商铺包租陷阱 投资售后包租产权商铺须谨慎



    从个体上看,售后包租、产权式商铺的兴起,都是开发商资金链比较紧张迫不得已采取的办法。但从更深的层次看,这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。本报记者胡雪柏摄

   

    期房阶段“售后包租”原本是被建设部明令禁止的销售行为,但是进入2006年以来,激烈的商业地产竞争中,开发商们不得不重新祭起“售后包租”的大旗。与此同时,产权式商铺也一再出现在北京投资者的视野中。

 商铺包租陷阱 投资售后包租产权商铺须谨慎

    开发商坦言,售后包租和产权式商铺的风行也是迫不得已,主要是为了解决资金压力。

    诱人的“返租”

    稍稍留意一下,就可以看到到处都有“售后包租”的广告,报纸、路牌、网络、杂志,几乎都能看到类似的字句,如“10年包租、年收益9%年”、“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“年回报率8.38%”、“即日购买,即返两年以上租金20%”……更有项目仔细地列出了收益公式,年支出、年回报,“年返10%,十年回本”,“期满回购,买卖自由”诸如此类的广告语,一时间,售后包租模式大有卷土重来的架势。而且,今年以来出现的不少“售后包租”模式,还加上了银行担保。

    一位投资人很直白地告诉记者,“我投资商业地产就是图收益率,售后包租看起来很稳定,回报利率也不低,而且还有银行担保,我觉得挺让人放心的”。

    但是,这种售后包租的模式却遭到不少业内人士和专家的质疑。根据2001年建设部出台的文件,期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。SOHO中国董事长潘石屹就认为包租销售,实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售,而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品,有难脱非法集资之嫌。

    在售后包租的销售模式中,绝大多数项目销售的都是期房,通过“售后包租”提前收回资金,转而将销售款作为开发资金,投入后期开发。这样的模式很容易出现烂尾纠纷。

    不应完全否定

    对“售后包租”否定的声音,却遭到了不少开发商的质疑。

    庄胜房地产经纪有限公司总经理周湘晖认为,现阶段不应该完全否定售后包租。据周湘晖介绍,目前庄胜正在操作的庄胜南馆就采用了“售后包租”的模式,得到了市场的广泛认同,目前已经销售了大概9个亿。

    周湘晖解释说,首先“售后包租”准确地说应该叫“代租约出售”,是一种房地产和理财产品结合的产品,因为它具有房地产的特性、有产权,同时它如果是理想状态下的话,它是一种收益比较高的投资理财产品。这种模式最早出现在南方,失败的项目比较多,五年前在南方这种成功的项目不超过20%。但是随着这种模式逐渐完善,尤其是招商和开发模式的重新定位,使得该模式的成功率大大提高。“招商放在前面可以规避掉很多的风险。比如说在商场百货规划设计也属于一种定制的模式。

    产权分割的困境

    与“售后返租”经常同时出现的销售方式还有“产权式商铺”,又称“虚拟产权式商铺”。这种销售方式分两种:第一种是指发展商在销售商铺的同时,自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租,购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。第二种是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割,不划分实际区域销售给多个业主,并在一定期限包租,购房者无法自行经营的商铺销售模式。通常认为,由于购房者只是认购了一定面积的商铺,商铺本身不具有独立使用的价值,购房者不关心自己的商铺产权本身,仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属,所以称作“虚拟产权式商铺”。

    也正因为产权式商铺的虚拟性,它得到的反对声远远超过了“售后包租”模式。

    有业内人士指出,产权式商铺的收益率必须取决于商场的整体运营情况,否则,就只能是一个虚拟的、无法兑现的“商铺”。碧溪家居广场、巨库的失败就充分证明了这一点。无论当初销售商承诺的前景有多么美好,整个商业体经营不如意,就意味着投资者根本拿不到当初承诺的回报。

  

爱华网本文地址 » http://www.aihuau.com/a/9101032201/111738.html

更多阅读

廉洁自律准则 个必须 基金投资去散户化尤须自律

     24周的时间内将手中的股票轮换了8次,平均持股时间仅为三周,如此频繁操作并非来自散户,恰恰是基金所为。作为机构之一的公募基金,一直因其交易频繁、追涨杀跌的“散户化”操作模式遭诟病,目前基金散户化操作依然普遍。整体来看,

投资须谨慎 路边服装店如何谨慎投资

   由于上班时间的安排,很多喜爱一边逛街一边购物的人们不能再闲逛,而采用更简单更便捷的方式解决日常的生活需要。春夏换季时节到了,人们也常常选择住处或工作单位旁边的服装店买一些换季的服装,这样,路边服装店便火了起来,投资的人

泸州商铺投资 投资商铺须三思后行

  从今年6月份开始,国家出台了一系列的宏观调控措施减缓了市场对住宅产品的投资速度,投资者纷纷从住宅市场撤出资金,大举进入商业地产市场,这使得“商业地产”之一的商铺也成为投资者的宠儿,其租售交易也日趋频繁。星彦地产一位分析人

商铺包租陷阱 商铺投资小心陷阱 投资看清楚再纵身而入

     案例一:天下有白吃的午餐?      用市场价的一半买入高租约靓铺,10年赚回本,之后就是净赚?天下真的有白吃的午餐吗?      [案例]2004年11月,周先生看中了长寿路的一间临街商铺。他认为长寿路靠近上下九,而

投资需谨慎前一句 购房者投资商铺需谨慎

在房产新政下,二套房贷进一步收紧,一线城市成交量急剧下滑,部分城市房价已现下跌。在这样的背景下,房价的快速上涨已经不可能,住宅的投资价值大打折扣。然而,面临着巨大的通胀压力,不投资只会导致货币贬值,可时下什么才是最好的投资选择?股

声明:《商铺包租陷阱 投资售后包租产权商铺须谨慎》为网友威尼斯摩登分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除