爱华网一个纯粹的外来语“摩尔（MALL）”，在中国，掀起城市商业地产的阵阵狂飙。在短短几年之内，世界十大摩尔排行榜上惊现5个中国摩尔的身影。更让人拍案称奇的是，今年4月10日，位于广东省东莞市万江区的超大型购物公园华南摩尔，与著名的悉尼歌剧院一道，被美国《新闻周刊》列入新的世界七大奇迹之中。中国“摩尔传奇”再度掀起一阵狂欢。 回望1994年，广州天河城广场在当时郊区的一块苗圃地上挥锹破土，这一锹把中国商业地产“魔幻未来主义”这个幽灵扬在了半空。之后的12年间，在中国“发展中”的商业土壤中，却承载着这种西方高度发达商品经济的商业形态。摩尔在中国的实验，处处彰显的是一种经典的“魔幻未来主义”特征。 何谓Mall Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。 中国式摩尔狂欢 商业最高级形态 造MALL运动逐浪高 二线城市群魔（MALL）乱舞 上个世纪90年代，国内商业领域开始出现大规模行业“洗牌”。原来的 “牌局”被迅速推倒，在大中城市的重要地段一时间涌现出各种全新的商业业态。“占者为王”，抢滩商业高点成了各路英雄争夺的目标。 在之后短短的10多年间，中国城市商业以一种颠覆西方经济学理论的非常规速度飞快运转。从19世纪中叶法国诞生第一个百货店以来的150年，西方发达国家零售业经过8次革命才出现了20多种业态，而中国在短时期内几乎同时出现了超市、连锁店、折扣店、专业店、仓储会员店，被视作“商业最高级形态”的摩尔也很快流行起来。 业内人士说，摩尔这一名称被引进中国，是在上世纪90年代初。当时许多人对它的印象还只是停留在商业教材之中。广州天河城广场的破土动工，当时对业界还没有产生太大的冲击。 随着新世纪的到来，城市建设的整体提速，摩尔潜在的诱人盈利空间和几乎空白的国内市场被精明的投资者所发现，摩尔在中国迅速成为新的时髦，掀起一场又一场“造摩运动”浪潮。 据2002年的一份中国摩尔排行榜统计，当时国内已开业或者即将开业的摩尔就达到51家，累计面积约700.8万平方米。这些摩尔中，最大的上海虹桥购物乐园，总面积33万平方米，最小的摩尔只有8万平方米。 同一份资料还显示，当时在建和待建的摩尔还有33家，累计面积超过1400万平方米。最大的3家摩尔总面积均达到100万平方米，最小的深圳西乡镇宝安凤凰城购物中心也有13万平方米，整体规模大大超过了那些已开业或即将开业的摩尔。“造摩运动”一浪高过一浪，中国惊现十分罕见的摩尔狂欢。 狂热之后，人们慢慢归于理性。2003年，社会开始广泛关注摩尔现象。转折出现在2004年。这一年，摩尔引起包括政府、开发商、零售商和普通百姓的关注。当年4月份一家媒体刊登的一篇国内摩尔“卷走3000个亿”的文章引起国务院领导的高度重视，并组织相关调查组到部分城市调查取证。摩尔顿时站在宏观调控的风口浪尖，一些问题项目被及时刹车，有些在建项目停工缓建。9月，国内大型商业网点听证制度在西安举行的“全国城市商业网点规划听证座谈会”上被创立。 摩尔突然陷入一种进退茫然的境地，但这种局面很快被打破。2004年10月24日，由地产大鳄黄如论投资的58万平方米金源时代购物中心在京西远大路1号全面开业，由金源时代购物中心的运营商之一深圳铜锣湾商业有限公司主办的“中国Shopping Mall发展研讨会”同时举行。此举极具象征意义，被喻为“2004年最大商业事件”。新一轮“造摩”浪潮重新被各路英雄掀起。而随后珠三角摩尔的“集体亮相”，更让中国摩尔重新现出一缕曙光。 尽管黄如论的金源时代购物中心不久一度陷入相当尴尬的境地，但这丝毫没有抑制住刚刚被激发出来的“摩尔豪情”。时下，“几乎中国所有的一线城市和大部分二线城市都在群‘MALL’乱舞，各出奇招，各领风骚”。一篇摩尔专题的文章如是形容。 更可叹为观止的是，摩尔刚刚拉开序幕，摩尔集群又紧随其后。在广州正佳商业广场周边1.5公里内，就有天河城、维多利广场和太古汇广场，构成广州第一商圈——天河商圈最耀眼的摩尔集群；而与华南MALL几乎同时开发的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场四大商业地产项目，合计面积达160万平方米，也竞相坐落在东莞市。 甚至于，在第一代摩尔Shopping Mall还没有真正在国内站稳脚跟，第二代的Living Mall已经按捺不住，开始粉墨登场。 中国商业网点建设管理联合会最近公布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿元人民币。 中国的“摩尔”时代似乎已经来临。 “金钱盛宴”困扰 资金造成早期MALL先天残疾 不是走钢丝就是跳蹦极 有业内人士断言，中国摩尔在经过2004年这个转折点之后，已经开始“羽化”，化蛹为蝶。但这一结论似乎下得太早。客观地说，中国的“摩尔”时代现在只是刚刚开始。 总体而言，中国摩尔现在还处在起步阶段。由于国内摩尔建设理论的贫乏以及开发经验的缺失，大型的摩尔在国内还鲜有成功的先例。“先天不足”与“后天贫血”是国内摩尔经常遇到的两大难题。 “困扰中国摩尔发展的最主要问题就是资金。