爱华网项目的运营特点
不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低，里面的商铺也许有一天会关门。
隶属项目经营管理的水平对商铺价值的影响并不难理解：北京国贸商城的管理水平和国内普通百货大厦的管理水平也可能天地之别，其商铺的租金水平也一定是相差悬殊。
租金收益和价值升值收益与各因素的函数
租金收益与各因素的函数F，表述了租金收益和商情、客流量、"可视性"、交通条件、停车条件、硬件条件等之间的关系；价值升值收益与各因素的函数F，表述了价值升值收益与商情、商铺初始售价，及商铺周边房地产发展趋势等之间的关系。上述两个函数从量化的角度对租金收益和价值升值进行了解释，希望读者能够建立初步的概念。
商铺概念
商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。
商铺分类
从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。1、 按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。（2）、市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。（3）、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）、住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。（5）、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。
（6）、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（7）、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。2、按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。（1）、"都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。（2）、"社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。 关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股
"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。 "便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！ 之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。（4）、专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。（5）、其他商铺-"一般股票"
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的"绩优股"。 从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。3、按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。
铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。（1）、唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。
（2）、商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。
（3）、营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。
（4）、行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。
（5）、物业运行费用差异
对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。
（6）、物业出租选择范围差异
相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。
（7）、投资风险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。
另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。（8）、炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。
商铺投资种类
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，赛睿顾问在本书中按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资； 3、社区商铺投资； 4、建筑底商商铺投资； 5、百货商场、购物中心商铺投资； 6、商务楼、写字楼商铺投资； 7、交通设施商铺投资商铺投资收益
商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于成熟、专业的商铺投资者来讲，无疑成为他们创造财富的重要手段。
在这里，商铺投资收益指，商铺给投资者创造的收益的总和，在其测算中，商铺投资者势必对后期的收益依据市场状况和趋势做出推测，当然也包括卖出后的升值收益。如果一个投资者不考虑在未来卖出商铺，假设预测年租为Ro，那么商铺的投资收益率就简化为Ri=Ro/Pc。
商铺投资的概念
由于房地产市场受着各种因素的影响，因此同其它投资一样，没有任何人能保证买房投资稳赚不赔。媒体上几乎天天都有对房地产市场分析的文章，笔者想从另一个角度进行分析。
第1招：银行是风向标
近一年媒体经常在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价是高是低？这个问题还是留着经济学家们去讨论好了。作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比，也没有必要管空置率怎样算。普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。
第2招：参考平均价
经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房。
第3招：买涨不买落
房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底心理。
第4招：学会“抓机会”
要在房地产市场上赚钱，同其它市场一样，有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢？一个房子有预售许可证，土地使用证没有办下来，您敢不敢买呢？同时要学会买预期，比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻，不是等房子建好了再买，而最好是在它动工之前买。
第5招：选最便宜的买
不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销，通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得较高，认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果，他们宁愿卖50%。因此，买房人选择买房时，如果是“不求最好，只求最廉”的话，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些。
第6招：算算养房成本
“买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性，但我认为买房就是买房，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多，养房的费用，买房时不能不考虑。
第7招：满足需求就好
因为人们的从众心理、跟风习惯，会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺，价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度，就要小心自己别在房地产上也被“套牢”！毕竟风水轮流转，永远的旺是不可能的。所以，想和买房自住的朋友讲一句，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
商铺投资比较
商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他投资品种有着很大的区别，本节将就此进行介绍。
1、 商铺投资与证券投资
商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。
与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。 2001年～2002年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上证指数从2077点开盘，在2001年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫"熊"途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；2002年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终收盘至 1357 点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。 当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但赛睿顾问认为，对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，相信读者能够建立基本的对比思维。2、 商铺投资与住宅投资
