爱华网超级市场店铺选址首先必须明确选址标准，其次要进行商圈调查，再次要从长远角度分析店铺的盈亏情况。 选址标准 选址标准是指以卖场面积标准化为核心的一系列选址条件，包括城市商业条件和店铺位置条件。 1.卖场面积的标准化是实现经营标准化的前提条件 连锁公司一般对某种特定业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准，这一方面是为了树立统一的企业形象，另一方面也是为了使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用。所以，要实现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。此外，由于完全标准化的店铺往往难以找到，所以可同时设定几种模式，作为选址的基本依据。 2.城市商业条件 选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括:(1)城市类型。先看地形、气候、风土等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市?是中心城市还是卫星城市?是历史城市还是新兴城市?(2)城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费的作用。因此，了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。(3)交通条件。是对店铺选址影响最直接的因素，如城市内区域间的交通条件、区域内的交通条件等。(4)城市规划。如街道开发计划，道路拓宽计划，高速、高架公路建设计划，区域开发规划等，都会对未来商业环境产生巨大的影响，应该及时捕捉，准确把握发展动态。(5)消费者因素。如人口、户数、收人、消费水平及消费习俗等。(6)城市的商业属性。如商店数、职工数、营业面积、销售额等绝对数值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的相对数值，如人均零售额。
3.店铺位置条件 城市商业的整体条件基本了解后，就要逐步缩小范围，把握店铺所处位置的条件，包括:(l)商业性质。规定开店的主要区域，对哪些区域应避免开店。(2)人口数及住户数。了解一定的商圈范围内应有的住户数。(3)竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。(4)客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量。(5)道路状况。如人行道、街道是否有区分，过往车辆的类型及数量，道路宽幅等因素。(6)附近店铺的状况。如经营品种、规模、外部装饰、格调等。(7)场地条件。如店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。(8)法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。(9)租金。要分区段设上限租金。(10)必要的停车条件。顾客停车场地及厂商用进货空间。(11)投资的最高金额。以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。(12)员工配置。以卖场面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于20平方米。 商圈调查 商圈就是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。商圈调查的基本目的是了解商圈范围内顾客及竞争店情况，以及可能影响销售的其他情况，从而测定店铺的未来销售额。 1.商圈设定 设定商圈首先要进行预备调查，以计划中的开店地址为中心，设定半径300米、500米、1000米等范围(便利店可设定为50米、150米、250米)，将该范围内的道路、住宅、竞争店、公共场所、车辆动线标于图内。其次要详细收集客流量、竞争店及住户的资料，并对预定的开店地址作出评估。商圈的层次划分，一般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商圈:市场占有率在30%以上，占本店销售额的70%;第二商圈:市场占有率在10%以上，占本店销售额的25%;第三商圈:市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%(累计100%)。 2.竞争店调查 调查内容是:与竞争店的距离、交通条件、商品质量及价格、商品构成、店铺规模、顾客等。 3.流动人口刚定及营业额佑算 营业额的测定分为两个部分:一是流动人口所带来的业绩，二是住户的业绩，两种客源的设定方式及计算方法各有差异。 流动人口测定及营业额估算的一般方法是:(l)指定专人(最好是两人以上，可轮流测算，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。(2)将几个时段内测得的流动人口数平均，得到每小时平均人数。(3)预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一位顾客的购买金额。(4)预估入店率，即流动人口中进人店铺的人数比例。(5)营业额的估计方法为:每小时平均人数x客单价x人店率=预估营业额(元/时)。(6)预估毛利率，不同地段毛利率会有较大差异。(7)将不同年龄层加总的预估营业额(元/时)乘上一个“常数”，即为每日流动客的营业额。便利店该常数值可设定为20，而超市则可根据营业时间的长短来确定，如营业时间为12小时，则常数值可设定为10，原因是每天都会有一段离峰时间，扣除离峰时间，才比较接近事实。 4.住户测定及营业额估计 其办法是:(l)按商圈范围分层测定住户数。当前资料可从居民住宅区的居委会获得，未来资料可从政府有关部门获得。(2)根据远近距离估计人店率，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。(3)客单价预估则与人店率成反比，距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，其购物的单价通常较高。(4)住户营业额估计=户数x人店率x客单价。 住户的情况调查是耗时最大的调查项目，了解得越详细越好。有关资料的收集可借助问卷调查表，调查表可通过四条渠道发送:委托专业调查人员上门分送;与居委会合作分送;与学校合作，通过学生送到家庭;邮寄或直接送人住宅区的信箱。 评估投资 通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。这项评估要注意长远性考虑，如10年以上。 1.开店投资预估 开店投资主要包括:(l)设备，如冷冻冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。(2)工程，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。(3)包装材料，如消耗品等。(4)设计费用，对连锁公司来说，这笔费用可大大节约。连锁公司总部应事先制定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。 2.经营费用预估 经营费用可分为:固定费用与变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等;变动费用是指随商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。上述各项费用要控制在多少无统一的标准，但最基本的前提是毛利率要大于费用率。同时应注意以下各类:货损控制在4%。以内;店员薪资总额不得超过总费角的一半;人事费用与销售总额的比例小于7%;总费用与销售额的比例便利店要在18%以内(以25%的毛利率为基础)，超市要在12%以内(以17%的毛利率为基础);总费用与总利润之比要维持在80%之内;固定费用占总费用的比例应为85%以上。 3.损益平衡点分析 损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点店铺即有盈利，低于此点表示亏损。 (l)损益的计算方法如下: 实际损益=税前损益－分担总部费用 税前损益=销售毛利－变动费用－固定费用 销售毛利二营业收人－销货成本