资金因素造成了中国早期MALL发展的先天残疾。MALL的建设是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿甚至几十亿的投资，需要一系列复杂的资本运作。”业内人士潘好龙如是说。 从业内了解到，摩尔对资金需求巨大，平均需要10亿元，通常15年才能收回初期投入。在国外，摩尔是一个长线投资产业，回报期长达10到20年，因而大多是由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者操作。而国内则大都由开发商拿着两三年的短期贷款在赚钱，绝大部分摩尔要依靠出售产权解决资金问题。 由于巨额资金的需求，不少摩尔的开发资金不得不依赖银行贷款。据《中国经济周刊》统计，目前对大型摩尔的贷款已占据了全部房产投资的60%～80%。如果按银行贷款占总投资的60%计算，需占用信贷资金1800亿元。如此庞大的金额，一旦商业地产陷入整体低迷，银行的呆坏账将大幅增加，直接波及到一个产业的行业风险和国家的金融风险。 资金因素让开发商承受巨大的债务压力，不是走钢丝，就是跳“蹦极”。天河城广场当年的东家天贸集团以8.4亿元的股本金，向外举债9000万美元，建成了商场部分总造价达12亿元的天河城广场，并于1996年开始每年4月和10月分两期清偿外债，直到2003年上半年才无债一身轻。而金源时代购物中心从立项之日起就受到了质疑，争论的焦点就在于金源集团要如何承担市场风险及资金压力，在12年内收回初期投资成本38亿元。 与国外同类商业业态经常采用“放水养鱼”的操作手法迥异的是，国内的一些投资者迫于资金链压力，为尽快收回投资，一方面向入租户收取租金过高，另一方面夸大投资回报率，结果无异于杀鸡取卵，造成恶性循环。 尽管存在不利的资金因素，但摩尔仍然吸引着许多投资者愿意为之冒险。一个最为关键的原因是，摩尔项目足够庞大。当地产项目大到一定程度，垮掉就很难，即银行领域所谓的“too big to fail”。这种项目因与城市建设密切相关，所以往往又容易在当地银行套贷到所需的资金。 摩尔“中国化”烦恼 MALL的城市化生存 中国特色的“Tour Mall” 比较中外摩尔，许多人会惊奇地发现，摩尔被引入中国之后，出现了令人困惑的变形。 国外最为典型的摩尔是城市郊区化的产物，多数是作为一个庞然大物盘踞在某个高速公路的旁边。由于城市郊区周边相对贫乏，使得这一新的商业业态自上个世纪50年代在西方出现之后便大受欢迎。 但摩尔进入中国之后，由于国内绝大多数城市的人口仍然处在“城市化生存”状态，摩尔的生存基础往往只能是在人流较大的市区。 2004年，国务院十四部委曾就中国购物中心分布进行调查，数据显示，中国的购物中心70%～80%都在城市。其中，城市中心区占77%，城市边缘区占18%，郊区仅5%。 这种区位状态，使得国内大多数摩尔一开始便是以抢夺城市内商业资源为首要目的，与其他商业业态相互争夺商业资源。摩尔的出现，让城市商业竞争更为加剧。 由于短时间内，同一城域内出现多个摩尔，如北京几乎同时建造4家摩尔，广州在天河商圈出现摩尔集群，摩尔之间陷入商战，使得第二代的Living Mall在第一代的Shopping Mall还没有战稳脚跟之时就被匆匆推出，加剧了摩尔经营的风险性。 在一些中小型城市，“摩尔”概念不断出现异化，这种现象自2000年起便已经出现。刚开始推广这种新商业业态时，曾经有国内摩尔商家宣称：顾客要靠地图才能进行购物、顾客走进摩尔三天三夜都不要想出来。彼时的摩尔以“大而全”为诉求。但很快，摩尔不断被异化：一座极其普通的百货商店就可以称作是“摩尔”，甚至是商场内的局部楼层也被冠上此称。摩尔在这些地区陷入异常浮躁的状态，其生命力也就极其有限。 而作为购物中心的摩尔（Shopping Mall）进入中国之后，很快出现“Tour Mall”的变体。佛山东方广场因结合老城区改造需要而被立项批建，当时佛山市方面旨在打造旅游城市，在这一背景下，“Tour Mall”这一新的形态也就应运而生。 中国摩尔正经历着与西方截然不同的发展路径。西方早已成熟的摩尔运营经验，在国内失去了借鉴应用的土壤。中国摩尔想生存下去，一切只能“摸着石头过河”，所面临的风险也就更大。 摩尔面临“蝴蝶效应” 目前操盘水准让MALL整体出现风险几率加大 MALL仍存一定竞争优势 业内盛传首部全国性商业网点法规《商业网点规划建设管理条例》有望今年下半年正式实施。据悉，《条例》将对过去几年此类项目盲目开发的势头有所遏制，尤其可以约束地方政府以招商引资为由不加节制地上马此类项目的冲动，中国摩尔有望步入一个理性回归时代。但这是一个喜忧参半的消息。对于大多数已经开业和在建的摩尔来说，仍然不得不面临巨大的生存挑战。《条例》只是遏止国内摩尔的非理性势头，并不能帮助改善国内摩尔的生存环境。 从实际操作情况来看，摩尔至少存在五种风险：资金链风险、市场信息风险、操作风险、招商销售风险，以及后期经营风险。在缺乏成功借鉴的背景下，中国摩尔的运作存在诸多盲点，让开发商时时如履薄冰，如临深渊。 气象学家Lorenz撰写过一篇论文《一只蝴蝶拍一下翅膀会不会在德克萨斯州引起龙卷风》，论述一个系统如果初期条件差一点点，结果就会很不稳定。