爱华网记者日前随商务部商业地产调查组赴全国部分城市采访时了解到，因超市经营不善而导致供货商被“套牢”的“普尔斯马特”现象并非仅仅存在于零售行业。近年来，在商业地产领域，也屡屡出现了中小投资者因不能得到开发商承诺的投资回报而被“套牢”、并与开发商发生纠纷的“普马”现象。
据调查组人士介绍，在北京、长春、沈阳、武汉、南京等城市，投资者或租户退租、退房等群体事件层出不穷，有的甚至引发了业主围攻开发商、罢市、集体上访的社会事件。
据介绍，今年5月份，武汉市上万平方米的大型商场———万达广场开业，开发商以每平方米均价3．5万元的价格把商场分售给400多位业主，业主转手将商铺租给几百位租户。但在最初一段时间内，由于缺乏商业氛围，许多商铺生意冷清，业主和租户无法承担高额租金，开业不久即与开发商“上演”了租户退租、闹事的恶劣事件。
位于西三环的北京碧溪家居广场宣传“每个摊位（13．3平方米，售价16万）一年可收入租金1．9万元（年收益12％），并在3年内可原价回购商铺，超过3年每年递增原价的5％”。至2004年10月，共有2000多人购买了5000个摊位。但因开发商无法履行承诺，已有200多个业主将其告上法庭。
为什么商业地产领域也会引发“普马”危机？调查组人士分析认为，“产权式商铺”开发模式难逃其责。
据调查组分析认为，目前我国一些实力不济的商业地产开发商为了尽快收回开发资金，以偿还从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金，采用把地产分割成小块出售、实施“产权式商铺”开发模式，并向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以8％到12％的高额投资回报，有的开发商甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。
“这些只是开发商为了吸引中小投资者投资而打出的广告。”一位开发商向记者自曝开发内幕：一般来讲，为吸引人气，一些资金紧张的开发商为会以极低的租金把10％到20％的商业面积租给有声望的大超市、大卖场，开发商在这一项目上并不赚钱。但通过广告吸引投资者，用售后返租的方式把剩余面积分块高价卖出，这才是开发商利润的主要部分。
“目前全国商业平均利润仅为2％左右，根本不能支撑8％至12％的回报。”调查组人士告诉记者，一旦出现商铺经营困难、开发商不能实现承诺时，就很可能对中小投资者造成致命打击。
“产权式商铺”开发模式正是引起经营混乱，进而带来商业地产“普马”危机的首要因素。据介绍，从发达国家的经验看，几乎没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理，而国内则恰恰相反。一些开发商因资金实力较弱，迫于资金回笼的压力，为了偿还银行和施工队的资金，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，丝毫不管商业氛围的培育。在分块售出之后，由于不再是所有者，面对几百家商铺，开发商无权进行统一经营，在缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果，并会引发开发商和租户、业主间的冲突，演变成商业地产领域的“普尔斯马特”。
有专家表示，我国商业地产中普遍存在的追求短期利润的非理性心理、以及商业地产开发中缺乏一定的融资渠道，也是造成目前商业地产领域“普尔斯马特现象出现的重要原因。
