爱华网维护保养工作(Maintenance Work) 维护保养工作可以由内部员工执行也可以以契约形式外聘专业小包来处理，前述两种方式只要有适当的监督管理，皆可以充分满足购物中心所需，哪一种形式较妥善，可就下列因素考虑：购物中心大小：例如超大型区域购物中心可能就同时需要内部维护人员及外聘人员共同执行，以备不时之需，而一般小型地 区形购物中心则可能以契约方式外聘即可。 购物中心所在区位：购物中心所在地区气候条件也会影响人员需求的选择，例如在美国中北部寒冷地区，常必须有外聘专门 人员协助，在冬季才能迅速将积雪清除。 业主的经营目标：业主投资经营理念会左右购物中心的维护保养工作执行方式。例如有意长期持有的业主应较有意愿训练自己内部的员工来执行，以建立班底，反之，则以聘雇方式处理。 购物中心经营管理组织：购物中心经营管理组织会直接影响维护管理模式，例如有管理单位长期编制驻守在购物中心，因为购物中心经理亲自督导工作较为方便，较愿意依赖内部员工，而业主以契约方式委托专业不动产公司代为管理者，恐怕就是以外聘为主。 内部员工（In-house Employees) 购物中心由内部员工来执行维护保养工作有下列的优势：业主及购物中心经理人较能完全掌握维护保养的工作成果。每一员工有其固定的责任项目，分工清楚。内部员工执行较能及时反映问题。内部员工执行较能配合承租户与消费者需求的步调。 外聘合约（Contracted Help)业主或购物中心经理人采取外聘合约方式可能是基于下列原因：购物中心整体经营管理已经委外处理，故人事管理权由专业不动产管理公司全权负责。委外契约可以清楚地界定本购物中心哪些事项必须要完成、如何完成及何时应完成。 委外契约可以免除业主或购物中心经理人对保险的责任并减少文书处理及员工人事的困扰。委外契约为专案费用支出，相较员工薪资较易控制。 外聘专业厂商乃是经由选择比较，考虑的原因有： 厂商相关资历。厂商过去工作成果口碑。人员相关工作经验。 另外其它主要因素尚包括： 检视厂商相关资历—检视的方式不仅仅只是用电话查询，并且实际到其工作的现场实地了解，如此才能真正判断厂商资历的确实性及其工作品质的优劣。 了解所欲厂商执行的工作为何—业主或购物中心经理人必须要具备维护管理购物中心的知识，才能明白地委托工作，知识的取得可从相关商业组织、图书馆、其它购物中心经理人、材料供应商及专业人士处请教。 委任契约通常是由业主与专业小包签署，其中应该注意的项目包括： 工作及服务项目的描述：合约必须能够确实说明小包厂商所必须要完成的工作或服务项目。 费用：合约必须载明工作或服务完成时，业主须支付的金额。 工作期限：工作期限由购物中心经理人与专业小包就工作约定起始日与完成日，并清楚建立每一项工作在何年何月何日应执行。 成果评估：与小包建立默契，未来工作成果可由独立的专业技师检视其品质是否符合合约规定的要求。 设备更换（Equipment Replacement当购物中心内设施无法正常运作时，考虑只是进行修复或直接更换是日常维护保养工作的一部份。 投资报酬率(ROI)往往用来分析购物中心内设施的既存价值，其结果所显示的数字通常将决定是否进行更换，一般而言，不能正常运转的设备其长期的维护保养费用将更为昂贵，所以结论常常是以更换代替修理。例如比较年维护保养费用及更换成本，假如维护保养费用预估将达更换成本的半数以上，业主通常会选择更换的方式，除了投资报酬率(ROI)的观念外，业主亦会同时考虑下列各点： 租赁契约的规定：有时租赁契约会规定某些设备的更换费用是由承租户而非业主来承担。 必要性：有时为了购物中心整体运作的迫切性，业主将被迫采取更换的手段，屋顶被台风损害某些部位，业主必须马上进行更换处理。 修复替代更换的原因(Reasons to Repair Instead of Replace) 应付短期的需要：业主即将在近期内对购物中心作全面性整修，且该设施亦是整修的一部份。 预算短缺：修复通常较更换便宜，业主或购物中心经理人在预算短缺时，通常会选择前者。 更换替代修复的原因(Reasons to Replace Instead of Repair) 提高效率：以高效能设备更换旧有机种，长期可节省能源费用支出。 美观：有时以新的设施更换旧有的，可以改善购物中心整体的观感，例如更换旧雨蓬，将使顾客有焕然一新的感觉。 安全性：设施若已经老旧到可能导致危险，则必须更换以避免意外的风险，例如更换停车场已经到达使用年限的灯泡。 