上海哪里有透视眼镜 上海社区商铺透视录



      “一铺养三代”,社区商铺已经成为人们住宅、股票、基金证券外的一种新的投资方式。据网上房地产8月份统计,在新盘销售排行中,半数以上为商业地产。

    截至今年8月,上海商铺供应量已达3240万平方米,按1800万的常住人口来计算,人均商铺拥有量达到1.8平方米,超过了一般发达国家人均1.2平方米的水平。国内著名商业研究专家姜新国表示,尽管社区商业在迅速成长,投资者还得掌握城市商业的“脉理”,谨慎 入市。

    社区商铺租金上扬

    据上海荒岛房产工作室发布的调查报告显示,去年上海社区商铺的增量约在410万-440万平方米之间,是2004年近215万平方米供应量的一倍左右,较2003年更是翻了两番。

    “上海市目前已形成114个大型居住区。”荒岛工作室冯伟说,上海新建居住区的社区商铺面积迅速增长,待开发的社区商业营业面积预计将达250万平方米。

    “2006年1季度上海商业收益提升10-15%,很大一部分归功于社区商业。”上海世联地产研究二部总监沈健认为,社区商业作为居住区的重要商业支撑,今后的发展潜力巨大。

    姜新国早在上海商业地产萌芽期便撰文“一铺养三代”,预言商业地产的繁荣。1999年中小企业改制,中央六部委发的通知,“谁投资,谁得益”,商业地产萌芽。姜新国说:“从2002年市场上是‘一铺难求’。”温州、浙江等地投资者的大胆介入,导致商业地产火爆,而泡沫也伴随产生。

    2003年下半年商铺出现滞销迹象,市场开始盘整。“2006年住宅市场的全面调整,让商铺热再度升温。”姜新国说。

    最新的统计数据显示,上海中心城区社区商铺的租赁价格最高达到25.8元/平方米/月,以田林、徐汇地区为主。中心城区平均租金7.5元/平方米/月。

    “社区商铺价格是住宅的1-1.5倍,其租金回报应该6-8%左右。”上海策源商办事业部商业营运总监沈朝晖说,社区商铺的大前景被看好。

    在租金被看好的同时,社区商铺的销售也一直比较火爆。四川北路、曹安路等地段的社区商铺一开盘就热销。“主要原因是这些商铺价格低廉,面积较小,投资门槛低。”上海荒岛房产工作室闵益飞指出。

    “国家的调控政策使人们看淡住宅市场,商业地产价值恢复。”姜新国说,“社区商铺好,但没有外面公认的好。”记者了解到,投资者进场尚存诸多不可预见性风险。

    投资社区商铺风险不低

    “好的商铺只租不卖。”策源沈朝晖说,社区商铺最大的问题在于经营,很多商铺出现经营不下去的情况。

    “国外的商铺都是开发商长期持有经营,但上海讲究现实回报,大多只管销售。”上海世联沈健指出,商铺和住宅不一样,住宅可以保值,商铺如果没有整体经营,则可能无法提升价值。

    “开发商会一味地强调投资回报,但是6-8%的回报其实让很多商家都无法接受。”沈朝晖说,租金要根据市场来定,商铺也需要整体经营2-3年才能成气候,无人统一经营的商铺是可怕的。

    姜新国也认为,很多商铺销售前期都以当地会增加多少人气为噱头,但是“上海人口的自然增长很慢,机械增长的可能性也不大。商业地产靠消费,人气却又很重要。”

    与此同时,商业地产的放量加大也增加了市场去化压力,并导致供过于求。“如果支撑商业地产的租金回报无法保证,品牌商家进驻、高端商业氛围以及人气都无法保障。”业内人士分析。

    投资社区商铺有玄机

    “选择成熟的社区商铺就赚不到钱了。”姜新国认为,能否预见未来的热点区域很重要,“我就觉得青浦新城的商业不错,曹安路的也起来了。”

    “道路是金钱的河流,掌握城市的规划,以及规划的可执行程度也很重要。”姜新国说。

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    在选择社区商铺种类上,策源沈朝晖说:“分割式商铺几乎没有成功的。同质化竞争和没有特色统一经营都导致失败。”沈朝晖建议,选择社区商铺最好选择“单体”结构,如果是一楼临街就最好。

    沈朝晖也认为,投资者最好选择有品牌经营公司管理的商铺。而世联地产沈健则认为,社区商铺有很深刻的历史沿革痕迹,经营品牌应该和地区风格相复合。如四川北路经营小商品服饰已经有很多年的历史。

    对于社区商铺的投资,姜新国认为,投资者要从区域内找机会,从头开始研究,对个案进行研究,找到现实价值和未来价值的比率,以获得长期稳定的收益。 

 

  

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