爱华网在新政出台后，投资者对地产价值的评估将更为理性，从投机炒房重又回归到传统投资层面。虽然人们不再强调“一铺养三代”，但对于一个长远、增值保值的投资品种来说，购买一个店面，以租金收益来将手中的钱用活，成为目前这段时间的不错选择。但在房地产投资中，商铺风险也最大，而且银行按揭比例不高，一般需要40－50％的首付款，还款期限一般也定在10年。所以中小投资者选择商铺时一定要考虑首付资金，以及更长远的按揭给付能力。一般情况下不同地段的商铺价格差别很大，普通地段的商铺，每平方米价格大约1万多元。而到了CBD附近，商铺价格每平方米最高能卖出4万多元的价格，甚至，一些特殊区域的价格会更高。譬如，北京万朋办公用品商城的商铺拍卖会就曾经拍出了每平方米7.1万元的高价，也有一些外地商铺价格曾经达到过每平方米几十万元的天价。这些远远超过大多数人心理底线的商铺价格，只能是随着项目的不断出现而加剧投资风险。
商铺投资赚钱的主要来源就是租金，一般情况下有两种方式，一种通过短期内的买进卖出，就是短线投资赚现钱，另一种就是长线投资收取租金。与普通住宅用房相比，如果前者投资回报率为6%-8%的话，商铺的投资回报率则可达到8%-12%。
从目前看，市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式：一种“小产权分割商铺”，另一种是“带租约出售商铺”。
小产权分割商铺，这种模式将产权和经营权分离，投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，共担风险。而带租约型商铺投资，这种模式实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，先招租招商，然后根据租金再进行出售。带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况，所以，从经营稳妥性考虑，带租约出售方式优于小产权分割，但也并非所有此类商铺都能稳妥运作。北京的建外SOHO、第五大道等都是带租约商铺的典型项目。新中关目前推出的地上部分商铺采取带租约销售模式，向投资人承诺前三年每年9％的租金回报。
以“带租约出售方式”为例，假设投资的商铺总房款为110万元，贷款66万元（10年），月供为6600元/月。假如市场平均投资收益率为10%左右，根据市场平均估价，市场平均租金为5.5元/天/平方米，则年租金收入约11万元，年供款为7.9万多元，年收益3.1万元，10年净收益则为31万元。10年后资产总额为141万元，毛利润为97万元，平均每年收益9.7万元。
乍听下来，这确实让不少投资者怦然心动，连一个资深的房产投资者也这么说：“一份具有诱惑力的租约，比任何促销行为都更能打动我”。那么这种投资形式的风险何在？又该如何规避呢？
“带租约销售”的前世今生
带租约出售，这种作法最早出现在美国，后来流行于日本、香港。大概1996年的时候以许诺“售后包租、返本销售”类似的方式就出现在中国的楼市上。当时房管部门对于这种销售方式还没有确切的规定，任何房子都可用这种方式出售，这让很多的不法商人有机可乘，而广告上标榜的利润又让很多的投资者失去理智、盲目跟风，中了很多意在融资的开发商的套。在当时市场空置率高的低谷期，售后包租的楼盘的确让不少人觉得服了定心丸。但是矛盾很快出现，由于市场不景气导致了许多包租项目的承诺日后不能兑现，不良的开发商甚至卷走了大量投资者的房款。建设部颁发并自2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》中已明确指出，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。当年很多吃过亏的投资者现在看到带租约出售的销售方式，还是十分心惊胆跳。
近年商铺投资中开始活跃的带租约出售的方式，和几年前的“售后包租、返本销售”有没有本质上的区分？从目前几个正在带租约出售的楼盘看，现在的“带租约出售”是指：客户购楼的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租期2-5年不等。返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报，一般为楼价的7％-8％（每年）。租约期内由开发商将房产转租经营。从操作形式上看，这跟“返租回报”没有多大区别。国家建设部法规司有关负责人指出，根据《商品房销售管理办法》中的有关条例，现楼采用售后包租方式是允许的，之所以禁止未竣工商品房“租赁”，其中意图之一是防止个别开发商利用售后包租方式卖楼后在物业未竣工时卷款潜逃，重蹈1996年返租回报的覆撤。
分辨售后承租是否合法的最主要的分界线就是看楼盘是否是现楼，只要是已通过竣工验收并已交付使用的房屋，均可以出租，但必须签定规范合同，并在国土房管局登记，这样的租赁关系才能得到合法保护。对带租约销售方式，政府有关主管部门之所以基本采取了默许的态度，是因为通过拍卖方式拿地的成本越来越高，不少地产项目的利润点完全在项目的商业部分。如果政府不许可开发商分割产权销售商业部分，开发商根本不会愿意出那么高的价格来购买土地。要想保证土地拍卖价格，只能默许开发商这样做。这是两者之间的“默契”。从各方面看，带租约出售已经卷土重来。在市场发育成熟的房地产市场，“带租约售楼”“返租”等营销策略，在收益性物业销售中的确能起到一定的作用。而且按国际房地产发展的经验，未来带租约出售是作为投资的渠道之一出现在成熟社会的楼市上，也将会在其中占上一席之地。但由于目前房地产市场未达到十分成熟的阶段，相关立法也不成熟，所以，带租约出售也存在一定不确定性，需要给时间让它逐步完善，这个过程中当然也存在风险。所以吃第一个螃蟹的投资者们当然要多花点时间和精力去充分认识它。不提倡投资者盲目看好此类项目，在购入前须谨慎查验发展商资质及综合考察项目情况。
