爱华网第一关 全面了解项目信息
投资者在投资前，一定要全面了解各商业项目的信息，可以通过报纸、网络、电视、亲友介绍等多种渠道获取资源，要尽量掌握第一手的动态资料。在这个过程中，投资者不仅要了解个别项目的情况，还必须能理性地对比和分析项目所在区域的商业环境及供需比例等。据不完全统计，目前本市在售商业项目达200余个，其中总面积较大的项目也有数十余个。本报统计了其中的一小部分，希望能给投资者一些参考。第二关 熟谙商业商铺市场投资新商铺首先要瞄准商机，瞄准商机之前应全面认识当地的整体商业环境。这包括对老商圈中各类商场、商街经营状况的了解和经验分析，包括对新商圈信息的把握和对新商圈规划前景的全面预测，此外还要了解整个大市场及小范围内商业项目的供应和需求情况。中原地产的一份报告预计说：由于未来大型综合体、专业市场和社区商业市场的潜在商业项目较多，预计2006年商业市场供应量将继续保持增长趋势，新增供应量在200万平方米左右。随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，天津商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，预计2006年外资商业对商业用房的需求量将会有大幅增加。随着社区商业运营模式的理性回归，以租赁为主的运营模式将越来越多，开发商也逐渐意识到追求短期获利行业并不可取，而获得合理租金收益和长期增值效益将使商业市场发展更为有序、稳健。因此预计2006年天津商业租赁市场将更加活跃。此外，由于2006年商业项目的集中，市场供应量增幅大于需求量的增幅，市场竞争更加激烈，2006年供大于求的结构特征将进一步显露出来，预计06年商业用房的空置率将上涨10%以上。2006年商业中心区商圈的租售价格基本持平，上涨幅度不大，而随着次中心区新兴商圈的逐渐成熟，市场的认可度也将提升，商圈内的价格也将会有所提升。对于当前商业市场，戴德梁行商业部顾问肖志强认为，当前本市整体商业投资环境不很乐观，主要表现在投资成本过高、人群不稳定移动、培育时间较多、回报期较长等方面。此外，由于受住宅、医疗、教育这三大支出的影响，一些居民在其他方面消费力的提升速度也不会太快。但前景方面，外部机遇的向好却显示了未来的发展优势。中原地产商业研究部认为，随着天津经济的高速发展，城市功能和城市地位的大大提升，特别是环渤海三角经济圈概念的提出，给天津商业地产带来了新的生机与前所未有的发展契机。天津市商业地产项目近两年来厚积薄发，商业地产的投资也成了现阶段房地产开发的热点。第三关 看准投资风险和机遇任何投资，都离不开风险和机遇，尤其是投资一个新的商圈领域，如何避开风险、把握机遇，对投资者和经营者来说是至关重要的。“无论是新兴商圈还是成熟商圈，投资的大原则要把握两点”，中原地产研究部经理梁美娜告诉记者。一是人流量。投资者要观察或者预测商铺的人流量以及人群的购买力；如果是综合体项目，还要注意人的流动线路，简单说就是是否经过所要投资的铺面。二是管理水平。商业管理公司管理能力能影响到单个项目的可持续发展力，继而可能将影响扩大到整个商圈，因此选择一个商业管理水平较高的项目会比较保险。对于新商圈项目，梁美娜认为，它们主要是为新居住区而建的配套，但多个项目相互依托，其辐射范围可能扩大到整个区域，形成一个新商圈。投资新商圈时，要关注居住区所规划的人口规模、与商业项目的面积比例是否合理。梁美娜说，如果比例过大，那么就有可能导致商铺过剩、竞争激烈、经营不善、租金下滑；如果比例过小，就形不成规模，业态分布不全面，吸引不了人流。据梅江新海湾副总经理江华说，一般在上海，一个区域内住宅与商业的面积比为3：1比较合理，而梅江地区还远远未到，商铺供应仍显紧俏。此外，梁美娜还提醒投资人：如果是包租商铺，一定要清楚地阅读所有条款，一般8%是正常水平，能够平衡风险和收益；新商铺的培育期在1—2年内都属于正常。谈到风险，肖志强认为，这应根据所选区域、商业种类、经营业态等多方面具体衡量，此外还要对周边的未来规划有所了解。肖志强举例说，像拆迁、新居住区域的建设，都会造成大规模人口迁移，这就可能影响到消费力。另外不同种业态选择商铺的要素和条件也不一样，投资者或经营者在决策之前最好多考察同类商业项目以及同类业态的经营状况。肖志强还对投资者提出了几条建议：一是在投资前要考虑自己的投资实力，如果是贷款投资，那么一定要制定好还款计划；二是投资前要预先为自己设定一个心理底线，包括培育时间、租金、成本回收等一系列问题，都要做好充分的心理准备；三是一定要随时关注所投资商铺周边同类项目的增减动向，比如旧商铺拆迁、新商铺开盘等；第四，要随时关注所投资商铺周边的人口移动情况。新商圈的优势积淀于历史的自然形成，旧有成熟商业圈所具备的优势依靠于人们的生活习惯和消费传统，而当城市人口发生大规模的变迁和流动，随着人们生活和行动轨迹的变更，商圈格局很有可能发生变化，甚至被重新调整。正是在这样的历史机遇下，一批新的特色商圈才能诞生和成熟。新商圈的优势是显而易见的。这些商圈多以社区配套的面目出现，但却有评价说它们“承担着区域消费商圈的功能”。几乎每个建筑面积在十万平方米以上的住宅工程，都会建一些社区商业，但社区商业不同于新商圈，除了规模面积较小以外，其业态和管理的统一性也有差距。比如，社区商铺通常由开发商出售给投资业主或自营业主，一般不会插手经营业态，也不会对有限的商铺做种类划分，商铺做哪类经营、经营什么档次和品牌，往往只依据经营者的独自判断。而大型商圈则会对商铺进行一番规划，按业态分类布局：哪些做餐饮、哪些做百货、哪些做娱乐，至于为什么这样排布，无不解释得条分缕析。正因如此，商圈的功能才会比社区商业更全面、更丰富，辐射和影响范围更广、投资价值也更高。也可以说，社区商业服务的是一个小区，而商圈服务的是一个区域，相当于一个小镇集市的功能，甚至可以沿着道路和地铁延伸到更远的范围。相比于成熟商圈，新商圈在发展初期往往显得人气不足，需要较长的培育期，但正因如此，商铺的升值潜力也越大。比如，现在商业发展非常成熟的河西、南开和河东某些地区，在早年就曾是一片无人问津的荒地，后来由于居住区的崛起和大批城市居民的迁移，就激活了区内的商业发展
