爱华网利用税收优惠作为招商的卖点，是很多地方政策性批发市场所常用的招商手法。市场开发初期，由于地方政府政绩的需要，要多快好省的出效果，地税、国税、工商及公安等部门都要积极配合招商，必须收的就象征性的少收，能少收的就免，甚至直接由政府全包市场的运营费用，一次性免三、五年租金。因此，一段时间以来，这种招数还真的创造了不少的招商神话。 谁都知道，免税本身就是违法行为；免租的做法更是违背经济规律；那么，这种市场招商的免费午餐能兑现吗？ 批发市场作为社会主义市场化经济改革的重要载体与形式，在近三十年的发展历史中产生了积极的影响。由于早期个体经济进入批发市场的成本低，风险小，受到个体经济的欢迎；同样的由于商品丰富，价格合理而受到广大居民、消费者的青睐。在很长一段时间里，批发市场的数量与规模就代表了当地经济发展的成果，也是考核政绩的重要指标。 不可否认，一个有影响力的批发市场，对带动商品流通，解决就业，增加税收是非常有效的。因此，各地以政府带头的批发市场为了能搞好招商这一环节，使出了浑身的解数。主要的方法就是：一：免税；二：免租；三：提供物业管理支持等等。很多进入市场的个体商家在选择入住市场时所考虑的一个很重要的因素就是税收和租金。这在入住初期确实表现出了很强的诱惑力，但这种招商的入住条件存在着很大的政策风险和商业欺诈! 首先，免税是违法的。虽然地方政府可以以红头文件的方式支持批发市场的免税招商，但这其中的风险政府是不会承担的。 这样的例子很多，在上世纪九十年代批发市场发展“大跃进”的阶段，全国各地都出了很多这样的案例。以湖南益阳某市场招商为例，该市场是以建材、家私为主的批发市场。在开发招商时，开发商(市政府投资成立的公司)承诺免税二年，免租三年，工商管理局上门办证。整个市场两百余家商铺不到三个月时间，就完成招商工作。由于建材与家私是属于大宗消费，商家的经营面积很大，铺面装修成本很高，平均每一个平方的装修费用在150元以上。如果没有大的政策性的优惠，商家的风险太大，是不可能轻易入场的。由于当时有市政府办公室的人员现场主持招商签约，所有商家对入住合同里面的条款的合法性都没有过多思考。市场顺利开发后，经营状况很好。不到一年的时间，市国税局进场，要求每家商户按面积缴纳税款。缴纳税款的事由开发商牵头主持招开会议，遭到所有商家的抵制。主要原因是这个时候，有一部分商户连装修成本都还没有收回，更不用说货物投资。如果要按章纳税的话，大部分商家就会亏损经营。到最后，由于商家与开发商所签合约是违法的原因，所有商家最终还是必须缴税。当年，一部分外来投资商亏损退出市场，商铺位置较差的一些本地商户也亏损转让。 在市场开发初期，由于客流量及市场知名度不高，很多商家主要是靠降低售价来吸引客户，免税就能为商家降价提供一个很重要的支撑。但如果这个支撑成为商家获得利润的唯一的一个因素的话，这样的市场就不值得商家冒风险进入，况且免税本身就已经是一个风险。 其次，关于免租。给新商户一段时间免租期几乎是整个市场招商行业用得最多的手法。免租本身是开发新市场最好的一种方法，无论对于开发商，还是入住的商户来说这都是双赢的，虽然短期内开发商会失去一部分租金收入。很多市场招商广告和招商合约的条款里都有免租的内容，只是免租时间的问题。我要说的不是免租本身有问题，而是免租后的问题。 开发商的最终目的是赚取利润，因此，免租后的收租是必然的，而这个收租的价格却有很大的操作空间。2002年，在江西某市一个老百货商场，由于经济体制改革，转承包给当地一开发商，重新招商，免半年的租金。由于当时签合约时免租后的租金条款写得很模糊，大概内容是“免租后继续经营的商户，租金随行就市。”后来免租期满，租金超出租户的承受能力，很大一部分商户关门。主要原因是在经营期间投入的装修费用远远超过赚得的利润，加上新算上的租金成本，商户不得不亏本经营，以至关门大吉。由于整个市场的招商主要是面向本地的，很多商户经营的商品及店铺没有人受让，更加重了损失!当然，这个市场最后的结果是开发不成功! 从这个案例可以看出，杀鸡取卵式的操作方式开发商和商户都是不可以承受的!我想，做为商户从这个案例中应该可以看到，正确分析签约内容，预估投资存在的未来风险很重要。事实上，免租还是让很多的市场做大了，开发商和商户都赚了钱。
再说物业管理。很多有名的大市场都有专业的招商管理公司，采用规范化的物业管理，和专业的市场引导。专业化、规范化、引导化，可以说是成功市场的主要管理精髓。但很多政府投资类型的市场根本就不具备这样的管理经验。主要的管理人员实际上就是政府机关精简下来的人员，由政府出钱、划地、筹建、招商，他们就坐拥收租。大家都很清楚，内地很多市场开发之初很红火，由于是政府出钱投资，各方面都能得到照顾(如：税收、管理规费、场地租金、广告宣传等)，但却鲜有做大做成功的例子! 专业化方面。有的市场做小百货、做服装、做电子、做蔬菜瓜果，结果没有一样做大了。原来计划做成一个省或国家级地区(如：华东、华南等)的一级核心专业市场，最后没落成为一个只为当地市民服务的三、四级市场。 规范化和引导化方面。如果一个市场进出的货车都没有人能调理，进个场要半天，出个场要半天，下次，谁还会来这里采购呢？出了问题时还一味地护着商户，而不是着眼于如何解决问题，批发商还会来进货吗？这些细节的问题直接反映出一个市场的管理水平，决定了一个市场开发的成败。 物业管理水平在招商时很难体现出来。但作为即将入场的商家，我们不妨从以下几个方面进行分析：一是市场是否有专业的管理机构管理；二是市场是否具备完善的管理制度；三是市场周围的产业资源本身能否支持该市场专业化发展，等等。 进入市场开店创业，是当下很多中小创业者的首选创业方式。谨慎选择您即将进入的市场，不要轻易被蒙骗，你就能吃到这顿丰盛的免费午餐!
