爱华网房地产今后发展，争夺焦点从过去争夺资源，到今后争夺客户或者叫争夺市场。 8月13日，2009博鳌房地产论坛正式开幕。13日下午的会上，阳光100集团董事长易小迪先生发表了题目为《房地产企业的转型与出路》的演讲。以下为易小迪先生演讲的全文实录： 易小迪：我讲的题目是“房地产企业的转型与出路”。尽管房地产行业形势出现一些热潮，我上午听一些专家讲，大家认为这是一个成熟的表现。但是我也看到只有少数人会发现这次周期轮回不是一个简简单单周期轮回。也有人问到下一个周期到底有什么本质的变化。我觉得这实际上是很多人要考虑的。我想讲的，实际上下一个周期跟新的机会来临是质的不同。我一直在讲实际上一个新的竞争时代可能会到来。
第一点，中国房地产企业的发展其实走到一个转折点。我判断外部形势，高增长时代已经过去了。这是什么意思呢？这十年来都是量的增长、价的增长，一个长的牛市里度过。2007年商品房销售7亿多平米，2008年只有5亿多平米，恐怕很难再保持高增长。所以量的增长我觉得可能到了一个顶点。当然，不同城市它的增长幅度不一样。其实北京、上海它的销售量已经在下降。这一点从城市化角度来看，不可能所有的城市都还在无限制扩张外来需求。所以我们靠规模发展的时代已经过去。第二，房地产需求虽然旺盛，但是它的需求开始多样化。不简简单单是以住宅需求为主或者以城市普通住宅为主，还是走向多元化。第三，城市功能发挥变化。过去它是制造行业为主，现在慢慢要向服务行业。第二产业向第三产业转移。自然会产生新的需求。 伴随第二个判断，价格的高增长时代也会过去。房价会结束只涨不跌的态势。它今后的增长会在波动式的规律上增长。而且增长趋向于稳定。这种每年都是房价暴涨，这个时代我想已经过去。房价它的外来增长因素判断原因就是它也缺乏。过去移民城市刺激的房价增长，或者说一个城市有大量的外来移民，或者产业转移带来房价增长。我想这两个高增长一定会发生变化。这个时代过去，对我们制约因素是一个本质的变化。 第三，供求变化也会发生变化。08年我们发明了一个词，去库存化。房子开始有库存，城市也有库存，土地也有库存。尽管现在危机过去了，但我不认为去库存化这个名词就永远消失了。将来还可能存在。我想这样一个供求关系会发生变化。将来可能会有一些地方仍然是供不应求，但是更多的时候是供需平衡或者供大于求。甚至供大于求我判断有可能是一个常态。因为现在房地产扩张生产能力的速度远远快于需求增长。我们可以看到很多房地产企业有过百亿，过了百亿后，并不是它的目标，他还要过千亿，需求会不会这样增长？这是一个本质变化。其实就是供大于求。这是我对外部形势判断，下一次轮回会出现的本质变化。 第二点，新的形势下会带来一个新的机遇。城市功能升级会成为下一个时期城市化主旋律。上一个周期是工业化带来了大量人口的迁移，实际上是产业集中带来的，但是现在城市主要的问题是要功能升级。目前来看，中国的城市，基本上省会城市500万人口，区域中心城市已经快到1000万，基本上除了直辖市之外，这样的规模它已经不可能再继续翻番增长下去，城市经济只能支撑这样一个规模。所以它更多的是在这样一个规模下，城市本身也在做定位。大部分二线城市更多关心的不是规模，而是是要城市功能升级。大家可以看到最近几年来，尤其是现在城市更多的希望要做CBD、商业中心，他要做很多城市功能的变化。所以大家可以看到其实有些从不同的品牌企业，如果给一个城市的发展带来功能需求相吻合的话，他最能够获得新的成功，而且盲目大规模圈地，其实不一定能够成功。比如我们阳光100在很多二线城市，只要为这些城市做一个新的时尚中心，基本就能够成功。你盲目的供应量，你会发现很多城市会开始供大于求。 房地产的机遇转入市场化发展的轨道，这是2008年后房地产一个本质变化。过去制约房地产的因素它完全市场化，尽管政府有很多行政干预，但是我们看到宏观政策已经发生很多变化。比如过去制约我们的土地和资金，更加市场化，更加通过市场手段获得。第二，政府调控市场政策更加市场化，他不是限制价格、开工量，更多通过价格因素、利率因素调控市场，这些都为房地产发展生存环境产生很多质的不同。 