爱华网4月9日，东南欧规模最大的商业地产开发商特克莫公司（Turk Mall）高调宣布，其在中国投资的首个项目——沈阳星摩尔购物广场破土动工。此举正式吹响了特克莫公司进军中国市场的号角。
总建筑面积近32.6万平方米的沈阳星摩尔购物广场投资额约2亿美元，预计于2010年开业。更值得关注的是，在这一项目的背后隐藏着特克莫公司在中国更为庞大的扩张计划。“未来5年内，特克莫与菲巴集团的合资公司拟在华投入逾20亿美元，发展至少10个大型购物广场。”谈及未来特克莫在中国的规划版图，特克莫公司董事长Hnas Otto Nagel（以下称Otto）说道。
为何特克莫将进军中国的首个项目选址于沈阳而并是在北京、上海等一线城市？总投资额达20亿美元将如何在中国进行选址？为此，《楼市》记者通过采访相关人士，结合沈阳星摩尔购物广场这一案例来分析大型商业在选址方面的核心诉求。
选址与政府规划相结合
在 Otto 看来，商业项目的选址首先必须与政府整体规划相符合。如果商业项目决定进驻某区域，需要考虑此区域是否有城市交通系统等方面的支撑。这些因素都与政府商业的整体规划息息相关。
据悉，沈阳星摩尔购物广场位于沈阳铁西区的“西部十字金廊”，占地面积为10.8万平方米，是以大型综合购物群体为主的集旅游、购物、休闲于一体的大型多功能生活广场。在政府对铁西新区的规划中，推进“西部十字金廊”成为铁西区建设的重中之重。
未来，铁西区将重点建设以兴工、兴华、兴顺等为代表的3条商业街，重点做好地铁出口商业布局规划，形成以星摩尔、宜家家居、国际纺织服装城等大型项目为龙头的“北部商圈”。为此，沈阳市委常委、铁西区委书记李继安说道，“目前，铁西‘西部十字金廊’已经吹响现代服务业的号角，区域内在建项目有14个，总投资额达到33.8亿元。”
显然，政府对铁西区的重视吸引了诸多商业项目进驻于此。区域的道路交通、商业配套设施等方面都将随着政府的良好规划而有较大程度的改善。沈阳星摩尔购物广场正是在这种环境下选择进驻铁西区。因此，大型商业在选址过程中需要和政府的规划相结合。
区域潜在消费力调查
区域消费力水平是否能支撑商业发展被认为是商业项目尤其是大体量商业在选址过程中要考虑的核心因素。因此，大型商业在选址时会重点调查区域潜在消费力水平，具体涉及到对区域人口消费能力以及对整体商业市场饱和情况的调查。
据悉，沈阳星摩尔购物广场是由特克莫公司携手国际综合集团菲巴集团（FIBAGroup）、中国家居连锁企业红星美凯龙共同投资建设，由星摩尔房地产开发公司（下称：“星摩尔”）负责具体开发事宜。之所以星摩尔会将其在中国投资开发的首个大型商业项目选择在沈阳铁西区，与该区域日益增长的消费能力有着很大关系。星摩尔在考察铁西时，对区域内分布的很多商业项目和新兴住宅区进行了调查。
据不完全统计，仅太原街地区去年重点结转续建和在建开工项目就有16个，其中15个是商业项目，建筑面积达127.7万平方米。与此同时，大量住宅区均是新建，吸引了很多高端人士前来居住。未来，区域人口消费能力已经足够支撑如此规模的购物广场。
此外，在进驻铁西区之前，星摩尔对商业市场的竞争情况也进行了调查。“虽然沈阳已有不少大型商业，但是基于沈阳人口基数已达700万，整体商业市场开发并未达到饱和。根据了解，目前沈阳经营的商业店铺大约在20万家左右，而星摩尔最后能入驻的商家只有257家。从商业供应量来看，星摩尔的进驻还有很大发展空间。”在谈及星摩尔为何选择沈阳时，Otto说道。
城郊成选址突破点
大型商业在选址过程中通常会选择在人口最密集、消费力强的城市中心繁华区。然而，随着城区核心地块的稀少以及地价等因素的影响，在城市城郊结合部寻找合适物业已成为大型商业在选址时的重点考虑方向。
以星摩尔为例，此次抛出的“5年内建10家大型购物广场”计划将目光全部锁定在了中国的二线城市。“除进驻沈阳外，未来星摩尔将在中国投资超过20亿美元，在南京、常州、无锡、天津、西安、成都、武汉、长春、重庆等二级城市，发展至少10个大型购物广场。” 星摩尔CEO白浪说道。
实际上，星摩尔的实际投资者并不为中国地产界所熟悉，其高调宣称将用巨额资金来大举进军中国的房地产市场似乎并不被人理解。据悉，总部位于土耳其伊斯坦布尔的特克莫公司，有着拥有10年的购物中心和不动产开发经验。
“特克莫开发的商业项目主要分布于土耳其、希腊、罗马尼亚、保加利亚、葡萄牙等国家，现已建成超过500万平方米的购物中心和商场，另有1000万平方米的购物中心正在建设或开发之中。”白浪表示。星摩尔的另一投资方菲巴集团，亦有着不俗的实力。旗下拥有55家子公司，分布于欧洲的13个国家和地区，拥有价值171亿美元的资产和41亿美元的股权。
有着如此的经济实力和丰富运营经验，星摩尔为何没有选择上海、北京等购买力较高的一线城市，而转身在选址过程中主攻二线城市？为此，Otto 表示，由于购物广场要求有良好的区位条件和较大的体量，通常会选择城市的城郊结合部来建造。中国二线城市这样的地段有很多选择的机会，并且价格相对较低。而目前北京、上海等城市的中心地段可供开发的地段价格太高，甚至接近欧洲的地价，不利于项目获得较高的投资回报率。
“上海和北京目前并不在我们的选址计划之列，主要因为购物中心的选址一般都会选择城郊，这是星摩尔在全世界发展通行的一个选址标准。像北京等城市，如果物业处在五环以外，未来将可能是星摩尔第二选址的理想地点。” Otto 如是说。根据星摩尔的计划，未来5年在中国将投入20亿美元用于购物中心的开发。作为首次来中国投资的国外资本，星摩尔将物业选址重点放在了中国各大城市的城郊结合部。
