(3)商圈分析的内容
①人口规模及特征——人口总量和密度;常住和流动人口;年龄分布;平均教育水平;拥有住房的居民百分比;总的可支配收入;人均可支配收入;职业分布;人口变化趋势;到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
②劳动力保障——管理层的学历、工资水平;管理培训人员的学历、工资水平;普通员工的学历、工资水平。
③供货来源——运输成本;运输与供货时间;制造商和批发商数目;可获得性与可靠性。
④促销——媒体的可获得性与传达频率;成本与经济情况。
⑤经济情况——主导产业;多角化程度;项目增长;免除经济和季节性波动的自由度。
⑥竞争情况——现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象;所有竞争者的优势与弱点分析;竞争的短期与长期变动;饱和程度。
⑦商店区位的可获得性——区位的类型与数目;交通运输便利情况、车站的性质、交通联结情况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量;自建与租借店铺的机会大小;城市规划;规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店;成本。
⑧法规——税收;执照;营业限制;最低工资法;规划限制。
⑨其他——租金;投资的最高金额;必要的停车条件;附近单位的性质等。
*人口特征资料可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知;特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料可从商业或消费统计公告中查到。
*竞争分析须考虑因素:现有商店的数量、规模分布;新店开张率;所有商店的优势与弱点;短期和长期变动以及饱和情况等。
*商圈内的零售饱和指数=潜在顾客数目*消费者人均零售支出/商店的营业面积
*选择行业多角化的商圈开业(如果商圈内居民多从事同一行业,则该行业波动会对居民购买力产生相应影响)。
⒋商圈分析步骤
⒌选择店址的方法
⑴设立店铺前的市场调查
调查实施概要——调查目的;对象;数据;方法;日期。
调查对象特性——性别、年龄、婚否;职业;教育;居住;子女构成;家庭人数;房间数;家庭每月收入(购买力、消费习惯);交通工具。
*上街者的住处及动向分析——上街者到其他主要店市去的上街频次。
*主要零售店来客调查——主要零售店顾客的商圈分布状况和顾客的年龄、性别、特性。
*购买金额及购买商品的调查——分析商圈全体及主要零售店平均一人购买额,一个月中及一次的购买金额,及购买地点。
*分析主要零售店的商品销售情况——
*调查上街者的商品购买情形——在哪一家店铺、买什么、买了多少等;何种商品在哪家店铺销售了多少,同一商圈内消费量所占百分比。
*调查主要大型商品的普及状况和今后一年间的购买预定情况——
*家庭经济状况、支出内容比例以及商品的购买状况等——
*竞争店的广告宣传和各种促销方式的分析——
⑵顾客调查
①消费者购物倾向调查
目的——对于居住地居民有关年龄、职业、收入对商品购买的倾向把握,以调查可能的商圈范围。
对象——以学校或各种团体的家庭为对象,或依据居住地点以抽样方式进行家庭抽样调查。
方法——以邮寄或直接访问均可。
项目——居住地点、家庭结构、成员年龄、职业、工作地点、商品购买倾向。
优缺点——居住地购物倾向于设店预定地的评价易于比较,但调查费用偏高。
②逛街者购物动向调查
目的——对实际逛街者的消费购买动向调查,以把握零售业的商业潜力。