预算(The Budget)购物中心维护管理费用一般是以年为基础编列，但是意外性的个案却无法避免，当评估这些个案所需费用时，应注意：维护保养费用的预算是否已经尽其所能的发挥，(1)哪些是必要的维护或修复(2)购物中心所在人力成本的变动常是影响预算最大的变数，更换屋顶的材料费用可从供货厂商处直接获得报价，但是人力成本将随所在区域而有极大的不同，大部份预算估计错误的原因常常发生在人力成本的支出。 资本支出(Capital Expense)对大多数购物中心而言，维护管理费用的支出是属于公共区域费用分摊(CAM)的—部份，是由承租户共同分摊，但是某些建筑物结构上的修复工作则视为资本支出，费用则是由业主承担，事实上情况端视各别瞄物中心业主与承租户间的租赁契约而定。 一般视为资本支出的项目包括： 更换空调主机系统。 更新雨排水系统设施。 一般视为公共区域费用分摊(CAM)支出的项目包括： 造园景观。 停车场照明设施。 清除积雪。 购物中心维护管理费用分摊一般乃按月向承租户收取并按年实际支出调整，大部份购物中心将公共区域费用年度预算平摊于十二月，并按承租户营业面积所占百分比收费。例如某一购物中心其年度维护管理费预算为$12000元，而某—承租户占购物中心10%的营业面积，则其每月维护管理费用的分摊为$1000，到了年底若实际的支出为$121000，则该承租户必须要再支付额外的$1000。 实务上付费的形式将视租赁契约的规定而有极大的不同，有些案例则是按季付费，但绝大部份仍以月为基础，并按年实际支出作调整。 减免(Offset)有时承租户可以百分比租金(Overage)折减公共区域费用分摊(CAM)。例如：某一承租户公共区域费用分摊金额为$10 000，当其营业额已达必须支付百分比租金，其值为$l200，则经折减后，承租户实际的公共区域费用分摊金 额为$8 800 当然折减的方式亦必须依据双方契约为准。 人事与管理费用(Administration and Management Fees) 人事与管理费用支出一般也可纳入公共区域费用分摊(CAM)的一部份。 人事费用(Administration Fees)： 人事费用计算的基础是以占公共区域费用分摊(CAM)总额的百分比计的，例如某一购物中心其年度公共区域费用分摊(CAM)总额为$300000，而人事费用的百分比定为10%，则其金额为$30000。管理费用(Management Fees)： 管理费用一般计算的基础则是以购物中心所有可以收取的租金暨费用（Gross Collectibles)的百分比为准，包括公共区域费用分摊(CAM)、百分比租金、基本租金和税负。例如某一购物中心可收取的费用与租金总额为一百万，而管理费用百分比定为5%，则其年管理费用值为$50000。 屋顶的维护保养(Roof Maintenance) 基本上屋顶应是一防水设施，保护购物中心避免遭受外界湿气的渗透，通常在美购物中心屋顶有许多种形式，常决定于：屋顶所使用的材料；屋顶的构造形式；屋顶的破坏；屋顶因龟裂而破坏，而龟裂发生的原因可能是自然或人为造成的，其中常见的人为疏失包括： 使用不恰当的材料或材料不恰当的混合：例如屋顶防水施作，煤焦油与沥青不当的混合在一起，将破坏防水效果，正确的施工宜在沥青防水层上浇置适当的材料。 不当的设计： 例如漏水头数目太少，下雨时造成屋顶积水，进而破坏屋顶。 不当的施工程序： 屋顶由经验不足的工作人员施工很可能产生问题，例如不足厚度的沥青防水层粉刷于油毛毡上，经日晒雨淋很快产生劣化并破坏其机能。 未经严格督导的施工： 错误的施工程序常发生在疏于督导，例如太热或太冷的气候皆不适合。 平常疏于检视工作： 购物中心经理人平日忽略屋顶的检视工作，例如未将垃圾清除，导致积水而造成渗水破坏。 未经允许不当使用屋顶： 在屋顶装置任何设施必须要小心谨慎，例如承租户不当在屋顶装置天线，破坏屋顶防水层。 避免（Avoiding Failure) 正确的施工程序将可延长屋顶使用年限，避免屋顶遭受破坏，其考量的重点包括：正确的使用材料。 聘请有经验的施工人员。
