爱华网最近五年，中国的购物中心在各级城市迅速发展，其间诞生了为数不少的成功项目。华润万象城一举成功，并很快成为深圳商业的重要代表，同时也在全国开始了万象城的“复制”步伐；北京金融街、重庆龙湖、中信深圳集团、中粮地产在购物中心领域卓有建树的表现，也使得中国的购物中心行业显示出新的生机与活力。 当然，行业发展中也有一种强烈的反差同时存在，那就是更多的商业地产进展艰难甚至难以为继。中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会轮值理事长郭增利对此进行了分析，他认为，出现这种情况主要有以下两个方面的原因：第一，忽视商业环境、商圈环境、市场供需关系以及网点规划的内在机理，在选址不利、选址不当甚至没有选址条件的情况下，不少开发商依然会选择开发商业项目的开发，以此来博取高于住宅的短期收益；第二，部分开发商放弃购物中心的基本原则，弱化购物中心的商业经营属性，忽视购物中心本身需要面对的复杂的专业要求，只是追求表面化的运营概念，具体而言，这种概念就是与开发、招商相割裂的“后期运营”观念。 事实证明，购物中心作为一种新型的商业形态本身并不存在疑问，关键还在于如何“制造”购物中心，这是摆在全国购物中心业者面前的一个严峻课题。中国购物中心的出路在哪里？郭增利认为，中国购物中心的特色既要考虑国际化，但更应具备本土特色，而亚洲购物中心的很多特色确实可以为中国所借鉴。 客观上讲，购物中心的发展确实难以找到所谓的模式，因为没有任何购物中心是完全相同的；但是不能排斥的是，购物中心的基本原则是相通的，所以郭增利认为，在整个中国购物中心发展的起步和成长阶段特别需要抓好12个字，就是“找对方向，把握根本，坚守专业”，他强调：“这是一个决定购物中心专业模式和发展战略的大问题”。 “找对方向”，就是中国购物中心应该选择好自身的发展战略。在这个问题上，郭增利认为，必须要站在城市发展和经济全局的高度进行规划，只有这样，购物中心才能与区域发展相适应，购物中心才能适应城市发展的供需关系，提供商业服务功能。他认为，中国购物中心应首先具备本地特色。他建议，从投资战略和产业政策角度讲，中国购物中心可以借鉴不少先进国家的体制，如美国、加拿大、澳大利亚等国，而从专业操作角度和执行层面，则必须要重视结合亚洲购物中心行业的发展特点。 亚洲购物中心起步晚于美国，加之与美国在土地开发利用观念、零售发展状况和文化方面有着许多不同，所以亚洲购物中心需要并且正在逐渐形成自身的特色，而这种特色也引领着亚洲区域的购物中心成为全球购物中心发展的一大亮点。 他分析说，亚洲国家开发购物中心，不像欧美一样，推行城市基础设施的功能和定位。从城市角度看，由于土地相对稀缺、城市人口密度较高等现实因素的存在，使得亚洲购物中心大多在高额土地成本下进行运做，并且主要集中在城市的中心区域，因此垂直型购物中心一直主导亚洲市场，这是亚洲购物中心非常显著的一个特点，这个特点也决定了主力店、次主力店和专卖店在中国购物中心中心内的组合难度更高，对建筑、规划、动线、功能等软性专业要求也更高。 从市场角度看，由于在亚洲地区的一些城市，百货业主导零售市场，而其它零售业态发展不像美国那样充分，所以购物中心的发展在一定程度上受到抑制，比如中国台湾省和日本，百货的优势地位非常明显；而与这个特点相反，在新加坡和中国香港，由于百货公司规模普遍偏小，所以大多百货店都只能与购物中心共同发展，这就使得新加坡和香港的购物中心的发展确实具有很高的水平。 虽然两种特征各有不同，但是有一个特点是相通的，就是百货店与购物中心之间能够形成竞争或者合作关系，这与欧美市场百货和购物中心分别扮演不同功能有着很大区别。中国的购物中心与百货店之间的关系集合了上述两种特征，在不同城市有着不同的表现。在北京、上海、深圳、广州等发达城市，购物中心已经被市民和消费者所普遍接受，并且取得了很好的经营业绩。