爱华网4．购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入月在千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 肯德基的盈利模式分析 作为目前中国最为成功的连锁餐饮企业,肯德基目前在国内有1700余家门店。肯德基素以选址严格而著称，杭州的28家店也是如此分布态势：将近20%的门店分布在沿延安路从庆春路到吴山广场区域内，除目前下沙、滨江之外，基本上在市区大部分区域开设门店。即使是被认为人气不足的延安南路沿线，如涌金广场，肯德基也在今年元月开设门店。从肯德基开店选址中，我们似乎看到了些什么。 一个商铺要赢利要赚钱，离不开两大因素：租金和位置。从进入杭州到两年后黯然退出，上海良友金伴便利店就是一个很好的例子，租金的增长已超出营业额的增长。便利店商品数量是有限的，在2000-2500种左右，而每天营业额在5000元以上已经算很好了，除去人工、水电、其他开销，基本上不赚钱，而超市毛利仅在25%左右。肯德基所选的位置理想，营业额固定有保证，遇到促销季节，营业额还能递增，毛利远远高于超市和便利店，再加上一定数量门店支撑能降低投入成本，所以肯德基赚钱也就不足为奇了。好的品牌还能抵消部分租金，品牌知名度也是目前越来越多开发商、小业主所看重的。所以有人戏称跟着肯德基，四季不愁吃，还是有几分道理的。
从目前市场商铺供应量来看，延安南路涌金广场二楼商铺转让或出租（转让费在20000-30000元之间，租金在1000-3000元/平方米/年，远低于市场租金）、城北服装市场散铺以及部分专业批发市场如四季青等较多，而求租者仍然以延安路武林广场至庆春路、凤起路沿线以及城西等区域。供需还是有一定的差距的。问题在于如何这之间的矛盾？除去开发商、业主调整经营业态（如涌金广场）外，业主也应调整心态，要选择有稳定回报的业态，同时也要看品牌知名度。 对于求租者来说，选择合适的商业业态也是非常现实的问题。眼镜、珠宝、服装业态由于毛利较高，部分业态毛利可到30%以上，可承受较高的租金。而理想合理的面积50-150平方米，也是保证理想的投资回报率的因素之一。所以这类业态可选择地段理想的区域。但餐饮、超市、便利店由于前期投入较大、毛利率偏低（20%-25%之间），所以租金承受力不高，若没有好的品牌支撑，所选择区域只能在二、三级地段或专业市场周边，通过一定的客流量来拉动营业额，加上较长年限租期（一般是5年以上），还是能在经营几年后有所赢利的。
