爱华网一、 区域选择 1、 应接近公司现有业务区域。 2、 虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为主的地区。 3、 人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域。 4、 城市间交通便利，有高速公路相联系。 5、 城市分布呈面状，尽量避免线状分布。 6、 城市间相互距离不超过三个小时车程。 7、 在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程。 8、 中等收入水平的居民月收入应在1000元以上。 9、 区域内商业态以百货同业为主，全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%。 10、 市场结构接近完全竞争市场，规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15%。 二、 城市选择 1、 在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达。 2、 中等水平的居民月收入应在1000元以上。 3、 政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。 4、 商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司。 5、 城市居住密度高。 6、 城市基础设施完善。 7、 城市新开发住宅增长快，城市环境质量高。 三、 商 圈 1、 位置 （1） 在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区。 （2） 城乡结合部和近效区，若无大型成熟社区，一般不进入。 （3） 在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心。 （4） 商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑 等城市景观无破旧感，公共设施完好，齐全。 （5） 附近无污染企业或危险品生产企业和仓库。 （6） 所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势。 （7） 所在区域无城市拆迁、改造规划 。 2、 目标消费者特征及行为描述 （1） 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。
（2） 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。 （3） 高中以上文化水平的居民应占大部份。 （4） 人均商品性消费支出应在每月300元以上。 （5） 人均月收入应在1000元以上。 （6） 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。 （7） 购物频率在每周2至3次左右。 （8） 对价格不是太敏感，但仍视为选择商店的重要因素。 （9） 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。 3、 消费者诉求重点 （1） 家庭日常食品和用品均基本齐全。 （2） 价格适度低。 （3） 相对便利。 （4） 品质保证。 4、 综超的市场定位（商场提供的核心价值或在消费者心中的形象） （1） 能独立成为居住区的服务中心地。 （2） 相对便利的购物场所。 （3） 提供较为齐全的品类。 （4） 居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖的商品。 （5） 适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切。 （6） 居住区内最大、最有影响的商店。 （7） 社区居民购物、休闲、社交的中心。 5、 人口规模 商圈人口规模应不低人5万人，应在5至10万之间。视所开设的卖场面积大小而定，面积大相应所需门槛人口高，商圈内的人口规模也应相应增加，一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例。 6、 人口分布 商圈内人口分布呈面状，而不是集中于一侧或局部，居住密度高，以高层、多层住宅为主。 7、 业态 商圈内以传统业态，如小杂货店、副食品商店、小摊、菜市场为主要业态，无超市等新兴业态的商场。 8、 形状 （1） 商圈的形状以接近园形的不规则多边形为最佳，尽量避免狭长状、条带状的商圈。 （2） 商圈内无地面铁道线、河流、快速主干道穿过，分割商圈。 （3） 商圈内无山丘、大面积水体、大面积绿化用地。 四、 商场位置 （1） 商场位置应接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上。 （2） 商场位置应位于至少两条小区干道及以上道路的交叉或距交叉口4 分钟步行距离内。 （3） 商场周围1公里内没有营业面积在拟开商场面积一半以上同业态的商场。 （4） 商场周围2公里内没有营业面积与拟开商场相同的同业态商场。 （5） 商场周围3公里内没有大型超市、购物中心。 （6） 商场周围50至100米范围内最好有银行、娱乐、餐饮等与拟开商场在功能上互补的商业设施。 （7） 备选地点应已有一定的人流汇集或人流经过。 （8） 在特大型城市中可选择在购物中心内部。
