爱华网我国房地产市场行业从20世纪八十年代开始起步,随着在20世纪九十年代末期全面推进住房市场化改革的确立,房地产行业经过二十余年的发展,逐渐成为国民经济的支柱产业之一。近几年,随着国民经济的较快发展,城市化水平的提高以及人均GDP的大幅增长,为商业地产的发展建立了良好的外部空间。目前,商业地产在我国迅速发展,特别是作为商业地产的标志性建筑——综合购物广场在大中城市发展迅猛,有开发成功的项目但也有不尽如人意的项目。综合购物广场具有高投资、高收益、高风险的特征,在给投资者带来巨额利润的同时也伴随着高风险,非常有必要对其进行风险研究,为投资者决策提供理论依据,减少投资损失。 一、我国综合购物广场的特征及存在的问题 1、我国综合购物广场的特征。综合购物广场为了适应我国现状,其现阶段的特征如下:一是区域位置上,综合购物广场大多位于城市中心或城市繁华地段;二是综合购物广场的物业持有者大多是商业或服务经营者;三是综合购物广场以零售业为主,少量的餐饮及娱乐,业态组合不合理、不丰富;四是综合购物广场配套的辅助设施不完善,人性化设计较差,公共活动与休息空间很少。 2、我国综合购物广场存在的问题。(1)开发商经营理念方面。大多数开发商为了快速实现资金回笼,采取出售物业的形式,希望“开发—出售—再开发”的循环周期越短越好;(2)开发商在资金上对银行依赖性大。综合购物广场在资金投资上动辄十几亿元、甚至高达几十亿元,综合购物广场的开发多数是建立在银行贷款的基础上;(3)综合购物广场开发盲目,投资结构不平衡,存在形象工程等问题;(4)单方开发,缺乏统一管理。我国商业地产一般由地产商单方开发,地产商对商业经营不甚了解,往往由于建筑物自身的结构布局不能满足综合购物广场复合商业的业态组合;(5)差异性小,空置率较高。没有考虑市场需求造成同一地区同一地段供给过大,综合购物广场从而造成空置率过高;同时,综合购物广场作为一种特殊的商品,由于差异性小也造成空置率居高不下;(6)房地产商与商业经营者在开发前期沟通少。 二、开发综合购物广场的风险识别 1、风险识别方法。我们在进行开发综合购物广场的风险识别之前,首先对风险识别方法进行简单的了解。我们通常进行风险识别的方法有:现场调查法、专家调查法、事故树分析法、流程图法、财务报表分析法、因果图法、层次分析法和敏感性分析法等。 2、开发综合购物广场的风险因素。综合购物广场投资大、建设期长、风险高,并且面临的风险因素也较多。我们根据风险的分担方式划分为可分散风险和不可分散风险。可分散风险包括经营风险与技术风险;不可分散风险包括政策风险、社会风险、经济风险与自然风险。(表1) 三、建议 1、自身方面。房地产最重要的特性是其位置不可移动性或固定性,它是房地产商品区别于其他商品最显著的特点。 (1)产品差别。产品差别化是指行业内相互竞争的企业生产的同类产品,由于在商品的物理性能、销售服务、信息提供、消费者偏好等方面存在着差异,导致产品间存在不完全替代关系的状况。为了提高综合购物广场的出售及出租率,作为综合购物广场的开发商应注重产品策划,在综合购物广场设计与规划上要有独到之处,做到一定的差异化。 (2)区位差别。与其他商品相比,房地产产品还具有区位差别这一重要特征。商业地产中的每个项目都占据着一个独一无二的地理位置,所以综合购物广场的区域位置尤为重要。综合购物广场是否为城市商业圈、周围配套设施的完备程以及交通便利程度等等,均是项目区位选择的核心因素。
2、与综合购物广场承租者的合作。综合购物广场结合了房地行业与商业这两大行业,一个开发成功的综合购物广场是地产开发商与商业经营者共同努力的。因此,我们提出综合购物广场承租者在支付租金上采用保底租金与营业收入分成的方式支付租金,具体模式如下:
(1)分成租金:第一租约年为营业收入的10%,以后每年递增0.5%,直至增加到11%为止,不再增加。 (2)年保底租金:第一租约年为110万元人民币,第二租约年为120万元人民币,第三租约年为130万元人民币,第四租约年以后为140万元人民币,以后不再增加。 保底租金和分成租金两者取其高的计算方式支付租金,即如果分成租金的数额低于保底租金的数额,则按保底租金的数额收取租金;如果保底租金的数额低于分成租金的数额,则按分成租金的数额收取租金。
