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２月１６日，《河南日报》刊登一条消息：郑州温州商会林会长称，今年，该商会的会员在河南的总投资将达１００亿元，资金主要投向大的商业地产项目。
这条消息尽管只有寥寥２００来字，但还是引起众多开发商和地产投资客密切关注。
温州人的钱就像水流一样，哪里利润高就往哪里汇聚、流动。他们之所以携巨资投向中原地产界，应该嗅到了其中的商机。
河南投资者对于本土地产，特别是商业地产投资起步较晚，资金量也不是很大。面对温州投资大鳄的冲击，本土投资者该如何应对？
实际上，这也是李先生的困惑！
李先生供职于郑州一家企业，收入还算可观。一次偶然机会，他在郑州市黄河路服装市场买下一间商铺进行投资，出租出去以后投资回报效益还不错，这让他尝到了甜头。商铺也就成了他的投资方向。在闲暇时间，他便留意报纸上了商铺的投资信息，调查市场，走访楼盘。
现在，他已经在开封和郑州拥有了三间铺位。
“我的投资观念和方法很原始。”李先生说，“想系统了解一些这方面的投资知识，以免掉进去。”
被誉为京城房产投资第一人的张羽冲，曾投资百余套房产而无一失手。他认为，跟风盲从式的投资就如同高空走钢丝，十分危险，投资商铺必须要讲究策略，归结起来大概有五大方面。
策略一：用商家的眼光去清晰定位
张羽冲认为，投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，商家能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能升值等等问题。这些都属于投资商铺前的基本功课。张羽冲直言不讳地表示，必须先用商家的眼光去做足功课，才能进行投资。
比如看到一个商铺，就必须考虑和调查清楚，这么大面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、干洗店、专卖店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？张羽冲表示，如果不能把这些前期的功课做足了，投资失败十有八九。
秘诀：要不断地调查市场，走访楼盘，对目标商铺周边的商业类型、数量及分布，各行业的平均租金水平、客流量、消费人群烂熟于胸，同时对不同行业的品牌企业对商铺面积和租金水平的要求做到知己知彼。
策略二：地段，地段，还是地段
业界在总结地产投资的三大秘诀时，曾用“地段，地段，还是地段”来形容地理位置的重要性。作为地产投资产品之一的商铺，同样也摆脱不了这个法则。
张羽冲认为，对商铺所在地段的考察和判断，是投资商铺成功的重要因素之一。在他看来，只有地段选择成功，商铺的出租才能保证商家的获利，才能使得商铺以较好的价格出租，从而保证投资者自身的租金回报，并奠定商铺不断升值的基础。
秘诀：对于中小投资者而言，住宅、学校、医院、超市和写字楼集中的区域或其中心地带，值得投资，并能保证较好的租金水平和回报。
策略三：注意产品细节
投资商铺最终需要落实在产品上面，选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多。就投资类型来说，大概分商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。
张羽冲表示，一般而言，社区商业由于有强大的住户支撑，选择对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就商铺本身而言，６０平方米及１３０～１５０平方米两种面积的商铺，比较容易出租，而且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的要点就是要关注实际的得房率，一个售价３万元／平方米、得房率８５％的商铺要比一个售价２．５万元／平方米、得房率７０％的商铺要值得多。
秘诀：要关注得房率，对于得房率低于８５％的商铺，要谨慎行事。对于面积的选择，要考虑到出租的用途，６０平方米左右是个稳妥的选择。
策略四：远离高风险的产品
张羽冲认为，高风险的商铺主要有两类：
其一，投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。对于高档餐饮业来说，面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。
其二，小产权的商铺。这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。这种失败的案例比比皆是。
秘诀：还是要做足功课，同时不轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商号称ＸＸ年包租、保证ＸＸ％的回报率。
策略五：别把鸡蛋放在同一个篮子
做投资，最重要的是要有风险意识，做事情必须要留有余地，不可贸然全力出击。张羽冲认为，即使有５００万元的资金，也不能全部都投入进商铺投资中。比较理想的局面是拿出３００万首付，１００万元装修、交纳各种税费及应付空置期的利息，另外１００万元机动应急，这样才不会被突然来临的危险所击倒。
如果条件允许的话，应该进行分散投资。选择不同地段、不同面积的商铺，并尽可能地多租赁给不同的行业，将风险降至最低。以张羽冲的经验来看，如果投资了多个商铺，最好能有一个６０平方米以下的商铺，因为这种面积的商铺，总价相对要低，容易变现，可应付各种突临的危机。
秘诀：不把鸡蛋放在同一个篮子，永远可以使投资立于不败之地。
