爱华网短短两三年时间，以Mall为代表的商业地产飓风狂潮般席卷整个中国。虽然在中央政府的重压之下，这股狂潮一时有所收敛，但其最终将付出沉重的代价——众多农民失去赖以生存的土地，银行数千亿资金被套牢。 Mall全称SHOPPINGMALL，中文音译为“摩尔”，意为超大型购物中心，产生于20世纪中叶的美国，家庭汽车化和住宅郊区化后新兴的复合型商业业态，以满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化于一体的“一站式”消费服务。几十年来，Mall在发达国家盛行不衰。 但当Mall走进中国后似乎变了味。一个典型的怪现象是，Mall成了政府短期出政绩的驱动力，在建设Mall的名义下，房地产商借助政府的行政强力低价圈地，同时使银行背负了其中97.33%的融资风险。到目前为止，全国范围内到底有多少Mall？银行到底有多少资金被Mall套牢？多少土地以Mall名目被圈走？恐怕谁也说不清。 Mall开发的统计“黑洞” 在北方某城市的一个区，3年内就冒出4个10万多平方米的Mall，同时还有相等规模的在建工程。同样的情况存在于全国各地。 有专家用“不可思议”、“疯狂”来形容Mall的发展速度和火爆程度。有机构称，以Mall为代表的商业地产，每年开工面积以百分之几十的速度增长。其中，大中城市速度长幅最为显著。 2003年是Mall膨胀最快的一年。据中国商业联合会不完全统计，截至2003年底，全国省会以上城市购物中心总数为236家，投资总额1700亿元。而这当中“80%以上的资金来自银行，Mall已圈了银行1300亿资金”。Mall开发的疯狂态势终于引发国务院关注，温家宝总理接连做了两次批示。 银监会、商务部、发改委、建设部四部委组成联合调查组，今年3-5月份的调查结果显示，全国购物中心大约400个，投资总额2000多亿元，大大刷新中国商业联合会的调查结果。不过，这些Mall所征用的土地数字没有透露。 一个在全国拥有1000多个网点的民间机构的调查结果，又大大高于几部委的统计数字——全国购物中心总数则达600个左右，以每个投资额5亿元测算，投资总额应在3000亿元以上。以北京为例，官方对外公布此前将建和在建Mall共4个，但是不止一位业内人士略带嘲弄意味地告诉记者，目前北京各种名目的Mall已有10多个。 6月份，温家保总理做出第三次批示。发改委、商务部、建设部、银监会与新加入的国土资源部，再次组成联合调查组进行调查。 “第一次调查并没有真正查下去。”接近商务部消息源的一位人士透露并做不乐观的预测，”由于种种原因，第二次彻查也不一定达到预期效果。“全国范围内到底有多少Mall？银行到底有多少资金被套牢？目前仍是未知数。 但这还不是政府最为关注的。某官方人士告诉记者，“再次彻查的更深层次原因是，严格检查土地使用情况，摸清到底有多少土地以Mall的名义被圈走，多少农民因此失去土地”。 但到目前为止，无论官方还是坊间，似乎还都没有这方面的统计数字传出。 “Mall狂潮”背后的秘密 最能代表一个城市形象和现代化建设成就的，国内外无一例外都是现代化的商业建筑群区，如法国的香榭里舍、纽约的曼哈顿、上海的陆家嘴、北京的国贸商圈。另外，Mall等商业地产的开发和落成，还可以刺激当地建材等生产资料的需求，引来投资、解决部分就业问题，增加税收、繁荣经济，辐射并带动周遭商圈。种种好处，无不对政府部门极具诱惑力。基于短期出政绩的考虑，各地政府自然倡导并极力推动此事。 “建设规划部门高兴、商业部门极力促成，上级主管政绩卓著面子有光。唯一持反对意见的只有农业部门，但农民的声音历来微弱，自是难以抗衡”。某官方人士私下对记者说。由此，中国960万平方公里的版图上，各类Mall的故事纷纷上演，并迅速燎原。当城市的发展目标扭曲了，一个Mall具有了商业之外的驱动力，承载上“城市形象”的重负，就可能存在盲目性，其隐忧也就注定埋下了。 然而，在这轮各地政府热情援助下的开发狂潮中，很多房地产商并不是真正运作商业，而是以Mall名目获取暴利。据业内人士透露，地产商获利方式主要有以下4种。第一是利用Mall的名义低价圈地。中国商业联合会的一位人士告诉记者，国家对购物中心有扶持政策，购物中心的用地价格，为当地土地市场价格的25%至30%左右。房地产商以Mall的名目拿到比其它地产项目的市场价低60%左右的土地，然后再违规建起别墅、公寓、配套酒店以及高尔夫球场。第二是一些地产商以Mall的名义拿下土地后囤积起来，等到土地升值时高价卖出，从中获取高额差价。第三是为数不少的Mall开发商急于套现，将购物中心只租不售的模式悄然转换，违规高价出售店铺，一旦发现前景不乐观则低价抛出，将风险转嫁给商家。