过度开发导致大量积压,进而使得上海出售型商铺新增供应量大幅缩水,商铺价格出现严重分化。数据显示:最近,上海出售型商铺新增供应量出现了较大幅度缩水,环比下跌50%。今年上半年成交量仅微升1.2%,商铺空关现象已从郊区蔓延至市中心。
据了解,今年上半年上海出售型商铺的新增供应量为65万平方米,仅为去年下半年128万平方米新增供应量的一半,但即便如此,商铺整体供应量依然过大。“住宅的存量只相当大约半年的成交量,但是商铺的积压量相当于两年半的商铺成交量。”上海房地产研究机构佑威房地产研究中心主任薛建雄分析。
过度开发导致大量积压
由于之前的过度开发,出售型商铺供应大量积压。佑威&天天房展网研究中心的数据显示,出售型商铺供应量年初为445.65万平方米,上半年新增供应65万平方米,目前还剩余419.1万平方米未售出。
对此,薛建雄表示,“通常存量房源与半年的销售量相当为正常,但是商铺的这一比值达到4.57:1,积压现象已经较为严重。”与之对应的是成交量缺乏起色。据悉,今年上半年商业用房的成交量为97.36万平方米,环比微升1.2%。
薛建雄分析,新增供应下降主要由于出售型商铺销售困难所致。“前期积压的过大供应量使得很多住宅项目减少了商铺的供应,另一方面郊区的大型商贸城数量也急速下降,加之最近几年商用土地供应的稀缺,综合之下导致出售型商铺的供应量下降。”
由于新增供应量的大幅缩水,商业用房的平均成交价格开始回升。数据显示,成交价格在上半年回升了15.8%,达到11406元/平方米的历史最高水平。
不过,商铺的价格千差万别,尽管成交均价为11406元/平方米,但实际上因为地段、产品的多元化,导致商铺价格出现严重分化。社区商铺方面,位于南丹路、徐虹北路口的汇贤雅居去年9月推出37席36~100平方米的沿街商铺,至今已售出的28席铺位平均成交价高达44270元/平方米,其中最高单价52587元/平方米;而大型shopping mall的商铺,诸如位于世纪公园的商业广场一二层的部分商位售价高达6万元/平方米,租金也在20元/平方米·天以上。
空关已从郊区蔓延至市中心
上海的商铺供应高峰持续了两年后,使得如今商铺空关现象加剧。薛建雄日前称,原本只在松江等外环区域比较严重的商铺空置现象,已逐渐蔓延到了静安、普陀等市中心区域。
“通常存量房源与半年的销售量相当为正常,但是目前上海市场上的商铺这一比值达到4.57∶1。”据薛建雄介绍,目前,上海中心城区静安、黄浦、卢湾的非主流商业街上,有很多沿街的整幢商业用房空关,虹口、杨浦、闸北、普陀等区商铺整栋空关的现象更为严重。只有长宁、徐汇两区商铺的市场表现相对较好,且两区商铺价格居高不下。
“虽然上半年商业用房市场成交呈现量升价涨的局面,但过去两年总体供应‘泛滥’,加上开发商前期没有做好产品定位,后期不注重经营,卖完赚了钱就走人,造成多数商铺长期空置的现象不断加重。”薛建雄说。
上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问姜新国表示,市中心商铺空关,还必须仔细分析原因。“上海确实有局部区域商铺空置十分严重,有的甚至达到70%至80%。但是并非所有的区域都是因为人气不足造成的,有些区域是因为处于转租或者待购阶段,有些区域则是由于改造,所以暂时造成商铺空关,不能一言以概之。”
“应该说,上海商铺的供应最高峰已经过去了,相信不久后,目前空置蔓延的情况将得到很大缓解。”姜新国表示。