主力店“作局”
随着零售业竞争的加剧，一些大牌零售企业纷纷到各城市“攻城掠地”，从最初的沃尔玛、家乐福，到目前竞争最白热化的各电器商城品牌，如国美、苏宁等，一些以主力店名义进驻的商铺确实在某种程度上给一些投资者带来稳定“军心”的作用。许多主力店意向一旦达成，开发商都会立即拿出来做宣传。对于投资者来说，这样的主力店进驻就是给自己的租约商铺买来一张“长期饭票”，因为类似的商家租约一般都会较长。众所周知，主力店愿意支付的租金往往非常低，甚至有1-3年的免租金期。所以主力店付给业主的租金大部分是开发商摆渡过去的。这种情况下，开发商为了商铺的销售也只能“赔本赚吆喝”了。高的回报率是“吹”出来的，并不是物业真的创造这么高的收益。而此时，主力店吸引客群的能力就至关重要了，因为主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”。这是近年来商业投资的秘籍之一。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。商铺品牌店是否进入也是很重要的参考因素。因为品牌店对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，其本身就具备聚客能力，会影响周边商铺的经营。因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。实践证明，有大型名牌连锁商场进驻经营的地段，往往容易通过其信誉、规模以及品牌效应，在短时间内就能带旺整个商厦。俗话说，小鱼跟着大鱼游，小鱼食无忧。商铺的投资者可以据此考评，趁机跟进，日后有所斩获的机会会更大些。
慎重考察开发商经营实力与经营态度
全面了解商铺的后期经营情况和规划，可以降低投资风险。因为有些开发商卖完商铺就万事大吉，至于后期经营则少有关心。投资者只能从目前项目周边环境来判断其成长价值。经营不善会给商户造成很多麻烦和不必要的损失，得不到应有的回报。
对于开发商而言，除了要考虑商铺所在地的人流量、交通之外，还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位，考察周边人口或辐射人口的消费能力，由此确定与之相适应的商铺经营档次，把人流、车流转化为资金流，以免出现商铺投资“陷阱”，误人误己。目前市场上商铺林立，但却并不是每一处都能赚钱，市场经营状况千差万别。选择带租约产权商铺，除关心地段与价格，投资者还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力，经营者的能力不同，商铺的经营前景也会有所不同，弹性很大。
某些较负责任的开发商在操作顺序上，将采取先确定经营公司，并与之确定固定租金（预计在卖场总销售额7％-8％）。在此基础上，再考虑是否向中小投资者出售。如向中小投资者出售，除了严格选择经营公司外、明确固定租金、租期不小于10年等，开发商还将留下20％的铺位给自己经营，把自己的利益与中小投资者的利益“捆绑”起来。
投资三忌
一忌贪心。现在不少商铺宣称的投资回报率至少都在10％左右，有的甚至高达20％、30％。这种投资回报率的计算方式非常简单，但诱惑力很强。经常可以看到这样的“创富传奇”：某某人交了两成首期款，购买了两个铺位，余款找银行按揭。由于开发商负责租铺，某先生从交款那一刻开始以租养供，几年后即可成为两个铺位的业主。而且在租金大于按揭款的情况下，还可以略有收入。如果投资者非常“贪心”，就会很容易被这种计算方式和故事所迷惑。投资期望回报是一种正常的心态，但是如果允诺的回报率太高，投资者一定要多问几个为什么。
二忌不能正确认识风险。其实任何一种投资方式都是有风险的，商铺投资也不例外。投资者必须学会自己规避风险。在决定投资之前，投资者应全面考察开发商的开发实力、诚信度、知名度等。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，自己要去实地考察，多方探查，摸准该地段真实的租金价位，然后才决定是否投资。在签订买卖合同之前，要充分考虑租约的真实性和稳定性，不能仅因为租金高、租期长就草率决定，要谨慎地规避卖家布下的骗局。在买卖合同中明确写入合同目的条款，表明“能够实际取得真实的租约是买房的前提条件”，为日后出现纠纷时取得有利地位打好基础。
三忌对商铺日后经营不了解。不少商铺投资者的心态是期望投资之后就可以坐收渔利，不必再操心铺位出租或者租金问题等。但事实上，商铺投资是一种长线投资，获得回报的过程是漫长的，而且回报多少取决于商铺经营情况的好坏。如果经营不成功，商场不旺则租金又从何而来？因此投资者在决定之前，一定要把商场开业之后经营什么、如何经营作为考察重点。特别要搞清楚开发商与一些品牌商家是什么样的合作关系、合作时间有多长等。
