爱华网核心提示
产权式商铺，这种商业地产模式从国外传入后，迅速红遍大江南北，成为社会投资的一个新热点。在省会郑州，这种商业地产项目层出不穷，涉及服装、建材、食品等多个行业。
市场周报日前刊文指出，产权式商铺在红火的背后，蕴含着巨大的风险。全国产权式商铺70％难逃失败的命运，投资人最终的投资回报根基———产权式商铺的后期经营管理受到了各方的质疑。
一位投资者的财富梦想
2005年7月26日，也就是郑州国际小商品城开业一个月后的那天下午，李先生站在郑州大酒店与郑州国际小商品城之间的停车场上发呆。一路之隔，同一种模式的两个项目，他却品出了不同的味道。
让李先生搞不明白的是，八年前让他倍加推崇并被深深套牢的这种商业地产模式为何还能红红火火地炒起来。这种商业地产模式名叫产权式商铺，一个被十分看好的投资模式。
李先生说，这种模式并不新鲜，很多年前就已经进入郑州，但那时的规模并不大，也没有引起社会的广泛关注，当然，也没有如今的时髦叫法。李先生告诉记者，八年前就有人告诉他：你只要用为数不多的钱，就可以在火车站核心地区某大型商业项目中拥有一定面积的写字楼或者商铺，开发商统一规划，你可以自己经营，或者租出去坐收租金。
李先生说，当时听到这个消息的人基本上都会发狂，自己就是其中之一。“为了美好的商业前景”，李先生东拼西凑，甚至用物品等价交换、贷款等方式，终于换取了郑州大酒店一套价值50多万元的写字楼。
李先生说，当初他的设想很美好：贷款买房，租金支付利息，几年后地产升值了，自己就有了较大的收益。但是，接下来，他的“钱景”就因为这套房子而黯淡下来。由于种种原因，郑州大酒店推迟了将近三年才交房，千辛万苦收房以后，收益并非像开发商“分析”（当时还没有像如今的开发商承诺每年12％的收益）的那样大，如今的租金远不及贷款的利息，而房子的价值也大大缩水。
一朝被蛇咬，十年怕井绳。李先生说，当与郑州大酒店一路之隔的郑州国际小商品城采用同一模式出售产权者，他退缩了。但是，观察其开业一个月的经营状况，他发现自己这次又失误了。郑州国际小商品城开业以来的发展势头，让他对产权式商铺有了一个全新的认识。李先生说，投资产权式商铺，最重要的是看其后期的经营和管理，因为只有这些，才是投资人最终收益的核心问题。
“三权分立”的经营难题
“首付10万元，轻松拥有自己的旺铺”、“每年高达12％的投资回报率，无与伦比的投资项目”、“三年的保障，零风险入市”…… 翻开近期省会的大众媒体，这样的广告随处可见。广大投资者也被炒得晕晕糊糊，投资商铺似乎成了最后一口金矿。但是，静下心来分析一下就会发现，开发商对投资回报计算的十分清楚，但对后期的经营和管理却是只言片语。
长期从事商业经济研究的希瑞管理顾问机构董事长何宏剑指出，开发商对前景的美好预期都是倒推出来的，具体的市场表示只有市场知道。而要让市场表现出来，那是几年以后的事了。产权式商铺目前面临的最大问题就是：“三权分立”带来的后期经营难题。
郑州某大型服装批发市场的商铺销售人员向记者解释：开发商规划和建设市场，然后把市场分割成数百甚至上千个商铺，投资人认购以来，就拥有了百分之百的产权，开发商再把商铺以较高的租金返租回来，统一招商，收取租金，成立专门的经营管理机构或委托第三方进行经营管理。对于投资人来说，前几年可以有较高的投资回报，即使开发商没有把商铺租出去，投资人的利益仍旧可以得到保障。
对于这样的分析，何宏剑却有不同的看法。他告诉记者，根据开发商的投资分析，似乎投资人的利益得到了绝对保障，其实不然，得到绝对保障的恰恰是开发商，他们的经营风险按照产权式商铺的经营模式，几乎降到了最低。
开发商把商铺全部出售给投资人后，他的利益就得到了最终保障，因为商铺出售后及时回款，并且卖出了高价，他的利益也最大化了。商铺全部卖完后，后期的经营就与他的切身利益没有太大的关系，他也就失去了经营和管理市场的动力。
至于投资人，他的目的十分明确，就是尽快收回投资，并追求利益的最大化，他所能做的，只有靠提高租金来实现。
对于承租方来说，租金越低越好，投入越小越好。很多市场开业之初，甚至少收租金、不收租金，以便“放水养鱼”。
由此看来，开发商（这时的身份已经变成了经营管理方）、投资人、承租方之间存在着经营权、所有权、使用权“三权分立”的关系，三方之间也存在直接的利益冲突，并且这种矛盾是不可调和的。
业内人士指出，利益之争的最终结果肯定是市场管理不善，停业或者惨淡经营。这时，开发商完全可以，并且最有可能抽身而走，承租方也可以“打一枪换一个地方”，唯独投资人“跑了和尚跑不了庙”，最终成为“冤大头”。在北京、广州等地出现的巨库、77街、第五大道等大量出售产权的商业项目“突然死亡”的现象，都与其后期经营不善有直接关系。
产权式商铺的投资之道
业内人士指出，在国际主流连锁百货品牌中，超过60％以整体租赁产权式商铺为发展方向。在我国，产权式商铺也越来越多地走进投资人的视野，新型商业项目一般都采用这种方式运营。
产权式商铺从一诞生就显示出了强大的生命力，它的作用在早期的欧美地区已经得到了验证。但商业地产毕竟不同于住宅，其影响因素多，市场关系复杂，不仅涉及开发商、所有者，还涉及市场的经营者与管理者，对于投资者来说，在购买商业地产之前，必须考虑招商及后续经营管理问题。
河南财经学院教授史璞建议投资人，选择产权式商铺时，除了关心最为重要的地段与开发商的背景外，还应该格外关注经营管理公司的实力和当地商业消费状况以及该产权商铺商业定位是否与当地商业消费匹配。
史璞认为，从投资的角度来说，投资人减少投资风险的最好办法是在投资前对商铺的经营公司做深入细致的了解，因为产权商铺的投资回报不是开发商给的，而是通过专业经营管理公司的有效经营——市场给的。如果经营者缺乏良好的品牌和商业运营能力，投资者的投资回报率必然不能保证。投资者最应关注的是商铺由谁来经营和经营什么的问题。从产权式商铺发展的现状来说，负责任的开发商和专业的经营管理者合一的产权式商铺投资风险相对较小，可以有效地避免各种矛盾。
名词解释
产权式商铺
产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，这种投资方式也被业界称为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。其主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
