爱华网中国的房市经历了一波疯狂上涨后，在国家的重拳打击下终于有所回落。房价的短时间的快速上涨，很大程度上是投机行为所引起的，但是中国房市的刚性需求到底有多大，目前始终没有见到一个科学合理的量化说明。
针对这个问题，本人借助以前项目的资料做了一下分析，虽然不能测算出具体的数据，但是从各种影响因素来综合来看，还是基本能够看出房地产市场的刚性需求的一些趋势。
1、城镇化加速改革开放30年来，中国经历了世界经济史上最大规模的农村人口向城镇的转移过程，从而也形成了世界上速度最快的城镇化进程。城镇化创造了大规模基础设施、城镇住宅的投资需求，还有巨大的消费需求，这些都成为中国经济持续增长的强大动力。近30年来，中国人口城镇化率从1978年的17.9%提高到2008年的45.7%，平均每年提高0.93个百分点，特别是1996～2008年，城市化率从30.5%提高到45.7%，提高了15.2个百分点，年均提高1.27个百分点。加快推进城镇化是扩大内需、增强中国经济增长动力的重要途径。未来一个时期是中国推进城镇化的关键时期，城镇化率仍将保持每年提高1个百分点左右，并可能在2013～2015年超过50%，这将为城乡二元结构转换、推进城乡一体化发展创造十分有利的条件。城镇化不仅使大规模农村人口转移到城市，拉动了巨大的消费需求，而且带来了大规模基础设施和城镇住宅的投资需求，成为中国经济持续较快增长的巨大推动力。我国提出要加快城镇化的战略，将会使得土地供需矛盾长期存在。2、城市土地资源紧缺 我国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，“新地王+高端城市综合体”这一组合彰显了房地产开发公司的选择逻辑。工业化是城市化的核心动力，第三产业的发展则给城市化提供后续动力。随着城市化程度的不断提高，城市的范围越来越大，过去的“逆城市”化现象（到郊区居住等），实际上是城市扩张、向大都市发展的初始阶段。从美国大都市区的发展历程来看，城市的大都市区形成，城市的中心区也由原来的单中心向多中心发展，而城市综合体即是城市多中心的有机组成部分。3、百姓的住房观难以改变 中国的老百姓，总是希望有个遮风避雨的住处，“安居”而后“乐业”。这个住处既能够遮蔽自然界的风风雨雨，也能够躲进去回避社会上的风风雨雨。也就是说，只有一处自己的房子，才可以满足中国人的心理需求，让中国人有一份实实在在的安全感。这也是为什么总有那么多老百姓前赴后继地把一生的积蓄，甚至是未来预期的收益都投放到一套房子上的原因所在。老百姓四处漂泊的苦楚，寄人篱下的心理压力，不是每个世人都能理解和领会的。中国老百姓之所以对一处房子有一种扯不断的挂念，就是与他们根深蒂固的“住房观念”有关，我们应该至少给予足够的尊重和理解。老百姓希望有一套自己的住房，这无论在情理上还是法律上都是完全正确的。如果老百姓安贫乐道，不会更有利于社会的稳定。4、保障性住房供给不足 近年来许多地方房价不断上涨，高房价已经让不少人无法通过购买商品房解决住房问题，只能把希望寄托于保障性住房。但目前的情况是，保障性住房也很稀缺，不仅申请条件很严格，而且即使符合申请条件，也很难得到住房。 目前保障性住房是不少老百姓改善居住条件的主要途径，尽管我国政府在加大保障性住房建设上做了不少努力，但目前很多地方的保障性住房还远远不能满足中低收入家庭的需要。造成保障性住房供需矛盾突出的原因是多方面的，但最主要的原因就是供给不足。目前，保障性住房申请条件非常严格，保障面比较窄，实际上也是供给不足条件下的无奈之举。而一些地方，在保障房供不应求的情况下，又有一定比例流到较高收入人群手中，进一步激化了社会矛盾。因此，让保障性住房更好地发挥保障作用，就要提供更多的保障性住房，让更多的中低收入家庭有房可住。5、婴儿潮带来住房需求加大 人口结构在一定程度上决定了消费结构，房地产亦如此。倘若一个国家的人口多数处在适婚年龄，那么对房地产的需求就极为膨胀，房地产业自然会生机勃勃；而倘若一个国家的人口处在重度老龄化的阶段，房地产发展一般比较呈现稳态，因为不会有强烈的需求刺激房地产。在上世纪六十、七十、八十年代，中国曾经出现三次“婴儿潮”，后两次分别出现在1962—1976,1985--1991年。如今，在1962--1976年间出生的居民刚好30到50岁间，正是 事业有成，经济基础成熟，有购买能力，而又因成家、子女等原因需要购买房屋或改善住房条件。可以说，他们是未来5年房地产市场重要的消 费群体。
历史经验证明，婴儿潮会在一定时期释放出强劲的动力来推动经济增长。这是无可厚非的。无论是战后的美国还是日本都得益于战后婴儿潮。而我们在来看看中国。房地产最火爆的20年，正是第一批婴儿潮成家立业，功成名就，刚性需求强劲之时。1990—2010年，婴儿潮的年龄在40—60岁左右，一般处在消费能力和消费需求都旺盛的时期。但是这种力量并不会持久。
从以上综合分析可以看出，中国房地产的刚性需求还是较为强盛，至少在未来10-20年需求还是旺盛，但是我们必须注意：中国房地产的刚性需求在一定价格水平下才能真正的展现，但是目前我国的高房价已经严重脱离了人民买房的能力，这些刚性需求被压制。
当前中国房地产市场的最大症结，就在于市场准入的高门槛与市场交易的不公平相伴而生。少数房地产开发商取得开发土地之后为了追求高额的利润，在城市中心兴建高档住宅，从而使普通城市居民被迫撤离城市中心，到边远的郊区购买住房。而少数房屋购买者则通过市场炒作，依靠鼓吹，不断地增加流通环节，提高商品房的价格。其实解决这个问题的办法非常简单，那就是针对那些不断上涨的房价，政府开征房地产税。 作为城市普通一员，希望政府能够继续实施有效政策，降低房价，真正合理有效的解决人民住房的刚性需求。
