必知:开店选址看位置算回报



 选择对的商铺,不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市,知道你所要投资区域的消费群体和主要业态,只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。

  大前提:正确的位置

  “位置、位置、还是位置”,这是中原地产商业部总监杨广安提出的选择商铺的首要标准,进一步解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市,商铺才值得投资。

  与商场里的商铺相比,临街商铺无疑更具优势,它意味着拥有更多客流。反之,商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力,设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。

  很多消费者存在一个误区,认为越靠近城中心位置越好,事实却并非如此。位于南二环边的某大型商业项目,因为迟迟没有代理行愿意接手,已改做他用。原来代理行经过测算,该地区的日常客流量只有5万人,无法支撑起20万平米的商业体量。“南城消费水平相对偏低、东南二环的道路设计将人流和车流分离,又靠近新世界商圈,一时间很难与之在区域的影响力抗衡,这几个因素决定了这个位置做商业的先天劣势。”

  两广路上的大都会街也是个鲜明的例子,临着城市快速路让人群不便在此停留,商街门前也没有行人步行的空间,客流的缺乏使这一带的商铺空置率居高不下。杨广安说,地理上的好位置不是绝对的,还要考虑其能否留住客群,毕竟,“消费群体的存在才决定了商铺价值。”

  主流消费决定商业业态

  为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街?答案很简单:王府井的主流消费是旅游消费,消费群体是全国各地来京旅游的人们,整体消费力偏低,而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区,它的消费群体主要由CBD白领精英组成,高档次的品牌商业自然成为主流。

  杨广安认为,虽然好的地段是商业成功的绝对前提,但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体,也是选择商铺的大忌。巨库的失败就是商业地产的经典案例。地处安定门老城区,区域的业态都偏向保守,巨库却将目标客户定位于年轻、时尚的客群,结果败走麦城。

  其实判断标准很简单,投资者本身也是最普通的消费者,你买东西会去什么地方,你的消费习惯是怎样的,这些可以自己回答的问题实际上也传达了一个真实信息,即和你同一年龄层,同一文化背景的人群的消费习惯。比如年轻人逛街喜欢去西单,白领阶层偏向于东方广场、新东安……同理,用这种方式再来看处于不同年龄不同阶层的亲戚朋友的消费习惯,就能做出理智的判断。“了解了一个地区的核心消费习惯,就能推测出这个地区的主流业态是什么,而不是盲目相信某个项目的开发商告诉你将有什么业态进驻。”

  简单计算回报率

  评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率,而它的算法并不深奥。杨广安介绍,能否实现发展商预期的投资回报率,只需要把几个环节串连起来进行计算。

  先选好地段,在理解了这个区域的主流消费群体之后,判断区域的主要业态,再回过头来看一个商铺的价格,按12年收回成本来计算租金,看看这样的租金水平对应的业态能否承受,如果租金价格不能为区域的主流业态所接受,那么很可能造成铺位空置,投资回报自然无从谈起。

  “帮商铺的承租人算算账,租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱,推算他能承受的租金,看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间,但选择的依据是,承租人的账能不能算得过来,这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。

  要自然增值,更要投资回报

  目前国内可选择的投资产品种类太少,而与股票、期货等需要一定专业的金融投资品相比,物业投资更符合人们“保值”的投资取向。“可是‘保值’并不意味着商铺投资的成功”,因为达不到稳定的投资回报的商铺投资虽然赢了地段,但损失了机会成本。

  杨广安举了一个简单的例子,如果你在CBD买了一个商铺花掉100万,由于种种原因没有收回租金,但因为铺位所处的位置优异,五年后卖掉可以卖120万,算下来相当于五年后升值20%,这就是地段的自然增值,“可是如果你选对了商铺或者做别的投资,很可能这100万过了五年就会变成200万,那80万就是损失掉的机会成本。”这就是为什么选对地段绝对不会赔。不过作为投资者,你完全可以赢得更多。

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