第三点，房地产企业要面临着转型。如果我们不能认识市场变化，房地产还是盲目发展，其实面临风险很大。尤其是现在地价还是在一个相对高的定位。如果还是靠巨额资金投入，买地盖楼，这个压力非常大。不仅仅我们这些企业，包括很多大型的国企，他们也在想这个问题，就是房地产的持续再生产到底怎么来维持。有些人甚至算过帐，卖掉的房子。如果重复过去模式，是不是买了地就可以占领市场，大家都有这样的困惑。房地产行业走到了两个十字路口，一个是房地产政策走向一个十字路口，一个是房地产盈利模式也走到一个十字路口。 第一个转型，房地产今后发展，争夺焦点从过去争夺资源，到今后争夺客户或者叫争夺市场。因为在一个房价不断上涨，规模不断扩张的时候，其实房地产企业本身我想扩张它的规模是它很重要的支撑之道。过去房地产从融资买地，盖楼销售这样一个过程，他更重要的是希望每个过程、每一个循环是在扩大规模。它最重视的是扩大规模。扩大规模必然要解决它的制约因素，一个是融资，一个是买地。把这两个问题做到了，房地产的命根子就解决了。但是现在这个简单的模式我想不一定能够再适应未来需求。现在包括我们买地，买地王也好，其实还是这种思维的持续，他认为这个市场还会扩大，价格还会上涨，所以只要是有了土地资源，他又能在未来市场占据主动。 今后我们可以看到，随着市场竞争的激烈化，包括成本逐渐透明化，这种简单的模式缺乏竞争力。到2008年的时候，房地产碰到销售的问题，很多企业措手不及。包括我们一线大品牌企业，他们要想开拓市场只有一个办法，就是降价。只有这个最笨的方法。降完价发现再去买地的时候，它的重置成本是亏损的。所以并没有一个应对市场的策略。房地产碰到困难的时候，只有降价这一个手段，说明行业本身市场竞争能力非常缺乏。 大家已经明白这个降价模式不能持续发展，肯定很多企业要逐渐从别的方式争夺市场、争夺客户，这个方式是什么？就是它的核心竞争力。这才是大家要考虑的一个最根本的变化。这是最根本的对一个好企业、坏企业，核心竞争力评价的变化。第二点，把过去单纯追究规模成长到追求企业精细化好和强的一个转变。今天我们觉得房地产大的企业很多，但是今天的大，我想并不一定是明天的强。规模大不等于盈利。08年以前卖了过百亿的企业，很多的毛利率并不是盈利的。我想过去十年，由于城市化规模的扩张，由于价格不断上涨，中国不少房地产企业由小变大。我想第二个核心应该是由大变成强。这是一个本质的变化。可能有些人还没有感觉到，还认为在重新昨天的轮回。 第四，房地产企业面临新的出路，也是新的机遇、新的挑战。第一个最大的机遇是要市场的变化。今天的房地产离不开城市化的进程，今天城市化变化就是由量的增长往质的方面提升。今天我们看到城市的变化不再是规模变化，吸引招商的项目，更多的希望营造一个新的CBD、商业中心或者从事新的生活方式。这个变化，我们实际上我觉得我们阳光100有很多的感受。如果你适应了变化，你的盈利能力大大提升，尽管它的土地价格在提升你可以同样有新的模式。其实我们最简单的一个体会，你如果在二、三线城市，站在未来的角度营造一个城市新的时尚中心，基本上你都成功了，而且盈利会超出你的想象。我们在柳州市中心有一个项目，房价可以从4000元卖到8000元，楼面地价400元。这些城市新的需求功能，CBD需求功能也好，它有一个非常大的口。这个机遇是巨大的，而不必一定要通过地王实现高盈利。第二，有一个变化。我们做房地产的可能要从过去的短周期到长周期的转变。中国房地产这十年发展，从小变大，大家都要快速滚动、快速开发、快速销售，这种模式在今后地价不断高企，投入巨额资金的时候，可能产品细分更重要。如果粗放式经营，基本上挣不到这个钱。 市场变化给了我们很多挑战，我想大的洗牌时代已经到来，但是这个洗牌不等于昨天的赢家，恰恰给了我们很多新的机会，在新的游戏规则下，大家都是公平的，反过来更重视市场。有市场能力的，对市场变化很敏感，争夺客户能力强，而不是争夺其他土地能力强，我想他在未来会占据有利地位。谢谢大家！
