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《浙商》记者 俞越
关键词 温州炒房团 房价
关于温州炒房团的传说，有千百种。在北京浙商商会副会长、全国房地产经理人联盟常务理事陈俊口中，温州炒房团的南征北战却沾染了一些枭雄气质。即使政策频现高峰低谷，炒房团也从来不缺造富的神话。4月17日，遭遇“史上最严房产调控”政策之后，看似难觅踪迹的温州炒房团正在秘密展开政策动荡带来的商机布局。
“温州炒房团从来没想过离开。”陈俊告诉《浙商》记者，两个月以来，他已经在全国数十个二、三线城市进行考察，下一步，温州炒房团将在他的“亮剑”指挥下遍地开花。
昔日辉煌并未淡去
“最高峰的时候，我组织了18辆大客车，五、六百人的炒房团将北京一个楼盘一扫而空。”和许多看客一样，陈俊对自己带领温州炒房团创造的一个又一个夺人眼球的“扫楼”新闻津津乐道。
当然，这绝非是在楼市疯狂时期的盲目举动。陈俊笑称，自己带领的温州炒房团具备“军事手段”。作为团队的“智囊”，陈俊几年来随身携带的两样东西：一样是中国地图，另外一样就是《孙子兵法》。
凭借着专业的投资眼光，五、六年内，陈俊给自己最多时期达到7、8百人的炒房团团员带来了5到6倍的资产增值，2008年金融危机时期刚刚加入的人也至少获得了3倍的收益。
“房地产业过快增长，到了影响国计民生的程度，国家一定会出台调控。”尽管清晰地意识到，房地产市场必将在危机中率先迎来强劲反弹，但半年时间翻一番的速度还是让陈俊和他的温州炒房团始料未及。2009年下半年，尽管市场接连打破疯狂上涨的记录，陈俊还是建议他的团员们落袋为安。没有在最高点抛售，不少团员不无遗憾。但很快，调控的大锤凌空砸落之后，团员们多了些庆幸。
“乘虚而入，逢低入市。”听上去，陈俊的投资理论和对时机的把握和巴菲特“疯狂恐惧说”基本无异，但要灵活操作，“就要看个人的悟性了。”他告诉《浙商》记者，无法统计，温州炒房团手中持有的物业总量，但一定不少。调控政策出台后，他的温州炒房团没有抛售一套房子。反倒是现在市场量跌价未跌的形势，陈俊看做是买入的好时机。
到二三线城市去
“放心去投二三线城市。”最近，陈俊总不忘对电话那头的炒房团团员说这样的一句话。“现在要回答的是，到哪个二三线城市去投资。”2个月以来，陈俊辗转在全国数十个二三线城市进行项目考察，为的就是尽快给蓄势已久的温州炒房团指明方向。
“只要城市化进程摆在那里，房价上涨就没有问题。”中国无法停滞的城市化进程，是让陈俊和他的温州炒房团对房地产市场投资机会坚信不疑的理由。陈俊认为，城市化进程带来的城市扩容的需求，需要吸引大量的人口入住，从人产生大量的住房需求。当然，暂时放弃投资成本过高的一线城市，转向回报率高的二三线城市，也是陈俊经过考察得出的结论。
在严厉的信贷政策重压下，转向房价低廉许多的二三线城市也是缓解信贷政策给炒房团带来的资金成本大幅上升的现实问题。陈俊算了这样一笔账，一线城市动辄数百万的总房价，调控之前30%的首付需要近100万元；但二三线城市的房价还停留在数千元的水平，100万元可以用来支付50%以上的首付款。如此一来，只要房价上涨的预期不变，投资成本上升的矛盾就被化解于无形。
“三人成团，无人成国。”陈俊对追随他的温州炒房团一直强调，团队合作才能实现收益最大化。市场目前短暂的冷淡，对陈俊而言，也成了向地方政府和开发商要政策要优惠的好时机。
陈俊另外一个为外人道的身份是北京今日潮流企业策划有限公司的董事长，在房地产项目定位、策划等方面的运作能力不同凡响。在看准项目上涨预期的情况下，精妙的项目运作也是确保项目投资收益的法宝之一。专业，成为温州炒房团6年来紧随其后的重要原因。
“未来，我为温州炒房团选择的二三线城市投资项目回报率不会输给历史成绩。”陈俊说到高兴处，马上抛弃了之前10%以上回报率的保守说法。
究竟到什么样的二三线城市投资？陈俊如是说：以北京为中心，京广线沿路，辐射能力较强的二三线城市的机会比较大。
政策变化孕育商机
“在政策变化中寻找商机。”6月27日，在浙江大学总裁办的课堂上，陈俊这样告诫台下的数百名企业家。
“两会期间温总理关于房地产的文件我反复研究了十几遍。”这番功夫没有白下，陈俊从众多的信息材料中得出的结论是：“遏制部分城市过快上涨”不等于打压房地产市场。然而，在两会期间不合时宜出现的北京三“地王”还是激起了民愤，这才上演了一线城市感冒，全国人民吃药的政策“尴尬”。
“治大国，如烹小鲜”。陈俊表示，国家的政策大起大落，一定不利于行业和经济的发展。国家采取过渡干预商品房市场的方式“还百姓的债”一定是不对的，更应该把精力花在建设廉租房、经济适用房等政策上。
在陈俊看来，以信贷为主要手段的调控政策也不会持续太久，建立在影响城市发展的基础上，反倒对炒房团的影响不大。对于流动需求旺盛，但投资渠道过于狭窄的民间资本来说，面临人民币升值等诸多压力下，买房还将是目前最理想的出路。尽管温州等市政府试图引导民间资本走上股权投资、实体经济投资等多元化的投资通道，但还仅仅停留在动员阶段，并没有有效的实施政策和办法跟进。
“二三线城市太需要我们了。”陈俊告诉《浙商》记者，他考察所经之地，地方政府都对温州炒房团的到来表示欢迎，还承诺将给予最优惠的政策支持。
现在，陈俊随时可以调集多达十几亿的温州炒房团资金杀入二三线城市的房地产市场。目前，安徽、山东等地的政府都向他们伸出了橄榄枝，可选择余地很大。
“弄不好，下半年就会出现反弹。”陈俊估计，最早今年的11月，最晚在春节以后，房地产市场会重现2009年下半年的抢购情形。那个时候，陈俊早已经带领他的温州炒房团完成了布局，就等市场接盘了。