以北京为例，起初中友、SOGO、君太等百货店一直是消费市场主力，而购物中心则显得力不从心，但是当国贸商城、东方新天地、金融街和金源新燕莎等购物中心崛起之后，北京的零售市场格局由此发生了巨大变化，这些购物中心一方面对百货的经营产生了一定的压力，同时也对消费者的选择性消费提供了便利。 郭增利认为，这种状况折射出了购物中心在中国的发展水平，说明这些购物中心的商业价值和商业地位已经显现。非常遗憾的是，这样的购物中心在不少城市还较为缺乏。可以预见，如果有更多的购物中心可以与当地的百货协调发展，那么这个城市的商业水平无疑将取得更大提高。 对于“把握根本”，郭增利主任认为，购物中心成功的秘诀是什么？大家会给出不同的答案；但是他认为，购物中心成功的共同要素是非常集中和明确的，就是坚持购物中心必须要坚持的原则。换句话说，购物中心的开发完全不同于住宅和办公楼的开发，购物中心开发有着自己的规律和科学方法。从前期市场调查、定位、业态组合、硬体分割、招商到运营管理，是一环扣一环的专业工作。开发商和商业运营者应遵循购物中心所具有的规律审慎进行。如果非要违背购物中心的规律行事，如出售小产权，让商家各自为政；不做市场调查而盲目贪求大体量造成供大于求；不注重购物中心统一管理等等都会出现问题，所以说“把握根本”，按照购物中心开发规律行事，才能最大限度地降低项目失败的风险。 谈到行业形势和前景，郭增利主任认为，由于当前的相关配套措施尚不完善，所以也使中国购物中心和商业地产的发展受到影响，也或者说中国购物中心和商业地产在中国还无法得到充分发展。这种在夹缝中成长的模式，也会在一定程度上造成商业地产开发的变异，因为开发商必须要通过多种“变通”的方法，来解决由于配套政策不完善所带来的资金来源和商业运营问题。 产权式商铺在中国流行已久，虽然现在的情况正在趋于好转，但仍有存在，基于几种原因，有的是缺乏资金，有的是急功近利，还有的是没有专业团队来操盘。产权式商铺、“产权式购物中心”的存在，也无疑使得原本没有能力进入商业地产的开发商看到了赚钱的一线商机，这种情况给整个商业地产行业带来的影响是难以消除的，甚至在一定程度上将形成城市资源的浪费，给投资者带来损失。 当然，是不是金融政策有了改善，商业地产就能健康发展呢？郭增利明确给予否认。他说，资金永远青睐优质项目，即使有了政策的支撑，非专业化操作的项目依然会面临困难，能够通过金融配套获得帮助的项目一定还是那些能够“找对方向，把握根本，坚守专业”的项目，所以中国的购物中心和商业地产急需要给予正确的、方向性的和专业性的引导。 郭增利说，美国的购物中心是基于较低土地开发成本条件下的社会基础设施投资，所以其整体投资、开发、运营和招商模型与中国本土购物中心有着巨大的差别，中国开发商完全照搬美国的模式无疑将可能面临一定风险。而最近几年，亚洲区域购物中心发展情况和代表性购物中心的市场表现一直受到全球关注，中国和印度更是成为焦点。
郭增利表示，在中国购物中心发展面临挑战、面临方向抉择的现实下，增进亚洲成功购物中心与中国购物中心企业的交流与合作，对于推动全行业的健康发展具有很好的启示和借鉴意义。基于上述原因，近年来，中国购物中心产业资讯中心一直希望能够通过亚洲区域的有关机构和组织搭建亚洲地区的交流合作平台，以帮助中国购物中心企业少走弯路、降低风险。非常高兴的是，即将于2007年9月27日-9月29日在北京举行的中国购物中心国际论坛第五届年会暨亚洲购物中心协会2007年会，明确了“购物中心，融入亚洲商业精华”的主题，并受到亚洲购物中心协会以及亚洲各国购物中心代表企业的关注和支持；新加坡、马来西亚、菲律宾、印度尼西亚均将派出重要的购物中心总经理向中国业者传递真经，把亚洲垂直型购物中心的管理精髓引入中国。会议将对亚洲和中国购物中心成功开发与运营的专业理念和优秀案例进行深刻阐述，提供当前状态、未来趋势和最好的实践案例。年会将着力分享亚洲及国际零售产业的资源和经验，增进投资基金与购物中心开发商、零售商和购物中心业主之间的合作关系，达成对中国购物中心行业具有引导意义的更多共识，为中国购物中心塑造亚洲特色提供参考。