商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。
另外，如前文所述，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。 当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。 商铺投资者专业能力的提高就是赛睿顾问的专业价值。
3、 商铺投资与写字楼投资
商铺投资的特点及两级客户的需求我们已经做了介绍，不用再进行说明。
写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。 赛睿顾问认为良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。商铺投资特点
俗话说："家有万贯，不如有个店面"、"一铺养三代"。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
（1）、商铺投资的稳定性特点
业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
（2）、商铺增值的特点
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。
（3）、商铺投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。关于这一内容，赛睿顾问将在后面章节进行专门研究。（4）、商铺的投资潜力
目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。
（5）、商铺可出租、可经营，方式灵活
调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%～14%。
价值升值收益
价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价；如果投资选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫"挥类降价甩卖"，这样的话，价值升值收益就成了负数。
需要指出的是，租金收益和价值升值收益共存，但同时有矛盾的地方：对于一个租金收益水平很高的商铺来讲，其价值升值收益空间就会相对比较小；相反，价值升值收益空间大的商铺，其租金水平最开始往往比较低，呈现逐渐提升的态势。
对于商铺投资者而言，创造最大商铺投资收益的方案是最大化租金收益和价值升值收益之和，这显然是一个数学求最大值的问题，但是鉴于多种因素对商铺价值的影响，目前尚没有统一表达商铺收益的函数，所以在投资判断过程中，我们只能暂时从最大化价值升值收益的角度来看待一个新兴商业房地产市场的商铺投资问题，这种投资策略符合市场初始发展阶段的投资趋势。
赛睿顾问将在未来的实践和研究中，提出表达商铺收益的函数，并在本书中为读者提供尽可能准确的创造价值升值收益的资讯，最大化商铺投资的收益。
商铺投资的形式
商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大的相似性。但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。
（1）、商铺购买
▲ 商铺上市初始交易购买
商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。商铺上市初始交易购买方式发生在商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的开发商，商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项目的价值做出准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。
众所周知，目前北京、上海等大城市商铺销售价格持续盘升，而且不少势力雄厚的商铺投资者出手极为阔绰，那么这些城市商铺的价格到底是否合理，自然成为商铺投资者关注的内容。本书的核心内容就是告诉读者、商铺投资者如何正确、科学进行商铺投资。 商铺上市初始交易购买的方式所需要投入的资金多，尽管投资者可以采取银行按揭的方式，但40%的首付款也不是一笔小数目。 我们之所以将这种商铺购买形式称之为"上市初始交易购买"，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，市场监管越严格，市盈率控制越低，商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺；如果商铺投资者属于战略投资机构，通过私幕参股的方式成为该商业房地产项目的投资商之一，那么它就可以得到类似于"原始股"的"原始商铺"；如果该战略投资机构是通过类似于股票一级市场认购的方式去买商铺，那么因为购买的面积可能比较大，所以可以享受比较大的价格优惠；商铺投资者通过市场交易的方式，购买商铺，善于市场运做的开发商完全有可能以较高的"市盈率"将商铺卖给商铺投资者……上述之"原始商铺"和"一级商铺"与股票市场的原始股、一级市场申购的股票相比喻，可能有不尽合理的地方，但商铺上市初始交易购买和股票原始认购及一级认购有一个共同的特点，就是投资者必须对开发商、项目的具体状况等或上市公司进行深入的研究和了解，避免最终投资失败。以上比喻方式在此仅供投资者参考。▲ 二手购买
二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。
在这种商铺购买方式中，商铺投资者需要判断拟购商铺的价值，如果需要也可以委托专业商铺咨询机构进行指导。 在二手商铺购买过程中，购买价格是核心的谈判内容。商铺投资者如果投资操作足够科学、准确，那么他最终可以买到物美价廉的商铺，就仿佛从股市上买到后来股价翻番的股票一样；与此相反，商铺投资者可能成了接力赛中的最后一个选手，购买后无法赢利出手，更坏的是，万一买上"垃圾"商铺，那么投资失败将不可避免。（2）、商铺租赁
▲ 商铺直接租赁
商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是出租的投资方式。商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转租。
进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金，那么这种投资的可行性是值得怀疑的。如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么在加入市场费用及管理费用等后，极有可能发生投资亏损。▲ 转租
转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。转租投资的情况比较少发生，而且操作难度也比较大，毕竟经过转租后，留给投资者的利润空间已经很少。
整个项目规划设计的科学性
众所周知，规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。问题是，目前国内专业从事商业房地产设计的设计单位很少，更少有成功商业房地产规划设计经验的设计单位可以选择。通常，开发商需要在此阶段引入市场顾问机构，从市场的角度对项目规划设计进行调整。以上工作做的好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高。
商铺投资的回收周期
商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，根据对北京、上海商铺投资市场的分析，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。
硬件条件
商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
从商铺功能多方面适应性的角度，商铺的规划设计状况必须有广泛的适应性，如果能够适合多种商业运营商的经营需要，那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓"水涨船高"，投资者得到高租金是自然的事情。
目前，国内从事商业房地产设计的专业设计单位数量很少，严格讲，中国几乎没有真正有大型商业房地产项目实践经验的设计单位。不少开发商采用委托国外设计单位进行设计的方式，但我们认为无论是国内设计单位，还是国外设计单位，作为建筑师，他们更多表达的是建筑美学概念等，普遍缺乏对市场的了解，一个成功的商业房地产设计，需要商业策划公司的参与，从市场的角度对设计方案进行修正。
商铺投资的主体
商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。
显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。在后面章节将就各类商铺的投资主体适应性做分析、介绍。
另：广州商铺
近年，广州楼价持续整体下滑。去年上半年平均售价大约每平方米4400元左右。然而，某些地段的商用物业却逆市飘红，售价不但没有下滑，反而有所上涨。尤其一些商住一体物业，不但商铺卖价上扬，而且还带动住宅价格上行，销售进度也常能遥遥领先。
广州商铺价格凭什么抗跌?
