的标志之一。 传统商业街因其独特而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的旅游资源、文化资源和商业资源正是核心竞争力所在。目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级的艰巨改造任务。 专业商业街 专业商业街是面向特定消费群体提供专业商品或服务。如北京中关村电子一条街、北京马连道茶叶一条街、洋桥的装饰布一条街、杭州健康路丝绸特色街、广东番禹电器一条街、以及散落在各地的很多美食酒吧一条街。 专业商业街正在以其高度的专业性和鲜明的特色显示出旺盛的生命力。 旅游商业街 旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街，一般可成为商业与旅游的黄金结合点。如“先有观前街，后有苏州城”的苏州观前街，坐倚松花江美丽风景区的哈尔滨中央大街、眺望百年外滩异国风情的上海南京路、与香港接壤的深圳中英街、与澳门连通的珠海莲花路、安徽屯溪的老街、北京的琉璃厂文化街等。 旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。 室内商业街 如北京东安商场的老北京一条街、沈阳兴隆大家庭室内商业一条街等。Shopping Mall和地铁、人防工程里的商业街也属于这个范畴。特别值得一提的是，伴随着国家土地政策的严控和城市的迅速扩张发展，地下商业街在我国拥有广阔的发展前景。 我国商业街的发展出路 目前，伴随着我国商业街的飞速发展，从某种意义上讲，城市内商业的竞争已从跨区域店与店之间的竞争发展到商业街与商业街之间的竞争和商业街内店与店之间的竞争。 在商业竞争的新形势下，错位经营应是中国商业街发展的根本出路。 商业街与商业街之间的错位经营 街与街之间规划要错位 无论是改造还是新建商业街都是要规划先行。街与街之间规划实现错位的最关键因素是要实现错业规划，实现行业间的错位，从而有效避免同业的过度集中所带来的恶性竞争的后果。 街与街之间定位要错位 商业街的准确定位是决定商业街生存与发展的前提条件，也是实现与其他商业街错位经营的重要因素。 商业街的定位，首先要根据所在城市，和区域的基本功能和独有特征来确定自己的定位。北京前门商业街是唯一毗邻天安门广场的商业街，光顾的客流多为集购物、观光、休闲、娱乐于一体的消费者，其定位应确定在“商业、文化、旅游”一体化上，在宏观定位上实现了与其他商业街的错位经营。 街与街之间特色要错位 商业街的特色就是高度专业化，以满足消费者的特定需要为鲜明特征，在根本上实现了与其他商业街的错位经营。如北京的琉璃厂古文化街、马连道茶叶一条街。特色商业街最具有生命力。 街与街之间风格要错位 商业街的风格是指商业街的整体格调和形象，商业街应保持和树立独特统一的建筑风格。北京大栅栏商业街的建筑风格，淋漓尽致地体现出明清时期中国民族资产阶级和洋务运动的混合商业文化；哈尔滨中央大街以俄式建筑风格最为鲜明；南京夫子庙商业街从明末清初青砖、桶瓦、歇梁、飞檐的建筑风格中，可以透视到南京十朝古都的商业文化。 目前，我国商业街的建筑风格普遍存在着“仿古风”和“欧化风”两种倾向，有的仿古商业街已仿到了宋朝，有的欧化商业街已把巴黎的凯旋门搬到了街头。其实最重要的还不是仿古和欧化本身，关键是仿古未必仿的对，欧化没有欧到位，建筑风格花钱不少，不伦不类。 商业街内店与店之间的错位经营
街内店与店之间业态要错位 街内店与店之间应充分考虑到业态间的竞争力和亲和力，购物中心、百货、超市、专卖店、餐饮、休闲、娱乐、文化的业态组合应错位合理。 街内店与店之间商品要错位 街内店与店之间经营的商品特别是主力商品特色要鲜明。 街内店与店之间服务要错位 街内店与店之间的服务要错位，这个错位具体体现在优质化、人性化、诚信化等诸多方面，是突出服务特色，实现服务错位的重要手段。 街内店与店之间营销要错位 伴随着商业微利时代的到来和竞争的加剧，打折成为店与店之间最为普遍的促销手段。前段时间，北京新世界百货独家推出的连续60小时的昼夜返利营销实现了2亿元的营业额，成为错位营销的成功案例。 目前，我国商业街正处在快速发展的关键时期，只有正确认识商业街的属性才能使我国的商业街健康发展。