正确的规划设计。 合理的监督检视。 除上述，其它重点包括： 每月定期进行检视工作。 有效的维护保养。 合理的使用管制：愈少人使用愈能延长其使用寿命。 限制不必要的穿孔：减少不必要的开口如天窗、空调管道等。 检视(Inspection) 除非特别说明，购物中心例行性的检视乃是基于下列目的： 定期检视乃是在确认设施仍然有效的运转并发挥其应有的功能。 了解设施是否要进行检修或完全更换。 检视亦是一项品质控制的机制，用以确定工作能按时正确的执行。 检视亦可用来了解按时进行保养工作的事项，目前的状况如何。 购物中心经营管理单位每年至少检视屋顶四次，可能的话购物中心经理人每月检视屋顶一次，对于屋顶主要工程施工，应寻求专业或原厂代表配合检视工作，例如控制锅炉温度及检视配管间沥青层厚度。其它有关屋顶检视工作重点尚包括： 不耻下问：对于任何不清楚的问题，应了解为什么必须如此作，是否有其它更好的施作方式。 注意任何不寻常的警告现象并及时处理、避免问题扩大。 冷暖气空调系统(HVAC System)； 空调系统是用来维持购物中心室内温湿度的合适性，冷、暖气与空调通常是整体组装方式，为了有效使用购物中心室内空间，空调主机通常置于屋顶或地下室，系统的分界则因其动力供应而有所不同。 热源帮浦：系统动力由电力供应。 瓦斯：系统动力由天然瓦斯供应。 一般而言，两者并无太大的差异，端视业主就当地能源价格的高低而定。空调主机通常以吨数表达其效能，如英制(BTUs)，－BTU表示将一磅的水提高一华氏度所需能量，而一吨则表示12 000BTUs，此为估算空调主机处理室 内空气的能力。 安装(Installation) 购物中心空调吨数的需求将依据其营业面积而定，一般以400---450平方尺营业面积需要一冷冻吨。另外应将下列空间规划及使用因素纳入考虑： 照明：由高瓦数照明灯具所散发出来的热源将影响空调吨数的需求，例如某一服饰店有三个具高瓦数的展示灯，业主考量该区冷冻吨数时，标准可能必须提高至300---350平方尺一冷冻吨。 业种的形态：软性商品(SoftGoods)将需要较高值的冷冻标准，例如男性服饰店就比家用五金店(Hardware Store)需要较高的标准。 隔间区划：营业空间作较多的小区划需较高的标准，例如空间分隔成办公室、展示区及存货区，将阻隔空气的流动，增加冷冻吨数的需求。 饮食区：店家具有厨房或其它热源将需要较高的冷冻标准。 承租户更换：空调需求有时须伴随着新承租户的需求而改变，例如美食广场中的冰淇淋店改成其它具热食的快餐店。 检视与保养(Inspection and Maintenance)在购物中心经营管理单位督导下，以专门业者固定维护保养空调系统为较佳的选择，其原因如下： 进出管制：在前述方式下，可避免不必要的人员接近空调主机，减少不必要的危险发生。 节省费用：由单一小包统一保养整个购物中心将比各承租户分别执行有利。 技术维护能力强：委托专业处理，购物中心经理人可以确定只有具经验的工作人员能够接进处理空调主机。 记录：如此模式其维修保养记录可以较为完整保存。 沥青 沥青是购物中心大部份道路及停车场的表面材料，而且其保养工作也总是购物中心经理人的责任。 施作（Installation)沥青材料常使用于户外停车场及道路，应注意下列施工步骤： 级配的准备：级配是作为前述工程的基础，以便在其上浇置沥青材料，使用性质与交通量将影响级配的组成 与厚度。 沥青浇置：沥青浇置一般分成两阶段，第一阶段浇置的目的为确定地形固定所需坡度与泄水，而第二次浇置才是完成固着力增加厚实性。 保护膜(Sealers)：在沥青浇置完成后，通常于表面施作保护剂，除保护表面外并增加美观，常见的保护剂有煤焦油型、混凝土型及沥青融剂，使用的选择端视业主对表面处理的成效及成本而定。 其它施工重点包括： 排水设施：水的渗透是破坏沥青铺面最大的原因，应详细规划。 厚度：铺面厚度将随使用性质与交易量而有所不同。 气候：沥青工程最适当的施作温度介于华氏70-80度。 基础收边(Curbing)：沥青施工于混凝土收边的基础上比直接浇置在泥土上为佳。 检视督导：若能够施以试体实验将进一步了解级配粗细与沥青厚度是否足够，此项工作将由专业工程师来执行。 破坏(Failure) 沥青铺面遭破坏到有坑洞程度，将增加购物中心消费者发生意外的机率，虽然自然的退化不能避免，但是人为的疏失必须加以注意： 不当的施工：级配沥青浇置或保护层施作不当皆将加速导致破坏 排水不良：积水与水的渗透是破坏沥青铺面的主要原因。 不当的设计：排水孔数不够或坡度不足将导致破坏。 缺乏保养维护：就像购物中心其它设施一样，停车场亦需经常维护，以保持正常功能。 不当使用：设计上仅供小汽车行驶者，不应让大货车超捷径使用，否则易造成负荷过重的破坏。
