爱华网现在商家卖铺最普遍使用的销售方式的就是“售后返租”。 “售后返租”其实就是开发商将物业出售后再以投资者即业主委托经营的方式将物业出租，向投资者返还一定比例的租金作为回报的一种经营方式，被称作是为投资者量身定做的投资形式。“售后返租”表面看对各方的好处是明显的：对开发商来说，能够较快地完成销售，加快资金回笼，获得收益；对银行来说，40%至50%的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限并不长，而且几乎没有人会在包租期间就还不起按揭；对投资者来说，能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租。 现在很多开发商为吸引客户，将返租回报率由原来的6%至8%升到了现在的8%至11%，返租年限也从原来的3年变成现在的10年。从表面上看，开发商开出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投资者会大受其益，但实际上，开发商肯可能已经通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的利息预提了出来，羊毛早已出在了羊身上。
“近年来，‘返租式经营’一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租的‘羊毛’还是出在羊身上。”资深业内人士谢先生透露。返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般为五年以内，回报率为8%左右。但业主不知道的是，开发商售铺时，其实就已经按比例将楼价提高三成左右。开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给业主。如果开发商能顺利地将铺位再租出去，还可以另赚一笔。由于这种方式迎合了部分业主的投资心理，再加上不成熟的市场，所以，有的盘还卖得相当火，不断刷新商铺价位新高。 例如，一个本来市场价只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平方米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%（每年8%×10年），共收到租金3.2万元/平方米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有：(3.2万元—2万元)/4万元/10年=3%/年，远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。 虽然现在这种经营方式看似对大家都有益，但其实里面的多个环节都蕴藏着高风险，买家可说是“步步地雷”。目前很多返租回报方式，没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。而另一个存在的潜在风险就是，一旦完成商业项目的销售，开发商便可以套现出局，而将巨大的租金成本转嫁给承租商。在漫长的返租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障，处理返租行为引发纠纷的善后工作将十分复杂。 。专家认为商铺投资虽具有高回报性，但也有着一定的风险性，尤其是在商业地产刚刚兴起不久的今天，商铺投资市场存在着较严重的商业经营问题，这些问题致使商铺投资市场随时都有“变脸”的危险。 近年来，市场常见到打出“超高回报”之类口号的产权式商铺出售，吸引不少百姓投资者。然而投资产权式商铺并非如想象的那样简单，如果选铺不当、计划不周的话，极易“触礁”。尤其是对于普通市民，投资的安全性最为重要。投资要选择有银行担保、有收益保障的铺位。有部分发展商采取按照固定的回报率将返租期的租金一次性清算，并在买家买入铺位时抵消相应的买铺总额。这种投资操作意味着投资者在返租期内不会得到实质性回报，倘若在返租期内商铺项目经营不善而倒闭，投资者就会一无所获。此外，发展商在广告宣称的回报率是否作为有效承诺写进合同，也是投资者应该关注的方面。 专家提醒广大消费者在购买产权式商铺时，莫轻信高收益片面宣传，盲目跟风投资，应正确识别相关信息，对市场变化和投资项目的收益能力和投资面临的潜在风险要有客观、理性判断，强化投资风险意识。而对于已经投资了这些商铺的投资者，专家表示，根据近年的类似事件经验，返租时限拉得越长，风险将越大。而解决的办法就是投资者们成立业主委员会，然后委托代理商对商场进行包装和管理。
