爱华网深圳xxxx酒店西安店（筹建）开发可行性报告 项目名称： 深圳xxxx酒店西安XX大酒楼（暂定） 投资单位： 甲方：深圳市xxxx管理有限公司 乙方：西安市XX有限责任公司 企业性质： 民营+民营 有限责任公司 地 址： 甲方：深圳市 路 号 大厦 楼 单元 邮编： 518000 乙方：西安市XX路XX号XX大厦X楼X单元 邮编: 741000 投资总额: 10,000,000元人民币 投资方式: 乙方加盟甲方连锁机构(详见乙方加盟合作意向书)、 一．前言 2004年，全年餐饮业零售额实现7486亿元，比上年净增1330亿元，同比增长21.6%，连续14年实现两位数高速增长，其增长率比上年高出10个百分点。餐饮业增速比同期社会消费品零售总额增长率快出8.3个百分点，占社会消费品零售总额的13.9%,对社会消费品零售总额的增长贡献率为21%，拉动社会消费品零售总额增长2.79个百分点 ；全年营业税金实现411亿元，同比增长23.3%；全年利用外资力度加大，新设外资企业907家，同比增长29.02%，实际使用外资4.31亿美元,同比增长48.4%。 2005年餐饮业零售额实现8886.8亿元，同比增长17.7%，比上年净增1336亿元，高出社会消费品零售总额增幅4.8个百分点，占社会消费品零售总额的比重达到13.2%，对社会消费品零售总额的增长贡献率和拉动率分别为17.4% 和2.3%。全年实现营业税金488.8亿元，同比增长17.8%。 随着我国国民经济稳定快速增长，城乡居民收入水平明显提高，餐饮市场表现出旺盛的发展势头，餐饮消费成为拉动全年消费需求稳定增长的重要力量。2006年1-2月份，住宿和餐饮业零售额合计1760.2亿元，比上年同期增长13.1%，其增幅高出社会消费品零售总额0.6个百分点，占社会消费品零售总额的13.9%，拉动社会消费品零售总额增长1.81个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为14.5%。2006年我国餐饮业的发展态势良好。
随着国家餐饮大环境的飞速发展,西安市餐饮业也呈上升趋势.以往西安市星级粤菜酒楼餐服务主要面向的是外地住店客人，本地人消费的很少。如今，随着中央开发大西北加大力度的大环境下，西北人民生活水平在不断提高，有越来越多的本地人走进五星级酒楼，在用餐的同时，体验这里优雅的氛围和高品质的服务，享受休闲、情趣、品位。高星级粤菜酒楼的特色休闲餐饮正在成为西安餐饮市场中的一大亮点，受到本地市民的欢迎。西安高档餐饮市场也越来越被投资者所看重。可是贫瘠的西安粤菜厨师市场使越来越多的南方顶级餐饮企业加快了进入的步伐，在这种大的投资背景下，也促成了西安XX有限责任公司与深圳冠锋世家酒店的良好合作，共同开发西安餐饮市场，强强联合，以达到双赢的目标。 二．政策分析 中央政策：自从中央提出开发大西北的口号，随着近几年国民的产值的不断增加，中央更加加大了开发大西北的投资力度和决心。 党的“十六大”把“三个代表”重要思想正式写进了中国共产党党章,发展“先进生产力”成为党执政兴国的第一要务，代表“最广大人民的根本利益”成为党最强大的群众基础。党的“十六大”明确指出：“21世纪头20年是中国进一步加快经济发展，全面建设小康社会的关键时期。”“开发大西北”这一基本路线的确立，标志着中国经济的发展开始了改革开放以来的第三次飞越，中国经济实力的持续增长将势不可挡，社会消费水平也必将与日俱增。党的“十六大”报告明确要求“西北地区要千方百计扩大就业，不断改善人民生活”，就目前中国失业、下岗人员的普遍情况来看，以劳动密集为主要特征的第三产业将是突破瓶颈的首选。 地方政策：自从以XX书记为班长的新一届西安市委领导班子上任以来，“以放开促发展”的全新思路给西安的发展带来了脱胎换骨式的大飞跃，尤其是“三现代”教育的全面纵深开展使西安人民的思想得到了前所未有的大解放。西安市创建“全国优秀旅游城市”的重大举措除了会带来城市建设的蛙跳式前进，“假日经济”也必将因此而成为促进西安持续发展新的经济增长点。商务、娱乐、休闲将成为西安旅游的三大支柱性资源。旅游的深入开发更将带动西安餐饮业的高速发展。西安市委也对西安餐饮业的发展提出了建设性的指导和政策上的支持，尤其对于外地商家投资的企业给于大力的支持和优惠的投资政策。例如：（略） 三．市场动态分析 地区经济实力扫描： 西安市一季度社会消费品零售总额实现开门红。