第四是有的房地产商将原有公用属性用地及原来审批过的征用土地转化为Mall用地，从而绕过政府审批。 不久前，声称自家Mall肯定能如期开业的某地产公司人员理直气壮地对记者宣称，“我们的占地是在原有园林、景点内建起的房屋，跟政府没有关系。政府怎么会审查？”于是，此类Mall便堂而皇之地开门纳客。 房地产商对此趋之若骛的另一最主要原因是中国房地产特殊的融资模式。一位以前在上海某房产公司就职的人士，曾向媒体详解一家预计投资25亿元MALL的融资之道：先拿到政府准许其投资的土地批文，再拿批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，用此贷款来营运。在整个项目投资中，只有土地出让金是开发商的自有资金。由于是政府看好的项目，开发商往往只需要付出十分低廉的价格就可以拿到土地。房地产商“勾画一个美好蓝图，想办法得到政府立项，由此获得大笔资金，至于什么时候返还，就很难说了”有业内人士如是说。由此，绝大部分风险由银行承担。 据业内权威人士称，这种情况十分普遍。有的企业自有资金占到15%至20%，有的只有3%，最低才到2.67%，正常情况下自有资金占5%左右。而这离国土资源部2003年规定的自有资金必须占到30%以上相差很远。房地产商风险几近于零。由于Mall的经营方式是只租不售，建成后靠出租收回资金和获取利润，因此巨额投资的Mall是长期投资产业，回报期长，有的甚至要20年才能收回成本，由此大大增加风险的依旧是银行。 “人们对Mall的投资回报率期望过高。”北京工商大学教授洪涛说。实际情况是，虽然Mall进入中国已经有10年历史，但至今还没有一个大型Mall获得相应的效应，基本处于亏损状态。房地产商基于利益考虑，追求新的投资模式，抢商机争项目，但由于论证不充分，盲目开发，重复建设、招商和定位脱节，造成商业资源和社会资源的严重浪费，如网点店过剩、新型业态发育缓慢，严重杀伤中小型商业企业。再者，大量Mall的倒闭、闲置，导致房地产商还不起银行贷款，店铺投资商家利益受损，农民失去赖以生存的土地以及引发诸多社会问题。 由于目前国家只有《城市发展规划》，缺乏商业发展有关的管理规定，特别是没有搞好城市商业网点发展规划，因此很难制约开发商造成的盲目和过度开发。 对此，北京工商大学教授洪涛、中国人民大学教授黄国雄等不少商业理论界专家的看法是，仅仅有规划是远远不够的。政府法规更多的是引导，并没有上升到法律层次，因此缺乏强制性。中国商业经济学会副秘书长侯善魁告诉记者，在美国，Mall等大型商业项目均建在城乡结合部和郊区，市内不允许设立，但到了中国就走了样，北京、上海、广州等地的Mall基本建在城区，甚至有的Mall处于城市最黄金地段。“许多城市一边搞规划、一边又不按章行事，随意性非常强”。 体制缺陷之痛 有相关媒体报道，由于界定标准和统计口径上的问题，国家第一次对“mall”问题的彻查没能得出一个准确而清晰的整体性数据。“银监会按照商业联合会提供的购物中心名单，到几个城市摸查了一下，发觉不行，就放弃了。”知情人士介绍，很多项目是民间投资，立项、建设以及经营过程根本没有经过商业部门。而某地方商业局官员的统计方法则是找当地报纸看，哪里打了广告、哪里有报道。 上海商学院连锁管理系主任吴建国对媒体发表看法，对第二次检查能真正执行到何种程度不持乐观态度，原因在于，此次检查主要以地方自查为主。“以前是地方政府批的，现在却让它自己打自己。”吴建国说，“这样的‘彻查’结果可想而知。政府权利太大，行为不规范，怎么还让它自己查自己？”一位业内人士看法与吴建国类似。
一位不愿透露姓名的业内资深人士就此发表评论：“存在体制上的缺陷”。 另外，“商业地产到底由谁管，怎么管，到目前还没有形成一个规划，当然也就不可能执行下去。因此首先必须明确哪个部门主管，怎样协调的问题”。一位曾在某部委工作的人士则就Mall的审批对记者分析说，“这是政府的权利和职能，如果事前监督行为到位，程序严格，很多事情就会提早预防。另外，很多Mall改作他用，是政府部门事后监督职能的缺失。” 有不愿透露具体数据的相关人士称，已有保守估算表明，目前的Mall、开发区、物流园区等的圈地，已造成众多农民失去土地，沦为流民。“失地农民数量相当惊人”。该人士如是相告，尽管各级政府发放了所谓的赔偿，但是几万、十几万元在农民手中将很快花光。毕竟没有了住房，农民失地问题将很可能在未来几年演化成无法回避的社会问题及政治问题。而这也是政府所将要面临的严峻课题。 “Mall狂潮”背后究竟多少农民失去土地？我们无法得出具体统计数字。但是第二次彻查，国土资源部的介入，已显示出此问题非比寻常的严重性。