市场热情膨胀
近两年来，广州市区内大卖场开业一家接着一家，气势也一家比一家大。虽然还没有一个具体的统计数据表明零售业为商铺发展商解决了多少难题，但业内有关人士初略估算，2001年和2002年，零售业新开分店的面积有十三四万平方米。由此带来的是，该地段的裙楼和纯商用物业成为****货，因为上述两种物业的周边都具有大量的居住人口，而且也适宜产品分类的零售业经营模式。例如广州天河区的天河北和海珠区的江南大道、前进路等，原来都曾经有不少裙楼和商用物业空置，任发展商绞尽脑汁也找不到好的出路，但几家大零售商一来，问题就解决了。现在，这些地方的裙楼和商用物业不但租金得到提升，而且售价也日渐高企，成为****货。 不仅如此，2003年广州零售商家的圈地扩张还将呈愈演愈烈之势。据悉，广百世纪超市下一步将增加2-3间分店，5年内预计在广州的分店达50家；新一佳将设定10家大卖场。信和集团在工业大道和机场路地块新开发的商用物业的项目将引入老牌连锁店好又多，面积都在上万平方米，此外，还要在南洲路扎根。百佳则远征到黄埔区的怡港花园；世纪联华超市也将陆续在广州其他区开设大卖场，并争取年内即开5-6家分店。沃尔玛明年亦选定天河落户……
国内外众多零售业商家在广州集中且又狂热地扩张，不仅激活了广州空置多年的商用物业，对目前正在报建的物业更产生了极大的刺激，投资者和开发商的热情一并为之膨胀。
租售价格高企
自从1996年2月广东省内第一家现代购物中心——天河城广场诞生之后，一站式购物商场已成广大市民日常生活首选。目前的天河城广场日均客流量保持在18-20万人次，若逢春节、国庆、元旦、圣诞节等节日，日客流量可高达65万人次!据了解，这几年落地广州的国内外几十家大零售商，基本上与天河城广场经营模式相似，呈持久火爆之势。
商铺经营的火爆催发商用物业租售价格的飚升。据统计，由于大卖场的影响，当红区域的商铺裙楼租售价已同步升高。如天河北路的临街商铺售价已达每平方米6万元，非临街亦在每平方米3-5万元之间，而位于广州市著名商业中心的上下九、农林下路、一德路等新老商铺，每平方米售价已上扬到12万元以上!月租价平均也不低于每平方米850-1200元，一块不足100平方米的临街商铺，月租价已达几万到十几万元!上、下九路的新开盘的商厦十甫名都，仅10月31日一天即成交3900万元!
一些早报建但未进行正常施工和新近赶着报建的商用物业建筑，都不约而同地加大开发力度，进入夜以继日施工状态。仍以天河区为例，正在日夜赶工的就有建筑面积达47万平方米亚洲最大的奥林匹克花园超级购物中心，规模更大于天河城广场的正佳广场，有着30层集购物、写字楼、酒店、公寓、高级会所于一体的天银商业大厦、南国广场、美林桃园……
从建成招商到招商定制
广州市南国花园的开发商——广州瑞华房地产开发有限公司，面对广州市场大卖场走俏、带旺相关小区楼市销售走红的现实，不由怦然心动。该公司老总在吸取别人经验的同时，又破天荒地通过合作伙伴，在报建之前即与承租商万佳超市签约，答允一切报建规划与设计要求，均以满足万佳超市所需为前提。如此，建成后的商铺万佳既用得顺手，又可免去重建改建的浪费。 开发商肯与承租商达成度身定作合同，是因为接受了过去的教训。如广州中山五路的百汇商场，其住宅下部的数层临街商铺，建成已过三年之久，建成前后的买势也一度让人眼热。然而正因为急于出手，只看到了卖相红火，却忽略了卖散后招租的困难。结果，建成后换了几家代理商进行招租，广告打了无数，活动搞过多场，最终都由于个别业主不肯局部服从全局和租金不肯让步而痛失商机。而建成前即招入大卖场，则可一改以往弊端，既方便业主生活，又保障买家回报，甚至可使楼价提升。目前这种模式已在广州房地产开发界得到了认可。 市场现状引起担忧
对国内外数十家名牌大卖场的集中入市、商用物业新近开发的规模过大过快以及商用物业租售价的异常飚升，业界专家对此颇为担忧。提醒开设大卖场要注意一哄而上的教训。切忌头脑发热，盲目建店，陷入单纯互比规模的怪圈。