他把这种现象称之为“蝴蝶效应”。 全球著名的零售业先驱希尔斯·罗伯克公司在2003年就遭遇过这种“蝴蝶效应”，一次不恰当的裁员给希尔斯带来一连串的恶性反应。 中国摩尔的“蝴蝶效应”首先是来自开发商。北京伟业商业管理顾问有限公司董事总经理蔡宇翔在一项调研中发现，在北京市的367个商业项目中，有95%以上的项目属于不同的开发商，“这意味着北京绝大多数的商业项目都是没有经验的开发商在操作，而在香港，每10个商业项目，可能只有三个开发商在操作。”蔡宇翔说。 摩尔并非普通的商业地产项目，其操作性更为复杂、技术含量要求更高。“细节决定成败”。当前摩尔开发商当中良莠不齐的操盘水准，让国内摩尔整体出现风险的几率加大。 其次，前一阶段国内失控的“造摩运动”造成局部城市区域出现过度饱和，这些地区的摩尔面临生存挑战。 一位专家曾提供过这样一组数据：北京已经开业的城中购物中心和郊区购物中心已经达20家左右，估计总营业面积将超过250万平方米，接近法国1980年全国的水平，但北京人口仅为法国人口的1/5，人均国民收入仅为当时法国的1/3。以此推算，北京千人拥有的购物中心面积将达200平方米，每平方米负担的人口仅为5人，仅有2万美元的国民收入保障。他因此得出结论说：“即使北京有100万平方米的购物中心规划，也是一个存在巨大风险的数字。”更不用说现在北京城内有着四大摩尔。
从长时间尺度来看，尽管国内摩尔存在阶段性难题亟待解决，但这并不意味着摩尔将会在中国大地上消失。相反，摩尔不但不会消失，反而会获得更健康的发展。 短期内，摩尔存在一定的竞争优势，但这并不意味着它能够将这种优势永远保持下去。事实上，美国区域购物中心曾经影响了一个国家的零售习惯，也曾经使大部分郊区规划定型，但在最近几年，随着新的零售模式的崛起，大多数购物中心受到高度挑战，其在零售收入中所占份额在逐渐下降。美国购物中心近年所发生的情况值得国内摩尔充分借鉴。 中国十大MALL排行榜 （按建筑面积排序） 1.华南MALL：号称“全球最大MALL”。位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。2005年5月1日正式营业。 2.北京金源时代购物中心：号称“全球最大单体MALL”。位于北京海淀区四季青远大路，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。 3.兴力达商业广场：目前上海最大的MALL。位于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，由四川兴力达集团和新长征集团2002年共同投资建造。总建筑面积约为43万平方米，占地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元。 4.正佳广场：目前国内运作最为成功的MALL。位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心，总投资40亿元，占地5.7万平方米，总建筑面积是42万平方米。 5.海南第一MALL：号称海南省首个以MALL理念建造的大型主题式购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。是由海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目，预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。 6.上海正大广场：号称要成为上海购物、饮食、娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城。由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002年开业。上海正大广场占地面积3.1万平方米，建筑面积24.1万平方米。 7.深圳华润中心万象城：号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米，已于2004年12月9日开始试营业。由华润集团投资开发。 8.中华广场：与天河城广场并列成为广州商业地产典范。位于广州市中心中山三路与较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由香港昌盛集团有限公司全额投资建成。2000年正式开业，占地3.5万平方米，建筑面积达17万平方米。 9.爱家民族园购物中心：仅次于金源时代购物中心的北京第二大MALL。2005年8月20日正式开业。总面积16.8万平方米。开发商为北京爱家投资管理（集团）公司。 10.天河城广场：为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为“中国第一商城”。由广东天贸（集团）股份有限公司投资开发。总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。