今年一季度，西安消费品市场在元旦、春节等黄金周强力消费的推动下，物价平稳，市场活跃，销售火爆，实现社会消费品零售总额148.98亿元，同比增长14.39％。 一季度，城市居民可支配收入2961.51元，同比增长20.5％。随着居民收入的不断提高，人们的消费观念也不断升级，城市居民人均消费性支出不断提高，追求个性、品牌、享受的消费倾向日渐明显，其中，人们对家庭设备用品及服务支出高达127.97元，同比增长25.5％，另外，食品、衣着、交通和通信消费人均支出均有显著提高。在春节等节庆因素的带动下，社会消费品零售总额中餐饮业零售额增速仍高位运行，呈现稳步增长，实现销售35.4亿元，同比增长15.04％，增幅大于批发零售贸易业。同时，餐饮业所占社会消费品零售总额的比重为23.76％，对市场销售的贡献率呈稳步上升趋势。特别是过节期间，亲朋好友饭店吃饭、团聚已成为一种流行时尚，春节黄金周期间，仅西饮集团实现营业收入就达1321.98万元。会展业逐渐成为揽金的又一架高速机器。今年一季度，西安市共举办大型会展16个，参展商3.2万人，专业观众3万人，普通观众达40万人次，新增就业岗位5000个，展会成交额达78.8亿元，为西安市创造社会效益13亿元。其中，仅高交会就实现交易额58.6亿元。“西部住宅产业博览会”也是观者如潮，收获颇丰，参加客流超过20万人，现场交易额突破20亿元。 一季度，西安市商业设施建设步伐加快，西大街商贸旅游街正在加紧建设，计划五月份开街营业；东大街骡马市商业步行街招商工作即将完成；世界500强之首沃尔玛、百盛东二环、赛高国际等5个店通过听证，正在紧张筹备之中，这些商业设施以准确的市场定位、合理的业态组合、科学的商业布局及先进的管理理念，为西安的消费者提供了方便快捷舒心的购物休闲场所。 西安市酒楼业业态分析： （1）西安市星级酒楼构成 星级酒楼 总数 粤菜 川菜 东北 其他 数 量 85 10 35 10 35 所占比例 100% 10.8% 41.2% 10.8% 41.2% 注：此统计酒楼经营面积均为1000平方米以上。 （2）硬件设施 模仿带来进步，攀比导致失衡 定位匠心独运，风格各有千秋 （3）经营状况 形有余而神不足 沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春 市场空间分析：从一个西北重要省会城市的角度来看，西安市的高档酒楼还远远没有达到饱和。而且单从粤菜酒楼的项目出发，西安市的水平参差不齐，绝大多数的水平不高，管理不到位，给顾客提供不了一个优越的就餐环境。但西安市就雄厚的经济潜力 + 大量的公共假期 + 现代的生活观念=巨大的潜在市场。 国家全力开发西北，提高西安经济实力，西北经济一体化已是大势所趋，西安地处西北中心，是开发的前沿阵地，其西北中心城市的地位无人能替。 会展 + 旅游 = 西安名片 无形中对于客源的稳定性和数量给与了积极的保证。 在市委“建立西北经济重镇”重大战略指引之下，西安的第一客源市场已经定为“2小时车程，150公里半径”。 星级酒楼大众化是一条康庄大道，以西安的整体经济实力，这里未来的人均购买力未必会逊色于南方地区。 四．选址分析 1。项目地理位置： · 项目位置地处西安高新区，是西安市各大公司的聚集地，属于西安政策保护区。 · 无论从地产还是餐饮的角度来看，均具有十分广阔的发展空间。高素质人才人口流动 密度大。 · 按照市委既定蓝图，西安高新区成为第二个城市中心，那么本项目地处新老两个中心之间，可谓左右逢源。 2。交通便利 · 离西安市中心为10分钟车程。 · 西安市重要交通要道二环近在咫尺。 3．环境优美 · 项目位置在人工公园附近，景色怡人，是现代都市中踏破铁鞋无觅处的“世外桃源”，也是就餐的良好去处，符合都市人休闲的就餐理念。 4．配套齐全 · 项目所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。 · 从项目所在楼盘建筑结构来看，装修工程难度系数一般，利于整个装修速度。项目所在管理处是乙方合作企业，沟通方便。 5．市场需要 · 从项目所在地——西安市高新区的局部市场来看，只有XX一家粤菜酒楼，三家其他形式酒楼。 · 作为西安市的经济中心，高新区的第三产业并不发达，尤其是星级高档酒楼的数量略逊色于中心区。在此建设本项目，也算是一种必要的补充。 · 纵观整个西安餐饮服务业，目前最旺的是东西南北四条大街，其中又尤以 大街和 xx 路为代表，本项目所处地段却十分反常地成为繁华路段上“被人遗忘的角落”，这里的星级粤菜酒楼具备明显的稀缺性。
